Luis de Guindos, ministro de Economía y Competencia, lo dijo alto y claro: el gran objetivo de la reforma financiera aprobada a principios de febrero por el Gobierno era que el aumento de las provisiones para sanear la cartera de pisos de los bancos se tradujera en una caída en el precio de la vivienda.
A falta de conocer si se cumple o no este objetivo, toca analizar quiénes podrían salir perjudicados en caso de que se cumpliera. Además de los millones de españoles que tienen una vivienda en propiedad, sobre todo aquellos que la adquirieron en los años de boom, también hay un producto financiero que puede verse perjudicado. Su nombre, fondo; su apellido, inmobiliario.
Estos productos se han convertido en los últimos años en los grandes olvidados de la industria de fondos. La crisis inmobiliaria ha hecho caer su patrimonio de los 7.400 a los 4.400 millones en los últimos cinco años y la fuga de partícipes ha obligado a muchas gestoras a tener que liquidar este tipo de inversión o comprar a sus inversores sus participaciones. Unas lo hicieron de manera silenciosa e inmediata como Inverseguros; otras no lograron evitar cierto protagonismo como BBVA; y algunas como Santander provocaron un gran revuelo tras anunciar primero una tasación extraordinaria de sus activos, luego un cierre a reembolsos y suscripciones del que ahora se cumplen tres años y después, una compra de las participaciones a sus inversores, aunque con minusvalías.
Ahora, la nueva reforma financiera, de cumplir con su objetivo, puede volver a acarrear graves problemas a los fondos inmobiliarios que aún quedan en pie (cuatro, si se tienen en cuenta los que están aún en manos de los inversores particulares).
No en vano, ha sido la fuerte caída de los precios de la vivienda lo que ha convertido a estos productos en los patitos feos de la industria. Pero no todos tienen por qué verse igualmente perjudicados ya que ahora la ley les exime de invertir al menos el 50% de su patrimonio en vivienda, el activo inmobiliario que más papeletas tiene de seguir cayendo.
Pues bien, sólo hay dos productos que se hayan aprovechado de este cambio de normativa, en vigor desde octubre de 2009; y por
tanto están menos expuestos a una abrupta caída de los precios de los vivienda. Uno de ellos es 'Sabadell BS Inmobiliario' y el otro, 'AC Patrimonio Inmobiliario', con un 49 y 41% de su patrimonio invertido en estos activos. Y, qué casualidad, ambos son los que mejor aguantan el tipo en los últimos doce meses (ver gr
áfico). "La razón por la que, pese a la mala racha de estos productos, mantenemos el nuestro es porque consideramos que sigue habiendo interés en invertir en activos inmobiliarios, quizá no tanto en pisos, que ya se compran más
para usarlos y no tanto como inversión, pero sí en inmuebles con fines comerciales. Por eso hemos comprado en este ciclo, porque cuando se despeje la niebla dejarán de existir oportunidades", afirma Cirus Andreu, director de Bandsabadell Inversión.
En la otra cara de la moneda figuran productos como 'Bankia Inmobiliario', 'Santander Banif Inmobiliario', cuyo patrimonio ya está en manos del Grupo Santander, que destinan más del 60% a la inversión en vivienda, y sobre todo 'CX Propietat', que invierte en este tipo de activos cerca de un 80% de su cartera. Sin embargo, desde la gestora catalana quitan importancia al elevado porcentaje que destinan al mercado de la vivienda e inciden en que lo realmente importante es que la mayor parte de esas viviendas estén ocupadas. "El porcentaje de ocupación de los inmuebles creció en 2011 un 60% y la mejora de la ocupación permitirá atenuar el impacto que la reforma financiera tenga en el mercado inmobiliario", afirman desde CatalunyaCaixa.
Pero esta explicación parece no haber convencido a la patronal del sector -desde Inverco ya pronostican una caída patrimonial del 22% para este año en los fondos inmobiliarios frente al 4% de incremento que auguran de media para el resto de fondos de inversión- aunque sí a los inversores, que han suscrito en este tipo de fondos 1,2 millones de euros sólo en 2012.
