Gregorio Mayayo lleva 17 años al frente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE) y reconoce que ahora mismo está sobrecargado de trabajo. Mientras que en el Congreso se estudia la ley que reformará el mercado hipotecario, a los bancos y cajas españoles los miran con recelo desde otras partes del mundo por si acaso dentro de nuestras fronteras se estuviera cuajando una crisis hipotecaria similar a la norteamericana.
Mayayo es categórico "en España no existe ni existirán subprime", afirma. "Todas las colocaciones de deuda que han realizado las entidades españoles están sometidas por ley a unos requisitos que lo impide", explica. Mayayo espera que los problemas que están teniendo las entidades para obtener liquidez para emitir deuda terminen pronto y cree que la reforma de la ley ayudará a mejorar los mecanismos de financiación.
Si bien el presidente de la AHE señala que una de las propuestas más interesantes, la posibilidad de que una entidad pudiera vender a otra toda o parte de su cartera crediticia, se ha quedado en el tintero. Y tener esa herramienta es una vacuna para que una entidad española nunca se pueda ver envuelta en problemas como los que sufre la banca estadounidense y parte de la europea.
El mercado teme que las entidades españolas sean las próximas en decir que están infectadas por la crisis financiera...
En mi opinión creo que la crisis no está afectando de una manera especial al sistema financiero español. Ésta es una crisis que viende de donde viene. Se ha producido una desestabilización del mercado estadounidense, a causa de las subprime y eso genera dudas e inseguridades generalizadas.
Hasta que no se clarifique suficientemente como se ha distribuido toda la deuda emitida con el respaldo de hipotecas de alto riesgo -la operación de venta de títulos de renta fija hipotecaria se conoce como titulización- en los canales de dinero, la actitud será de desconfiada respecto a todas las emisiones que están en el mercado.
Algunos bancos, como Popular, han paralizado ya una emisión de títulos hipotecarios a raíz de la crisis. ¿Es el primer síntoma de que la banca española tendrá problemas para captar liquidez a partir de ahora?
Es verdad que hace unas semanas no se compraba ni vendía nada. No obstante, emitir siempre se puede emitir, aunque debes estar dispuesto a que una emisión tuya sea calificada de basura para captar dinero. Por lo tanto, entiendo que hayan frenado su emisión. Lo lógico es que según el panorama se vaya despejando, el mercado vuelva a funcionar con normalidad.
El miedo que tienen los inversores a adquirir este tipo de deuda, ¿responde a la falta de transparencia en el mercado de titulizaciones?
Hay que distinguir unos mercados de otros. De acuerdo con los informes de la Fed y otros organismos donde se ha producido la crisis es en los mercados desregulados, que es en el que operan las subprime norteamericanas. El regulado ha quedado al margen.
Además, todas esas emisiones salen al mercado previo estudio de una sociedad de rating, que explica la composición de la cartera. El inversor institucional sabe lo que está comprando, entre otras cosas, porque tiene precio distinto.
Entonces, ¿las emisiones que realizan los bancos y cajas españolas son seguras para los inversores institucionales?
En España no existen ni pueden existir hipotecas subprime, porque toda la titulización se coloca siguiendo una serie de requisitos impuestos por ley, que aseguran su calidad. Así, no se pueden titulizar carteras de créditos para compra de vivienda que estén compuestas por hipotecas que no sean de pleno derecho o que su importe supere un tope máximo respecto al valor de tasación del inmueble, que bajará al 60 por ciento con la reforma, desde los niveles del 70/80 por ciento actuales.
Y esto hace que el título español tenga características sobradamente positivas para competir. Es uno de los más sólidos y mejor construidos de Europa.
Si es así, ¿por qué continuamente algunas entidades extranjeras, como Northern Rock, dicen que la próxima en caer por la crisis será la banca española?
Creo que todo el mundo habla del mercado inmobiliario, pero opina sin mucho fundamento. The Economist llegó a publicar que el precio de la vivienda iba a caer dentro de nuestras fronteras un 40 por ciento. Además, cuando algún ministro llega a decir que para comprarse un piso esperaría un año, pero lo venderían ahora, se crea la impresión en el ciudadano de que quien adquiera una vivienda este momento está haciendo una tontería y también cala fuera de nuestras fronteras.
Si las subprime han paralizado los mercados de capitales, el mundo de los rumores inmobiliarios han paralizado las ventas.
Pero lo que sí es verdad es que la morosidad crece...
La tasa impago de las hipotecas españolas es una de las más bajas de Europa, aunque sí tiene más riesgo de tipos de interés. Esto se debe a que nuestra cartera hipotecaria está compuesta en un porcentaje muy alto por créditos a tipo variable. La reforma puede ayudar a alterar ese reparto.
Elimina la discriminación de los créditos a tipo fijo, ajenos a la evolución del precio del dinero, ofrece la oportunidad a las entidades para que comercialicen créditos más flexibles y a los clientes para que los cambios en las condiciones de sus préstamos sean más baratos. Así, por ejemplo, mejoran las condiciones de las novaciones -cambio de las condiciones o características de la hipoteca en la misma entidad con la que la tienen contratada-.
