El sector residencial lidera la actividad constructora de las 231 grúas activas en la capital. Sin embargo, el Consistorio tiene parados importantes proyectos urbanísticos.
CBRE, compañía de consultoría y servicios inmobiliarios, ha elaborado el informe Madrid desde el cielo en el que se recoge que hay actualmente 231 grúas activas en la capital. Según los datos del informe actualizados a junio de 2016, el distrito madrileño que acapara un mayor número de grúas activas es Fuencarral-El Pardo con un total de 40, seguido de Hortaleza (34), Moncloa-Aravaca (25), San Blas-Canillejas (25) y Villa de Vallecas (18).
Dentro del sector residencial, los distritos con mayor número de proyectos de nueva construcción son Fuencarral-El Pardo, Hortaleza y Moncloa-Aravaca. Por su parte, los distritos con más promociones de rehabilitación son Centro y Salamanca, con 15 y 8, respectivamente. Todos ellas, se localizan dentro la M-30, y en su mayoría se caracterizan por ser edificios históricos que están siendo renovados para convertirlos en viviendas de lujo.
Como señala Lola Martínez-Brioso, directora de Research de CBRE, "la falta de stock de vivienda en la capital hace que sea necesario satisfacer una creciente demanda que ya tiene dificultades a la hora de encontrar un abanico en oferta que se ajuste a sus necesidades", y recuerda que la provincia de Madrid tendrá una necesidad media de 24.591 viviendas nuevas anuales en el periodo 2016-2017. ?La demanda de vivienda de lujo despierta un gran interés en los distritos de Salamanca, Chamberí y algunas zonas del centro?, afirma Martínez-Brioso.
La elevada posición como mercado residencial de lujo de Madrid se ha reflejado incluso durante los años de crisis, ya que los precios en los mercados prime de la capital registraron descensos más cercanos al 20 por ciento. De hecho, Madrid es, según varios ranking internacionales, la tercera ciudad más atractiva de Europa para los inversores del segmento del lujo sólo por detrás de Berlín y Dublín. Además, según Mark Harvey, director del departamento español de Knight Frank, "desde 2011, Madrid lleva siendo testigo de un aumento de los precios". Así, explica que "los bajos niveles de oferta de segunda mano y la escasez de proyectos de obras nueva -hay tan sólo 250 nuevas unidades en venta- ha mantenido una relativa estabilidad entre los valores inmobiliarios de Madrid en los últimos años. Cuando un inmueble situado en zona prime sale a la venta se genera una fuerte competencia entre los compradores, que, en un 99 por ciento de los casos, no necesita pedir hipoteca", asegura Harvey.
Actualmente, los precios en la vivienda de lujo en Madrid oscilan ahora entre 5.000 y 7.000 euros por metro cuadrado. Los distritos más importantes entre los emplazamientos prime -Salamanca, Chamberí y Jerónimos- representan cerca del 70 por ciento de las búsquedas de inmuebles de Madrid, y zonas como El Viso y La Habana están en el punto de mira de los compradores más pudientes.
Pero también ha aumentado la venta de vivienda normal. "Después de años de números rojos y de parálisis en el sector, el mercado de la vivienda vive un momento muy esperanzador y todo apunta a que 2016 cerrará con datos muy positivos pese a que el contexto político no ha acompañado", explica Beatriz Toribio, responsable de Estudios de Fotocasa. En lo que respecta a Madrid, "el precio de la vivienda está comenzando a normalizarse después de muchos años de números rojos. Estas subidas que registra el Índice Inmobiliario Fotocasa nos indican que todo apunta que lo peor ha pasado en buena parte de la capital, pero no que el precio de la vivienda vaya a subir con fuerza. De hecho, vemos cómo en algún barrio sigue cayendo y es que, como ocurre en el resto del país, ya no existe un único mercado inmobiliario sino varios, incluso dentro de una misma ciudad".
Cada trimestre que avanza, el número de operaciones de compraventa de casas crece con fuerza, pese a que el precio empieza a acelerarse. Entre abril y junio se cerraron 107.838 transacciones, lo que supone el nivel más alto registrado en un trimestre desde el primero de 2011. Este incremento de las ventas está muy concentrado en la vivienda usada -ocho de cada diez inmuebles son de segunda mano- y en cuatro autonomías -Madrid, Andalucía, Cataluña y Comunidad Valenciana-, que suman dos de cada tres casas vendidas.
Los proyectos terciarios, que aúnan los sectores de oficinas, hoteles y retail, aglutinan el 12 por ciento de las grúas activas, según el informe de CBRE. En el sector de las oficinas, que lidera la rehabilitación frente al resto, hay 22 proyectos en marcha en la capital. Entre los de más envergadura destacan la nueva sede del Banco Popular en el eje de Avenida de América, la rehabilitación de Castellana y la promoción de Ramírez de Prado.
El sector del retail cuenta con cuatro proyectos en curso, entre los que se encuentran el centro comercial Plaza Río, 2, la nueva tienda de Mango en Serrano, 60 y varias promociones de reforma en edificios en la Gran Vía. Por su parte, el sector hoteles concentra 15 proyectos en curso. Por otro lado, hay ocho proyectos de uso mixto en marcha, de los que seis son de rehabilitación y dos de nueva planta. Entre ellos, predomina el mix hotel-retail, aunque el Proyecto Canalejas, que es el más representativo, también incluye viviendas de lujo. Además, los proyectos destinados a otros usos como el dotacional deportivo, los parques, residencias de estudiantes y del sector sanitario constituyen el 17 por ciento del total.
Recurso contra el Ayuntamiento
La Comunidad presentó el pasado mes de agosto un recurso contencioso administrativo contra el acuerdo del Ayuntamiento de Madrid, que el pasado 25 de mayo anuló la Operación Chamartín para sustituirla por otro proyecto denominado Madrid Puerta Norte. La Comunidad pretende proteger a los madrileños ante una retirada que no ha sido consensuada con ninguna Administración y reduce a la mitad las infraestructuras y los empleos. Y es que el Ayuntamiento de Madrid y la promotora Distrito Castellana Norte (DCN) tienen ideas parcialmente diferentes sobre cómo debería acometerse la Operación Chamartín, un plan de desarrollo urbanístico que ambos actores consideran necesario para la capital, pero que lleva 23 años paralizado. El plan de DCN incluye 1.774.000 m2 residenciales para levantar 17.699 viviendas, además de 1.387.000 m2 destinados a oficinas y suelo comercial. José Manuel Calvo, concejal de Urbanismo, considera que este plan cuenta con una superficie urbanizable excesiva entre la que "se incluyen vías de tren y carreteras sobre las que no se podría edificar". Como alternativa propone otra con un matiz algo más conservador que supondría reducir a la mitad la edificabilidad de la zona para "hacerla sostenible". Por su parte, Antonio Béjar, presidente de la promotora, asegura que el Ayuntamiento necesita contar con ellos para iniciar cualquier desarrollo, "porque no son los propietarios de los terrenos", y, afirma, que si no se llevase a cabo este proyecto urbanístico que "no supondrá dinero a los madrileños", aumentarán los precios de la vivienda por la escasez de obra nueva en la capital. Así las cosas, del visto bueno de Calvo depende que el mayor desarrollo urbanístico de Madrid de las tres últimas décadas eche a andar: "La Operación Chamartín se va a aprobar porque es necesaria para la ciudad, pero no en las condiciones que proponía DCN".
Conflictos con la Administración
Actualmente, hay tres cooperativas de viviendas paralizadas y en negociaciones con el Ayuntamiento de la capital. La cooperativa Residencial Maravillas, propietaria de la parcela de los antiguos Cuarteles de Artillería de Raimundo Fernández Villaverde, se encuentra en plena negociación con el Ayuntamiento, para la firma del Convenio Urbanístico necesario para continuar la tramitación y llegar al momento de solicitud de licencia de obras. "Después de unos meses de paralización por parte del Ayuntamiento para la firma de este documento imprescindible, los responsables de Urbanismo del Consistorio hicieron llegar a la cooperativa una serie de propuestas que resultaban inaceptables para la misma -como convertir la zona interior privada de la futura promoción en una zona de uso público-. Aclaradas las posiciones, se inició una fase de negociación en la que continuamos hoy, en la que la actitud de los negociadores del Ayuntamiento es mucho más proactiva, a la espera de resultados finales y concretos de cara a cerrar un próximo Convenio. El retraso de esta tramitación urbanística está perjudicando gravemente a los más de 300 socios que componen la promoción y que llevan varios meses defendiendo la absoluta legalidad de sus pretensiones", explican desde Grupo Domo.
Algo similar explica Juan José Perucho, socio director de Grupo Ibosa: "Tras dos años gestionando este suelo que adquirió la Cooperativa Cuatro Caminos, la situación está totalmente bloqueada. El Ayuntamiento dice que el proyecto de la futura cochera realizado por Metro e incorporado a la iniciativa urbanística que presentó la Cooperativa incumple el Plan General y, sin embargo, la Dirección General de Urbanismo de la Comunidad de Madrid dice que sí que cumple. Con anterioridad a este bloqueo en el Ayuntamiento, Ahora Madrid ha tomado diferentes iniciativas en los dos últimos años para paralizar esta iniciativa, solicitando la calificación de Bien de Interés Cultural las actuales cocheras. No obstante, tanto la Dirección General de Patrimonio, como la Real Academia de Bellas Artes de San Fernando niegan la existencia de valor patrimonial. La Cooperativa, para desbloquear esta situación, lanzó la convocatoria de una mesa técnica entre las partes -técnicos del Ayuntamiento y de Metro-, que se celebró el pasado 28 de julio. Los técnicos de la Cooperativa están esperanzados en que se alcance un acuerdo y el Ayuntamiento confirme la nueva propuesta a presentar, al objeto de relanzar el trámite que lleva ya casi un mes y medio de retraso y tiene retenidos los ahorros de 443 familias".
La Cooperativa Valdecam, en Valdebebas, no corre mejor suerte. Estando en trámites la concesión de la Licencia Municipal de Obras, esta fue paralizada por efecto de una sentencia del TSJM, que resolvió la paralización del Plan Especial. "La paralización de las licencias en dicho ámbito fue una opción tomada por el Ayuntamiento, en un contexto no obligado, puesto que la sentencia no es firme -al estar actualmente recurrida-. Es, por tanto, una decisión política del Ayuntamiento, que está poniendo muy poco interés en dar seguridad jurídica a los agentes y promotores, que son los que mueven y arriesgan en la ejecución de los planes urbanísticos que el propio Ayuntamiento aprueba", explica Enrique Taboada Valdés.
El pasado 12 de mayo, la alcaldesa de Madrid recibió a los propietarios afectados por la sentencia. Desde entonces, se han llevado a cabo varias reuniones, pero "a pesar de que por parte de los afectados se han presentado los documentos técnicos precisos, los responsables municipales de Urbanismo siguen sin tomar decisiones resolutivas". Actualmente, hay cuatro afectados: dos inmobiliarias, un colegio privado -con más de 4.000 habitantes, el barrio no dispone de ningún centro escolar- y la Cooperativa Valdecam.
