El barrio de Valdebebas, al norte de Madrid, ha quedado prácticamente desarrollado tras pasar por una larga y tortuosa historia urbanística. El diseño del planeamiento, que ha pasado por varias vicisitudes, se compone de una zona de viviendas concentradas cerca de un parque urbano que sirve como pulmón a la zona.
Asimismo, se diseñó un gran centro comercial que en los años del boom inmobiliario tenía unas perspectivas alentadoras. Sin embargo, el paso del tiempo hizo ver a los propietarios y promotores del plan, que se constituyeron en Junta de Compensación, que la zona comercial prevista no tenía demanda alguna o, por lo menos en las dimensiones que se habían diseñado.
El barrio de Valdebebas, situado al norte de Madrid, ha quedado prácticamente desarrollado tras pasar por una larga y tortuosa historia urbanística. El diseño del planeamiento, que ha pasado por varias vicisitudes, se compone de una zona de viviendas concentradas cerca de un parque urbano que sirve como pulmón a la zona.
Asimismo, se diseñó un gran centro comercial que en los años del boom inmobiliario tenía unas perspectivas alentadoras.
Sin embargo, el paso del tiempo hizo ver a los propietarios y promotores del plan, que se constituyeron en Junta de Compensación, que la zona comercial prevista no tenía demanda alguna o, por lo menos en las dimensiones que se habían diseñado.
La urbanización de la zona era muy cara, ya que era una urbanización moderna y bien estructurada y su financiación se pensó a través de la venta del centro comercial. Sin embargo, al no ser posible la venta del mismo, la financiación quedó en manos de los propietarios constituidos en la Junta de Compensación.
La sentencia a la que nos referimos desarrolla claramente cuál ha sido la trayectoria del planeamiento de esta zona desde que en el año 2004, la UNP 4.01, "Cuidad Aeroportuaria y Parque de Valdebebas", se transformó en suelo urbano al haberse aprobado el Plan Parcial. Este sufrió diferentes modificaciones y se desarrolló a través de los instrumentos urbanísticos correspondientes de reparcelación y urbanización.
El acuerdo del 30 de octubre de 2014 del Pleno del Ayuntamiento de Madrid aprobó definitivamente el Plan Especial para la modificación de este ámbito y que consistía en un cambio del uso comercial y terciario de los 180.000 m2 en un complejo de usos mixtos en el que se preveían un gran número de viviendas y usos dotacionales, de tal forma que el suelo así transformado fuera mucho más rentable.
Este Plan Especial que transformaba los usos fue recurrido por una asociación para la protección del urbanismo responsable y, como consecuencia de esta impugnación en la que se alegaban perjuicios medioambientales que se producirían en el caso de tal modificación, se esgrimía también la violación del art. 50 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, ya que la finalidad del Plan era la alteración del uso de tres parcelas destinadas a uso comercial para convertirlas en residenciales.
En el considerando séptimo de la sentencia que comentamos se realiza una larga exposición de las disposiciones urbanísticas de la Comunidad de Madrid y, en resumen, considera que esta modificación que pretendía el Plan Especial cambiando el uso comercial a viviendas, era ilegal.
Primero, porque el Plan Especial no es un instrumento adecuado para modificar estos usos previstos en el Plan General; segundo, por el perjuicio medioambiental que ello producía; y, tercero, por el hecho de que estas viviendas se situaban junto a la infraestructura aeroportuaria en una zona en la que el planificador no había previsto y debía exigirse por ello, cuando menos, un estudio razonado de su coherencia que no se justifica en la memora del Plan Especial aprobado por el Ayuntamiento.
Por estas razones, unas formales y otras de fondo, la sentencia declaró la nulidad del Plan Especial. No obstante, conviene realizar algunas reflexiones en relación con el contenido de esta sentencia: En primer lugar, hay que reconocer que el diseño inicial del Plan General, en el que se contenía esta cantidad ingente de usos comerciales, quedó obsoleto con el tiempo, ya que no se logró comercializar, con el consecuente perjuicio económico para la Junta de Compensación y para los propietarios.
Por otra parte, todas estas circunstancias ponen de manifiesto que los Planes Generales tienen una estructura demasiado rígida que no es fácil de modificar y en la que muchas veces se juegan intereses contrapuestos entre los defensores a ultranza del medio ambiente que, a veces, tienen otro tipo de intereses, y los propietarios de un ámbito.
Además, conociendo la rigidez de las leyes urbanísticas, fue un error de los promotores no instar una modificación del planeamiento general y pretender hacerlo a través de un Plan Especial, ya que no es instrumento suficiente para tal modificación. Asimismo, la sentencia en ese sentido se adapta a la legalidad.
No es recurrible ante el Tribunal Supremo porque se trata de la aplicación de la legislación autonómica. Sin embargo, la sentencia da pie a que, si a través de una modificación del Plan General se justifica la necesidad de este cambio de usos, tal modificación pudiera tener éxito. Por último como reflexión final, conviene decir que, abundando lo ya manifestado, en los cambios de usos debería de preverse una legislación y un procedimiento más flexible y no someterlo a un largo proceso que produce graves perjuicios innecesarios para los propietarios y para la Administración.
Asimismo, la sentencia en ese sentido se adapta a la legalidad. No es recurrible ante el Tribunal Supremo porque se trata de la aplicación de la legislación autonómica. Sin embargo, la sentencia da pie a que, si a través de una modificación del Plan General se justifica la necesidad de este cambio de usos, tal modificación pudiera tener éxito.
Por último como reflexión final, conviene decir que, abundando lo ya manifestado, en los cambios de usos debería de preverse una legislación y un procedimiento más flexible y no someterlo a un largo proceso que produce graves perjuicios innecesarios para los propietarios y para la Administración.
José Manuel Serrano-Aberca es presidente de Serrano-Aberca & Conde
