L a inmensa mayoría de los españoles o sociedades son titulares de un derecho real objeto de inscripción en el Catastro Inmobiliario y/o en el Registro de la Propiedad. El primero, regido por el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario 1/2004 y por el Real Decreto 417/2006, es un registro administrativo en el que se describen todos los bienes inmuebles con sus características físicas, jurídicas y económicas, entre las que se encuentran su localización, referencia catastral, superficie, uso, representación gráfica, valor catastral y titular catastral, entre otros. La inscripción en el mismo es obligatoria y gratuita y aunque nació con una finalidad tributaria, con el tiempo y debido a la gran información de sus bases de datos, es un gran aporte de información territorial para administraciones públicas, particulares y empresas.
Por su parte, la principal función del Registro de la Propiedad -Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto el 8 de febrero de 1946- es dar publicidad y seguridad jurídica inmobiliaria en el tráfico de inmuebles. Aunque la inscripción no es gratuita y tampoco es obligatoria -salvo casos de obligatoriedad como el de constitución de hipoteca-, sí que es recomendable hacerlo por la seguridad jurídica que ello otorga.
Queda de manifiesto que son dos registros con fines diferentes y normativas distintas. Pero también que uno y otro trabajan sobre el mismo objeto: el bien inmueble, único, con características físicas, económicas y jurídicas que no deberían crear duplicidades ni discrepancias entre ambos registros, pero que en la práctica acaban por producirse. De ahí la imperiosa necesidad de la cooperación entre ambos registros con la intención de evitar problemas y perjuicios a los titulares de transacciones inmobiliarias.
Con este objetivo se encuentra en trámite de enmiendas parlamentarias el Proyecto de Ley de Reforma de la Ley Hipotecaria y del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. A modo de inciso aclaratorio, hay que recordar que con la publicación de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, sobre Medidas Fiscales, Administrativas y de Orden Social, se comenzaron a asentar los primeros pilares para la efectiva coordinación entre ambos organismos, introduciendo la referencia catastral como elemento de identificación e intercambio de información e incorporando la certificación catastral descriptiva y gráfica como requisito indispensable para la inmatriculación de fincas en el Registro. Sin embargo, con el paso del tiempo se han evidenciado también algunas disfunciones, al admitir sólo las bases gráficas catastrales en el caso de inmatriculaciones y permitiendo en numerosas ocasiones acceder al registro descripciones físicas erróneas de los inmuebles.
Lo que se pretende ahora con la reforma es que el Registro de la Propiedad sea preciso no sólo a nivel jurídico, sino también en el ámbito territorial, ya que con una base geográfica georreferenciada tanto en los lindes de la parcela como en los límites de sus construcciones no se darían determinadas problemáticas -por ejemplo, ejecutar un embargo sobre un inmueble inexistente-. Así pues, el artículo 10.1 de la reforma de la Ley Hipotecaria especifica que la base de representación gráfica de las fincas registrales será la cartografía catastral, pudiendo incluso los registradores ante discrepancias o anomalías proceder a su corrección mediante aportación de planos topográficos por parte del interesado, y utilizando un procedimiento conjunto con el catastro para llegar a coordinar la base gráfica con la clara finalidad que esté al servicio de ambos registros y en constante actualización con la realidad inmobiliaria.
Mediante la "calificación del título registral efectuada por el registrador" se determinará con carácter obligatorio el sujeto, objeto y contenido de los derechos publicados en los distintos asientos. Puesto que ni Catastro ni Registro de la Propiedad tienen como finalidad una base gráfica inconfundible, delimitar de forma precisa e indubitada la propiedad -la línea poligonal que define el ámbito espacial del derecho de propiedad- es el fin a lograr, por lo que resulta necesaria la colaboración y coordinación de ambos.
De esta manera y también como novedad resulta obligatorio aportar para su archivo registral el libro del edificio, haciendo constar en caso de división horizontal su presentación gráfica para evitar la imposibilidad de identificación en caso de anexos a la vivienda -trasteros, plazas de aparcamiento, entre otros-.
Claro está que coordinación y cooperación no implican coincidencia. La descripción literal de una finca en escritura pública tiene que estar coordinada con la base gráfica, pero ello no quiere decir que coincida, puesto que en ocasiones, en obra nueva en construcción existirá la escritura pública pero no su representación gráfica.
A pesar de la voluntad del proyecto de ley de mejorar la situación actual en lo que a la situación física y jurídica de los bienes inmuebles se refiere, todavía son reseñables carencias y una cierta falta de precisión en el articulado del mismo. Sería necesaria la incorporación de unas representaciones gráficas del territorio de calidad y precisión adecuadas -que permitan la identificación inequívoca del inmueble en el terreno-, elaboradas por técnicos competentes en la materia.
En cualquier caso, es indiscutible la urgencia de lograr la coordinación entre Catastro y Registro de la Propiedad, con los elementos tecnológicos disponibles, a través de un fluido y seguro intercambio de datos entre ambos, potenciando su interoperabilidad y dotando al procedimiento de un marco normativo adecuado.
Por Paula Medina. Directora técnina del Grupo 63