Un terreno precisa siempre, a efectos de su valoración catastral, la aprobación del correspondiente instrumento urbanístico de desarrollo para ser considerado suelo urbano, por lo que debe reputarse como suelo rústico mientras no se apruebe dicho instrumento, aunque se trate de un suelo delimitado o sectorizado por el planeamiento urbanístico general, según concluye el Tribunal Supremo, en sentencia de 30 de mayo de 2014.
La cuestión no es baladí en tanto que la disminución del valor catastral que se le dará al bien al considerarlo rústico, condicionará la cuota tributaria del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, sin perjuicio de otros impuestos (como el IRPF o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía).
Recuerda el ponente del fallo, el magistrado Frías Ponce, que la Ley 8/2007 del Suelo (ahora en su redacción dada por el Real Decreto 2/2008 de 20 de junio) eliminó la distinción que había hasta entonces de tres clases de suelo, urbano, urbanizable y no urbanizable, reduciendo la tipología de suelo a dos: el que está en situación de urbanizado y el que está en situación de rural. Además, modificó el método para valorar el suelo en función de esa situación física del terreno, con lo que se elimina la consideración de las expectativas que se deriven de los procesos urbanísticos que estén o puedan estar en curso.
Del mismo modo, la Ley 36/2006, de medidas para la prevención del fraude fiscal, dio una nueva redacción al artículo 7.2 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, estableciendo una diferenciación entre suelo de carácter urbano o rústico y, en su apartado segundo, suelo de naturaleza urbana. De ahí que la problemática que ahora aborda el Supremo tiene que ver con los terrenos "susceptibles de ser urbanizados", concepto omnicomprensivo que engloba todos los casos descritos en la letra b) del citado artículo 7.2.
Doctrina "dañosa"
El abogado del Estado, en defensa de Hacienda, consideró que la doctrina sentada por el Tribunal Superior de Justicia de Extremadura -que exigió la aprobación del instrumento urbanístico para considerar el suelo como urbano- "es gravemente dañosa para el interés general, además de claramente errónea y no ajustada a Derecho".
Sostuvo que la ley no lo demanda en forma alguna, y que por ello "incurre la sentencia impugnada en un exceso". Y recordó que el Tribunal Económico-Administrativo Central fijó, en su resolución de 13 de septiembre de 2012, que el artículo 7.2, b) de la Ley del Catastro "no exige, a efectos de la consideración como suelo de naturaleza urbana (...) la aprobación de un instrumento urbanístico que determine su ordenación detallada".
Normativas interconectadas
Explica el Supremo que hay que tomar en consideración las dos normativas -la de suelo y la catastral-, en tanto que "si se desconectan completamente, nos podemos encontrar con valores muy diferentes, consecuencia de métodos de valoración distintos, de suerte que un mismo bien inmueble tenga un valor sustancialmente distinto según el sector normativo de que se trate, fiscal o urbanístico".
Dicho esto rechaza, como mantiene el abogado del Estado, que todo el suelo urbanizable sectorizado o delimitado por el planeamiento general tiene per se la consideración catastral de suelo urbano, "sin distinguir si se encuentra ordenado o no ordenado".
Antes, por el contrario, "hay que entender que el legislador catastral quiso diferenciar entre suelo de expansión inmediata donde el plan delimita y programa actuaciones sin necesidad de posteriores tramites de ordenación, de aquel otro que, aunque sectorizado, carece de tal programación y cuyo desarrollo urbanístico queda pospuesto para el futuro". Y de ahí que, a efectos catastrales, " sólo pueden considerarse suelos de naturaleza urbana el suelo urbanizable sectorizado ordenado así como el suelo sectorizado no ordenado a partir del momento de aprobación del instrumento urbanístico". Antes de ese momento "el suelo tendrá el carácter de rústico".
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