El Tribunal Supremo acaba de dictar una sentencia en la que vuelve a apoyarse en la crisis económica como circunstancia clave para permitir la modificación de ciertos contratos. En este caso, el magistrado Orduña Moreno, ponente de la sentencia del Supremo, ha ordenado la moderación de la renta inicialmente pactada entre dos empresas, una hotelera y su arrendadora en Valencia, en un 29% de reducción y con duración hasta el final del ejercicio 2015, y ello por haberse justificado "la significativa caída en el sector, la disminución de ventas e ingresos medios por habitación y el consiguiente registro de pérdidas de la empresa arrendataria".
En concreto, en su sentencia de 10 de octubre de 2014 -publicada el 22 de diciembre- declara aplicable la cláusula rebus sic stantibus, es decir, aquella por la que se entiende que las estipulaciones establecidas en los contratos lo son habida cuenta de las circunstancias concurrentes en el momento de su celebración.
Y ello, frente a la opinión de la Audiencia Provincial de Valencia -órgano de instancia-, al que reprocha el Supremo que pese a admitir la incidencia significativa de la crisis económica en el sector turístico y en la actividad de hostelería, "no entrase sin embargo a valorar el alcance o concreción de dicha alteración de circunstancias en la relación contractual, justificando la inaplicación de la cláusula con base en criterios restrictivos".
En el caso estudiado por el Supremo, la empresa Accor Hoteles demandó a Residencial Ademuz, interesando esencialmente la resolución de dos contratos suscritos entre las partes con fecha 25 de febrero de 1999 más indemnización de daños y perjuicios, todo ello, por falta de entrega en plazo de la posesión de dos hoteles -Novotel e Ibis- arrendados por la demandante, con la principal petición subsidiaria de que se declarasen modificados ambos contratos en aras a mantener el equilibrio de las recíprocas prestaciones, reduciéndose la renta vigente según los importes indicados en dictamen pericial (en un 33% y 29%, respectivamente).
Por su parte, la empresa demandada reconvino interesando el cumplimiento del contrato. Tanto el Juzgado como la Audiencia desestimaron la demanda y estimaron la reconvención rechazando la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus en atención a su excepcionalidad y falta de concurrencia de los presupuestos que entendía debían concurrir para su apreciación por los tribunales.
Un "riesgo imprevisible" no imputable al arrendador
Recuerda el Supremo, que el necesario ajuste de las instituciones a la realidad social ha producido un cambio progresivo de la concepción tradicional de esta figura "de modo que se ha ido abandonando la idea de su carácter sumamente restrictivo", optándose por una aplicación normalizada en atención a que "la actual crisis económica, de efectos profundos y prolongados de recesión económica, puede ser considerada abiertamente como un fenómeno de la economía capaz de generar un grave trastorno o mutación de las circunstancias".
Y dicho esto, entiende el Alto Tribunal que el contexto económico del momento [en el que se celebró el contrato] ?formó parte de la base económica del negocio? que informó la configuración del contrato de arrendamiento del hotel y que, "por las circunstancias de su irrupción, de su especial impacto y trascendencia, se trató de un riesgo imprevisible, que no cabe imputar a la arrendataria (caída en este sector de un 42 % en el rendimiento por habitación, cierre de hoteles emblemáticos y renegociaciones de renta en contratos en vigor)".
En la misma línea, rechaza el Supremo que pueda entenderse como previsible cualquier crisis económica "como circunstancia cíclica que habría que prever siempre-"pues su previsibilidad depende de las peculiares características y alcance de la misma".
Ruptura del equilibrio entre las partes
Por último, como refuerzo a su postura, añade el Supremo que en relación a la excesiva onerosidad de la prestación debida, "la sobrevenida alteración de la base negocial por consecuencia de la crisis ha supuesto la ruptura del necesario equilibrio de las prestaciones por la práctica desaparición de cualquier margen de beneficio (frente al balance positivo de la arrendadora, la arrendataria sufrió pérdidas acumuladas cercanas a tres millones de euros en el mismo período)".
Consulte la sentencia
El Supremo ve la crisis como 'clave' para anular la venta de una vivienda