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El adquirente de buena fe y las limitaciones urbanísticas

Foto: Archivo.

Posiblemente la cara más amarga del urbanismo la encontramos en los expedientes que conllevan la demolición de edificaciones por motivo de haber sido declaradas ilegales, casi siempre originado por la anulación de la licencia de edificación.

No cabe ninguna duda de que las edificaciones ilegales nos perjudican a todos los ciudadanos, ya que entre otras cosas, eluden la participación de la comunidad en las plusvalías, no cumplen con los deberes generados por la construcción de viviendas en cuanto a la cesión del suelo para dotaciones públicas o la justa distribución de beneficios y cargas entre los propietarios del suelo. Es básico que las Administraciones públicas defiendan al ciudadano de estos 'ataques' por parte de los infractores y que sea estrictamente exigente a la hora de racionalizar el suelo.

La figura que contempla la Administración para este control de ilegalidades es la denominada Disciplina Urbanística. Su función es la de inspeccionar y controlador del cumplimiento de la normativa urbanística en los actos de edificación y uso del suelo. Estos funcionarios tienen la capacidad de requerir y examinar toda clase de documentación relativa a los planeamientos, para así poder comprobar que se cumple con la normativa en los actos de edificación y uso del suelo que se están realizando en una determinada zona sujeta a una normativa urbanística específica.

Desgraciadamente, en algunas ocasiones estos medios de control fallan, y nos encontramos con construcciones totalmente terminadas y que han sido ejecutadas en zonas cuya calificación urbanística era distinta a la de la edificación. Igualmente nos encontramos con edificaciones que no cumplen las normativas establecidas en el suelo donde se ubican, sobrepasando todos los límites establecidos por la normativa vigente.

Pero el caso más grave lo encontramos cuando dichas edificaciones ilegales han sido transmitidas a terceros, mediante el otorgamiento de documentos públicos y debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad. Estos adquirentes que adquirieron el bien desconociendo por completo la situación irregular del inmueble, están protegidos por el principio de fe pública registral.

Existe diversa jurisprudencia sobre este tema, con su correspondiente polémica por el fallo dictado. Las últimas sentencias del Tribunal Supremo están aplicando la siguiente doctrina: "La demolición de lo construido es la consecuencia impuesta legalmente en el caso de anulación de una licencia concedida con infracción de la normativa urbanística (?) Como hemos señalado en otras ocasiones, ello es así aunque el derribo (...) sea una medida gravosa y suponga en sí misma costes elevados".

Son, sin duda, los invocados con base en los argumentos expresados, derechos respetables y argumentaciones dignas de consideración, pero sin potencialidad jurídica suficiente para enervar la ejecución de una sentencia firme. Pero sin que en esta reflexión le falte razón al Tribunal Supremo, lo que realmente genera la polémica interpretativa de la norma es cuando el citado Tribunal, en su sentencia de 12 de mayo de 2006, manifiesta que "los terceros adquirentes del edificio cuyo derribo se ordena, o de sus elementos independientes, ni están protegidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, ni están exentos de soportar las actuaciones materiales que lícitamente sean necesarias para ejecutar la sentencia; su protección jurídica se mueve por otros cauces (?) No están protegidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria porque éste protege el derecho real, que pervive aunque después se anule o resuelva el del otorgante o transmitente; pero no protege la pervivencia de la cosa objeto del derecho cuando esta, la cosa, ha de desparecer por imponerlo así el ordenamiento jurídico".

Curiosamente esta doctrina choca frontalmente con la de la Dirección General de los Registros y del Notariado, que siempre vela por la protección del adquirente de buena fe, como resulta de su últimas resoluciones de fecha 1 y 6 de marzo de 2013, y con la del Tribunal Europeo de Derecho Humanos, ya que en el Convenio de Roma para la Protección de los Derechos Humanos y de las Libertades Fundamentales, de 4 de noviembre de 1950, firmado por España el 23 de febrero de 1978 y ratificado el 27 de noviembre de 1990, en su artículo 1 hace constar que "toda persona física o moral tiene derecho al respeto de sus bienes. Nadie podrá ser privado de su propiedad más que por causa de utilidad pública y en las condiciones previstas por la Ley y los principios generales del Derecho Internacional."

El artículo 34 de la Ley Hipotecaria es claro: "La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro". No es la primera vez que desde este foro manifiesto la necesidad imperiosa de la perfecta comunicación entre el Registro de la Propiedad y la Administración, el establecimiento de la obligatoriedad de la inscripción de las actuaciones urbanísticas en el Registro de la Propiedad.

Si los planeamientos urbanísticos fueran de obligatoria inscripción en el Registro, además de poder dar una publicidad real de la situación del bien al ciudadano, generaríamos una seguridad jurídica incomparable al poder anotar mediante la anotación de demanda las posibles ilegales urbanísticas promovidas y seguramente evitaríamos muchos perjuicios al ciudadano que compra su vivienda y lo único que quiere es disfrutar de ella.

Por Fernando Acedo Rico-Henning, registrador de la Propiedad, decano de Castilla-La Mancha del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, doctor en Derecho, profesor de Derecho Civil y consejero de la Revista Derecho Urbanístico.

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