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El Supremo fija el plazo para frenar la ejecución hipotecaria

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El Tribunal Supremo se ha pronunciado en una reciente sentencia acerca de una cuestión sobre la que, tal y como afirma el fallo, existen "ciertas dudas": el plazo de que dispone el copropietario de un inmueble para oponerse a una ejecución hipotecaria que le perjudique, y que la ley fija inicialmente en nueve días.

Se trata de un supuesto en que un matrimonio ejercitó acción de retracto de comuneros en relación con la mitad indivisa de un inmueble. La porción objeto de retracto pertenecía inicialmente a una empresa, y se había subastado en proceso de ejecución hipotecaria a favor de un particular, con posibilidad de cesión a una tercera persona. Tras ello, el ejecutante cedió el remate a otra empresa, a la que le fue adjudicado finalmente el bien.

El debate se centra, por tanto, en qué momento debe tenerse en cuenta para empezar a contar el plazo de nueve días: la fecha de la subasta, o la de cesión del bien al tercero que será quien acceda realmente a la propiedad de la casa. El fallo se decanta por la segunda opción.

Supuesta caducidad

Una vez presentada la acción de retracto, la empresa que adquirió el inmueble se opuso a la demanda alegando caducidad de la acción, por haber transcurrido más de nueve días desde que los demandantes tuvieron conocimiento de la transmisión y sus circunstancias esenciales. El Juzgado de Primera Instancia dio la razón a la empresa, criterio que mantuvo la Audiencia Provincial de Madrid.

El Supremo, sin embargo, corrige este criterio en sentencia de 22 de julio de 2013, de la que es ponente el magistrado Salas Carceller, y lo hace analizando la letra del artículo 1524 del Código Civil , que dispone que "no podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta".

En este sentido, el Supremo determina que "el conocimiento de la venta debe ser preciso, claro, completo y ha de incluir todos los pactos y condiciones de la transmisión, para que los interesados puedan decidir si ejercitan o no el retracto, sin ser suficiente la mera noticia".

Ese conocimiento se extiende a la identidad del adjudicatario en los supuestos -como en este caso- en que la aprobación del remate se haga con la reserva por parte del rematante de poder ceder a tercero, que será a favor de quien, en su caso, se extenderá el auto de adjudicación -actualmente decreto expedido por el secretario judicial- y, en definitiva, será el legitimado pasivamente para soportar la acción de retracto.

Por todo ello, se estima el motivo, ya que "la Audiencia no ha tenido en cuenta tales circunstancias y ha fijado el dies a quo para el comienzo del plazo de nueve días para el ejercicio del derecho de retracto en la misma fecha de celebración de la subasta y aprobación del remate, atribuyendo a tales actos el efecto de la adjudicación y consiguiente transmisión de propiedad de que carecen". La Audiencia, en concreto, consideró "obvio" que en este caso los demandantes pudieron ejercitar su acción desde ese primer momento y "sin necesidad en modo alguno de esperar a que se cediera el remate".

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