En caso de que la publicidad facilitada por una promotora, así como el propio contrato de compraventa de una vivienda facilitado por ésta, ofrezcan al comprador la financiación de la adquisición, el incumplimiento de este requisito por parte de la vendedora no anulará el contrato, dado que se trata de una prestación accesoria, y no principal, de lo pactado entre las partes.
Es la conclusión que alcanza una sentencia del Tribunal Supremo, con fecha de 1 de octubre de 2012. En este caso, la publicidad de los contratos de compraventa hacía referencia a que la promotora facilitaba la financiación a los compradores, suscribiendo el contrato de préstamo con garantía hipotecaria con un banco de forma que, una vez celebrada la compraventa, el comprador se subrogara como prestatario en la posición de la promotora.
El contrato firmado por la recurrente contenía, además, una cláusula en la que se aseguraba que la promotora estaba "negociando la concesión de un préstamo a promotor para la financiación de la construcción con garantía hipotecaria y con subrogación del comprador", y que se comunicaría al comprador las condiciones de la financiación obtenida dándole un plazo para subrogarse, si el banco aceptaba.
Sin embargo, la promotora optó finalmente por no ofrecer tal posibilidad a sus clientes, entre ellos, la empresa demandante, que adquirió tres pisos. Así, tras firmarse los tres contratos de compraventa, la vendedora convocó a la empresa para el otorgamiento de la escritura pública, no compareciendo la compradora por entender que no se había concertado un crédito a la construcción y que no le había facilitado la subrogación en éste.
Prestación accesoria
Como respuesta, la sentencia, de la que es ponente el magistrado Arroyo Fiestas, da la razón a la empresa recurrente sobre el hecho de que lo ofrecido publicitariamente debe constar en el contenido obligatorio del contrato. Sin embargo, asegura que dicha obligación no tiene el carácter de principal, sino de accesoria. Y es que, a juicio del Supremo, la financiación pudo obtenerse directamente por parte del comprador, por lo que "no estaríamos ante el incumplimiento de una obligación esencial, fundamentalmente porque su incumplimiento no tiene potencial suficiente como para generar, objetivamente, la frustración del contrato, ya que la compradora podría acudir directamente a una entidad de crédito.
En este sentido, la obligación incumplida lo era de "mera gestión o de actividad, pero nunca de resultado". Es decir, la promotora debió ofrecer la subrogación, pero como establece el contrato y la práctica mercantil, es la entidad de crédito la que tiene la última palabra a la vista de la solvencia del deudor".
