"En la Ley de Suelo coexisten distintos criterios de valoración para un mismo terreno, según sea objeto o no de expropiación, lo que da lugar a un sistema de valoración incongruente". Así lo denunció Francisco Perales, socio de Garrigues, durante la sesión celebrada ayer por la firma junto con la revista Observatorio inmobiliario y de la construcción y la empresa de asesoramiento inmobiliario Tinsa, con objeto de debatir el Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo, en vigor desde el 10 de noviembre.
Para Perales, "no es satisfactorio que la Ley de Suelo prevea valoraciones en que no se reconoce la plusvalía que genera el planeamiento urbanístico". Se trata de una de las consecuencias de la sustitución del criterio de clasificación del suelo -urbano, urbanizable y rural- por un criterio de situación básica del suelo, previsto en la Ley de 2007, según el cual todo el suelo es urbanizado o rural. Este último sistema da lugar a que, en caso de expropiación, no se tenga en cuenta a la hora de valorar el terreno afectado las expectativas de aprovechamiento previstas en el planeamiento.
De este modo, denunció, "encontramos para un mismo suelo un valor expropiatorio y otro de mercado". Para el socio de Garrigues, las causas que subyacen en esta decisión son el encarecimiento de las expropiaciones cuando se tenía en cuenta la plusvalía que genera el planeamiento. A ello añadió la problemática que plantea coordinar las legislaciones autonómicas, con competencia en urbanismo, régimen de planeamiento y gestión urbanística, y un régimen de valoración del suelo, competencia del Estado.
Identificación "peyorativa"
En la línea, Carlos Ruiz Pascual, director del área de consultoría de Tinsa, puso el acento en la "falta de sincronía entre la valoración que contempla el Reglamento y la financiera". A este respecto, criticó "la identificación peyorativa que hace el Reglamento entre expectativa y prácticas especulativas"; prácticas que pretende frenar al prohibir revalorizaciones "que no se correspondan con la realidad de los terrenos", prevé en su preámbulo.
Por último, valoró "el avance que hace respecto de la Ley en relación a la valoración del suelo rural". Señaló que "aclara en qué condiciones pueden tomarse en cuenta el reconocimiento de rentas reales o potenciales". A su juicio, "de la literalidad del artículo 8, no cabe esperar grandes desviaciones de valor por utilización no objetiva de la renta potencial, de forma que no va a ser un gran coladero de especulaciones urbanísticas".