En el marco de la relación contractual entre promotoras inmobiliarias y agencias para la venta de las casas construidas, si la promotora decide finalmente no construir, su responsabilidad con respecto a la agencia no nace con los documentos de reserva firmados entre los futuros compradores y la agencia -previos a la compraventa-, sino con los contratos de compraventa firmados entre los futuros propietarios y la promotora. Por tanto, la agencia no tendrá derecho a indemnización por incumplimiento contractual si no se cerraron tales ventas.
Lo resuelve así una sentencia del Tribunal Supremo, de 9 de noviembre de 2011, de la que es ponente el magistrado Marín Castán, en la que aparece el caso de una promotora que otorgó un contrato de venta en exclusiva de una promoción inmobiliaria con una agencia dedicada a la venta de viviendas.
Dicha agencia, mediante la firma de contratos de reserva, tomaría dinero en depósito de los futuros clientes, de forma que se devengarían las comisiones cuando se firmaran los contratos de compraventa con ellos. Sin embargo, la promotora decidió unilateralmente no construir la promoción, por lo que la agencia presentó demanda exigiendo las comisiones sobre la base de que los documentos de reserva firmados exclusivamente por la agencia y los clientes, considerándolos verdaderos contratos de compraventa, al contener las partes, el objeto y el precio. Por tanto, tal y como recoge el fallo, la razón del conflicto es que el edificio no llegó a construirse "por causas imputables a la demandada-recurrida, hecho que ésta no discute", ya que la promotora confirmó en su declaración que la agencia había cumplido con su obligación contractual de promocionar e intermediar en la compraventa de los apartamentos, y también que la demandada había incumplido culposamente con su obligación contractual de obtener todas las licencias, permisos y certificados exigidos legalmente.
Naturaleza del contrato
La sentencia estima que aunque el contrato se denominara contrato de agencia para la venta en exclusiva, por su objeto no era propiamente un contrato encuadrable en la Ley de Contratos de Agencia (LCA), porque, como se precisa en sentencia de 10 de enero de 2011 del mismo Tribunal, es agente comercial a quien se encargue "de manera permanente" -según la Directiva 86/653/CEE- de negociar por cuenta del empresario la compra y venta de mercancías o de negociar y concluir estas operaciones en nombre y por cuenta del empresario.
Por ello, hay que distinguir, como lo hace el fallo recurrido, entre contrato de agencia y contrato de mediación o corretaje, siendo el segundo el aplicable a este caso.
La consecuencia de tal calificación es que la retribución de la demandante dependería de la perfección de los contratos de compraventa entre la promotora-constructora y los interesados, aunque el fallo también aclara que la jurisprudencia citada por ambas partes -sea aplicable o no la LCA- mantiene "supedita la retribución del mediador a la perfección de los contratos subsiguientes".
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