Nueva norma: más información para el cliente al firmar su hipoteca

Las asimetrías de información que existen entre las entidades financieras y sus clientes debido a las continuas innovaciones de los productos y de los mercados, no solamente ponen en riesgo a los inversores sino, además, a la globalidad del sistema financiero, puesto que quienes acceden a los últimos productos diseñados lo hacen sin un marco regulatorio que les proteja de posibles abusos.

La actual crisis económica ha dejado patente la existencia de esta asimetría en operaciones tan generalizadas como las de los créditos con swaps, que han generado una jurisprudencia favorable al cliente, al considerar que se le ofreció un activo para el que no tenía preparación financiera suficiente.

En esta línea de incremento de la transparencia y de la defensa de los derechos del usuario de los servicios financieros, la Dirección General del Tesoro Público ultima estos días un borrador de Orden en la que se establece que las entidades deberán informar de cualquier sistema de cobertura de tipo interés que se comercialice vinculado a un préstamo, detallando con mayor detalle este proceso, regulado ya en el artículo 19.2 de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica. No obstante, quedan excluidos del ámbito de esta Orden los servicios de seguros y reaseguros.

Según se determina en el Proyecto, las entidades financieras estarán obligadas a detallar y explicar la naturaleza del instrumento de cobertura, si se incluye la obligatoriedad del pago de una prima, y su importe; la existencia o no de la posibilidad de que las liquidaciones periódicas del instrumento, producto o sistema de cobertura puedan ser negativas; la fórmula de coste asociado a una cancelación anticipada, con referencia a distintos escenarios de tipos de interés, así como de otras características del instrumento, producto o sistema de cobertura que establezca el Banco de España.

También deberán informar las entidades a sus clientes sobre la inclusión de un límite al alza del tipo de interés, si va acompañado o no de un límite a la baja, o por el contrario, si se trata de otro tipo de instrumento.

En definitiva, las entidades de crédito deberán poner a disposición de sus clientes las comisiones actualizadas más habitualmente percibidas por los servicios prestados, en un formato unificado, conforme a los términos específicos que determinará también el Banco de España. Esta información incluirá, en todo caso, de manera sencilla y comparable, información relativa a los conceptos que devengan comisión, la periodicidad con que se aplican y el importe exacto de las mismas, tanto de manera desagregada por periodo en que se aplican como de manera agregada anual.

Estará disponible esta información completa en todos los establecimientos comerciales de las entidades de crédito, en sus páginas electrónicas y en la página electrónica del Banco de España, y deberá ser puesta a disposición de los clientes, en cualquier momento y gratuitamente.

Cuando una entidad de crédito tenga el derecho de modificar unilateralmente cualquier término de un contrato de servicio financiero o darlo por prorrogado automáticamente deberá comunicar al cliente, con una antelación no inferior a dos meses, los términos exactos de tal modificación o prórroga y los derechos de que, en su caso, goce el cliente en relación con las mismas.

Las entidades de crédito deberán facilitar a todo cliente explicaciones adecuadas y suficientes para comprender los términos esenciales de todo servicio financiero y adoptar una decisión informada, teniendo en cuenta sus necesidades y su situación financiera. Estas explicaciones comprenderán la aclaración del contenido de la información y comunicaciones, así como sobre las consecuencias que la celebración de un contrato de servicios financieros pueda tener.

Las entidades no podrán en sus comunicaciones al cliente destacar ningún beneficio potencial del servicio ocultando expresamente los riesgos inherentes al mismo.

La oferta vinculante

Una vez el cliente y la entidad hayan mostrado su voluntad de contratar un determinado servicio financiero de préstamo hipotecario y se hayan efectuado la tasación del inmueble y, en su caso, las oportunas comprobaciones sobre su situación registral y sobre la capacidad financiera del cliente conforme a lo dispuesto en el artículo 16, éste podrá solicitar a la entidad la entrega de una oferta vinculante.

La oferta vinculante se facilitará mediante una Ficha de Información Personalizada (FIPER) en la que, adicionalmente, se especificará que se trata de una oferta vinculante, así como el plazo de vigencia de dicha oferta. Toda información adicional que la entidad facilite al cliente en la oferta vinculante figurará en un documento separado, que deberá adjuntarse a la FIPER.

Una vez que el cliente haya facilitado la información que se precise sobre sus necesidades de financiación, su situación financiera y sus preferencias, las entidades proporcionarán a éste la información personalizada que resulte necesaria para comparar los préstamos disponibles en el mercado, valorar sus implicaciones y adoptar una decisión fundada sobre si debe o no suscribirlo.

Salvo que medien circunstancias extraordinarias o no imputables a la entidad, la futura Orden prevé que la oferta vinculante tenga un plazo de validez no inferior a 14 días naturales desde su fecha de entrega.

Actuación de los notarios

El Proyecto de Orden mandata al Banco de España a que elabore una Guía de Acceso al Préstamo Hipotecario, con el objeto de que quienes demanden este servicio financiero dispongan, con carácter previo a su formalización, de información adecuada para adoptar sus decisiones de financiación.

También dispone que la guía deberá estar disponible en todos los establecimientos comerciales de las entidades, en sus páginas electrónicas y en la página electrónica del Banco de España, y deberá ser puesta a disposición de los clientes, en cualquier momento y con carácter gratuito.

Cuando se establezcan límites a la variación del tipo de interés, como cláusulas suelo y techo, se adjuntará a la FIPER, en un documento separado, el tipo de interés mínimo y máximo a aplicar y la cuota de amortización máxima y mínima. En especial, deberán avisar al cliente cuando los límites máximos establecidos a la bajada y subida del tipo de interés aplicable superen el 40 por ciento del tipo de interés de referencia a aplicar en el momento de la contratación o si se establece sólo un límite máximo para la bajada del tipo de interés aplicable.

Los notarios deberán comprobar si el cliente ha recibido de forma adecuada y con antelación suficiente la FIPER y si se plantean discrepancias entre las condiciones incluidas en la oferta vinculante y el contrato suscrito finalmente, e informar al cliente tanto de la obligación de la entidad de poner a su disposición la FIPER, como de aceptar las condiciones ofrecidas al cliente en la oferta vinculante dentro del plazo de su vigencia.

Como ya está regulado en la actualidad, el contratante tendrá derecho a examinar el proyecto de documento contractual en el despacho del notario autorizante, con la antelación de tres días hábiles previos a su formalización ante el mismo. No obstante, la futura norma, que prohibe la renuncia de sus derechos al usuario de los servicios financieros, sí que mantiene que el cliente podrá renunciar expresamente, ante el notario autorizante, a este plazo siempre que el acto de otorgamiento de la escritura pública tenga lugar en la propia notaría.

Las escrituras públicas en las que se formalicen los préstamos contendrán, debidamente separadas de las restantes, cláusulas financieras cuyo contenido mínimo se ajustará a la información personalizada prevista en la Ficha de Información Personalizada. Las demás cláusulas de tales documentos contractuales no podrán, en perjuicio del cliente, desvirtuar el contenido de aquéllas.

En el caso de los tipos de interés variable deberán comprobar los fedatarios que el tipo de interés aplicable durante el período inicial sea inferior al que resultaría teóricamente de aplicar en dicho período inicial el tipo de interés variable pactado para períodos posteriores. Además, deberán vigilar que ninguna de las cláusulas no financieras del contrato impliquen para el cliente comisiones o gastos que debieran haberse incluido en las cláusulas financieras.

En la hipoteca inversa deberán verificar la existencia del asesoramiento independiente obligatorio. En caso de que la formalización de la hipoteca inversa se realice en contra de la recomendación realizada por el asesoramiento independiente, se deberá advertir de este extremo al cliente.

Índices de referencia

Los préstamos a interés variable que empleen índices o tipos de referencia que hasta la entrada en vigor de esta orden se publicaban con carácter oficial, continuarán siendo considerados aptos hasta transcurrido un año de la entrada en vigor de esta Orden Ministerial. Estos tipos, que dejarán de emplearse, son el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por los bancos; el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las cajas de ahorros y el tipo activo de referencia de las cajas de ahorros. Si la moneda del préstamo no es el euro, la entidad estará obligada a utilizar ejemplos numéricos que indiquen claramente de qué modo los cambios en el pertinente tipo de cambio afectarán al importe de las cuotas. Estos ejemplos de variación del tipo de cambio serán realistas y simétricos, y ofrecerán siempre información sobre los efectos de supuestos desfavorables.

En particular, se les obliga incluir la información de la variación experimentada por el tipo de cambio de referencia durante los últimos dos años en términos de la diferencia entre el valor máximo y el mínimo alcanzado en dicho período y sus efectos sobre la cuota hipotecaria; los valores máximo y mínimo alcanzados por dicho tipo durante los últimos diez años y las fechas en que tales valores se alcanzaron; y sobre el importe de la cuota que resultaría de calcularla con dichos tipos mínimo y máximo o, si los hubiera, con los límites a la baja y al alza que se establecieran para el préstamo.

Cuando la moneda utilizada para el pago de las cuotas difiera de la moneda del préstamo, se indicará con claridad el tipo de cambio que vaya a aplicarse. Dicha indicación incluirá el nombre del organismo encargado de publicar el tipo de cambio aplicable y el momento de cálculo de éste.

La solvencia del cliente

Las entidades financieras tienen la obligación de evaluar la solvencia del cliente que les solicita un servicio financiero para lo que la Orden regula que, entre otras medidas, se debe estimar el importe de los ingresos a percibir tras la jubilación en el caso de que se continúe reembolsando el crédito o préstamo una vez finalizada la vida laboral.

También, en el caso de créditos o préstamos hipotecarios o con otras garantías reales, la valoración prudente de las mismas mediante procedimientos que eviten influencias o conflictos de interés que puedan menoscabar la calidad de la valoración.

Cuando estos créditos o préstamos contengan garantía real, los criterios para determinar la concesión o no del crédito o préstamo, la cuantía máxima del mismo y las características de su sistema de amortización deben fundamentarse en la capacidad del cliente para hacer frente a sus obligaciones de pago, y no en el valor esperado de la garantía. Las entidades que concedan préstamos a constructores y a promotores inmobiliarios, cuando éstos prevean una posterior sustitución por los adquirentes de las viviendas en el préstamo, deberán: incluir entre los términos de su acuerdo, la obligación de los constructores o promotores de entregar a los clientes la información personalizada relativa al servicio ofrecido por las entidades en los términos previstos en esta orden; y, proporcionar a los constructores o promotores la información personalizada anterior.

La prestación de un servicio de asesoramiento cobrado implicará la obligación de las entidades de actuar en el mejor interés del cliente, basándose en un análisis objetivo y amplio de los servicios financieros disponibles en el mercado, y considerando tanto la situación personal y financiera del cliente, como sus preferencias y objetivos.

Servicios telemáticos

Antes de la prestación de un servicio financiero, se deberá indicar mediante un mensaje claro, perfectamente perceptible y gratuito, la comisión a aplicar en cualquier concepto. Una vez proporcionada dicha información, se ofrecerá al cliente, de forma gratuita, la posibilidad de desistir de la operación solicitada.

Cuando el servicio financiero vaya a ser prestado a través de un cajero automático y la entidad emisora del medio de pago sea diferente de la titular del mismo, se podrá sustituir la información prevista en el párrafo anterior por el valor máximo de la comisión y demás gastos adicionales a que pueda quedar sujeta la operación solicitada. En este supuesto, deberá informarse de que el importe finalmente cargado podrá ser inferior, dependiendo, en su caso, de las condiciones estipuladas en el contrato celebrado entre el cliente y la entidad emisora.

En servicios financieros prestados a través de un medio de comunicación a distancia o de un cajero automático, en lugar visible, figurará un número de teléfono [gratuito] para incidencias, al que se podrá acudir en el caso de que se produzcan problemas en la prestación de los servicios.

Sobre la información de tipos de interés se incluirá, de manera sencilla y comparable, información relativa a la tasa anual equivalente (TAE) u otra expresión equivalente de la operación. La información unificada sobre tipos de interés, que elaborará el Banco de España, estará disponible en todos los establecimientos comerciales de las entidades de crédito, en sus páginas electrónicas y en la página electrónica del Banco de España, y deberá ser puesta a disposición de los clientes, en cualquier momento y gratuitamente.

Hipoteca inversa

Las entidades financieras deberán advertir a sus clientes en el caso de solicitud de hipotecas inversas de que los abonos que se percibirán pueden tener un límite temporal y, por tanto no son vitalicios, haciendo constar en estos casos en la Ficha de Información Personalizada para Hipotecas Inversas (FIPER) la fecha de conclusión.

También, cuando sea el caso, en el caso de que los tipos sean variables, se habrá de informar de que el tipo de interés e mantendrá fijo durante toda la vigencia del préstamo y que cuenta con límites en sus máximos y mínimos y con gastos (notariales, seguros, etc.) y los correspondientes tributos. Y, finalmente, que la vivienda puede ser embargada si se efectúa el reembolso del préstamo en la fecha indicada en el contrato del préstamo.