Transcurrido el plazo máximo fijado para formalizar un contrato de promesa de comprar y vender a través del otorgamiento de escritura pública, caduca el derecho del comprador incumplidor a pedir su formalización, así como su derecho a exigir la devolución de lo ya pagado o una indemnización por daños y perjuicios.
Así lo establece el Tribunal Supremo, en sus sentencias de 10 y 24 de junio de 2011, de las que ha sido ponente el magistrado O´Callaghan Muñoz, donde explica que, en estos supuestos, no estamos ante una compraventa perfecta, de modo que no operan las normas atinentes a la fuerza vinculante de las partes de las obligaciones nacidas de contrato. La naturaleza jurídica de estos instrumentos es de precontrato bilateral de promesa de vender y comprar, donde las partes "tienen el deber y el derecho de poner en vigor el contrato comprometido dentro del plazo pactado", siendo éste último "un elemento esencial para el cumplimiento del contrato".
En ambos fallos el Alto Tribunal resuelve un supuesto en que las partes litigantes celebraron un contrato en documento privado, "en que los vendedores prometían vender el objeto al comprador que prometía comprar por un precio pactado", comprometiéndose a entregar una parte en la celebración del contrato y la restante cuando se otorgara la escritura pública, fijando un plazo máximo para ello. Además, el contrato incluía una cláusula penal, en virtud de la cual, si el comprador promitente no efectuaba el pago total del precio convenido en la fecha límite, el importe pagado se entendería recibido a favor de los vendedores.
Tras la falta de formalización del contrato en el plazo indicado, en escritura pública, la compradora formuló demanda interesando que se otorgara la escritura y, subsidiariamente, se le devolviera la parte del precio entregada al tiempo del documento privado.
La sentencia de instancia desestimó la demanda del comprador, alegando que, al tratarse de un contrato similar a una opción de compra, que no se había ejercitado en el plazo pactado, "el no ejercicio en plazo conlleva efectos extintivos y la retención de la prima, a tenor de la finalidad querida por las partes".
Ahora el Supremo considera errónea esta calificación, e indica que, "a la vista del contrato en el que ambas partes se obligan a entregar la cosa, la vendedora, y a pagar el precio restante, la compradora, dentro de un plazo, la calificación es de promesa de venta, contemplada en el artículo 1.451 del Código Civil". Así, según este precepto, la promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato.
Reconoce el ponente, "la dificultad de distinguir esta promesa con el contrato típico de compraventa", si bien, atendiendo a la jurisprudencia del Supremo, "se trata de un precontrato bilateral que implica que ambas partes tienen el deber y el derecho de poner en vigor el contrato comprometido". En definitiva, señala que, si bien no se trata de un precontrato de opción, tampoco es una compraventa perfecta, por lo que el comprador no puede exigir la puesta en vigor del precontrato bilateral ni una indemnización por su incumplimiento.
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