En el BOE de 7 de julio de 2011 aparece publicado el Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa. Se trata de una norma con un contenido heterogéneo. En lo que ahora interesa, son dos las medidas que adopta:
1ª. La elevación del límite fijado por la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) a la inembargabilidad de sueldos y pensiones cuando el precio obtenido por la venta de la vivienda habitual en un procedimiento de ejecución hipotecaria sea insuficiente para cubrir el crédito garantizado.
El legislador no ha acogido la interpretación contenida en algunas sentencias de Audiencias Provinciales, que consideraron la adjudicación de la vivienda al banco ejecutante una dación en pago que extinguía la totalidad de la deuda, sino que mantiene el sistema de la LEC (v. art. 579) que, en el caso de insuficiencia del dinero obtenido en la subasta del bien hipotecado para cubrir el crédito, faculta al ejecutante -al banco- para "pedir el embargo por la cantidad que falte", prosiguiendo la ejecución con arreglo a las normas ordinarias aplicables a toda ejecución.
Sin embargo, como medida de protección de los deudores que se encuentren en esta situación -y sólo de ellos, porque no se modifica el art. 607-1 LEC-, eleva sustancialmente el mínimo inembargable establecido con carácter general en el mencionado artículo, que se hace coincidir con el importe del salario mínimo. Ahora -dice el artículo 1 del Decreto Ley- esta cantidad "se incrementará en un 50 por ciento y además en otro 30 por ciento del salario mínimo interprofesional por cada miembro del núcleo familiar que no disponga de ingresos propios regulares, salario o pensión superiores al salario mínimo interprofesional".
"A estos efectos -continúa el precepto-, se entiende por núcleo familiar, el cónyuge o pareja de hecho, los ascendientes y descendientes de primer grado que convivan con el ejecutado". Se trata de asegurar a estos deudores que han perdido su vivienda habitual en una ejecución hipotecaria no sólo el mínimo vital que garantice sus necesidades más esenciales, que, según el Tribunal Constitucional, constituye un límite absoluto a toda ejecución (también a la concursal: art. 76.2), sino también "la posibilidad de superar en el corto plazo su situación económica" (Exposición de Motivos, II).
2ª. Garantizar que los deudores recibirán una contraprestación adecuada por el inmueble, que les permita anular o reducir al máximo la deuda remanente. Con esa finalidad se introducen -ahora sí- modificaciones en diversos preceptos de la LEC en sede de ejecución general de bienes inmuebles, por lo que hay que entender que son de aplicación a toda subasta de inmuebles, no sólo a las realizadas en procesos de ejecución hipotecaria en que el bien subastado sea la vivienda habitual. Estas modificaciones son las siguientes:
-La reducción -del 30 por ciento al 20 por ciento- del importe del depósito que deben realizar quienes pretendan participar en la subasta, con la consiguiente modificación del art. 669.1 LEC
- La exclusión de la posibilidad de que, en el proceso de ejecución, pueda adjudicarse la vivienda al acreedor por una cantidad inferior al 60 por ciento del valor de tasación, con independencia de cuál sea la cuantía total que se le adeude. A ese fin se introduce dicho límite en el art. 670.4 y se eleva -de 50 por ciento a 60 por ciento- en los casos de subastas sin ningún postor del artículo 671, ambos de la LEC.
Pero no es este incremento lo más importante de la reforma, sino la prohibición de que en el futuro se adjudique el acreedor la finca por - en lugar de un porcentaje del valor de tasación- "la cantidad que se le deba por todos los conceptos". Ahora, tanto en el supuesto del artículo 670.4 II como en el 671 de la LEC, el acreedor no puede en ningún caso adjudicarse la finca por la cantidad que le es debida, incluso en el caso del artículo 670.4) cuando ésta fuere superior a la mejor postura, siempre que dicha cantidad no equivalga al 60% del valor de tasación.
Esto quiere decir que el valor de tasación sobrevalorado es algo que a partir de ahora importa a los acreedores hipotecarios, tanto si esta sobrevaloración se produjo en origen (art. 682.1.2º LEC) como si se ha producido con posterioridad a causa de la caída de los precios de mercado. Especialmente, cuando el financiador disponga de segunda o tercera hipoteca, deberá practicar ya en la escritura la deducción de cargas preferentes, pues en el procedimiento de ejecución hipotecario especial no hay lugar para practicar esta deducción (cfr.art. 666 LEC), y se puede encontrar con la contingencia de atribuirse la finca con persistencia de las cargas anteriores y además por el 60 por ciento del valor de tasación, sin deducción de dichas cargas. ¿Y qué podrá hacer el acreedor hipotecario, incluso de primer rango, cuando el valor del inmueble se derrumbe después de la constitución de la hipoteca?
En mi opinión, seguir la ejecución por la vía ordinaria, renunciar al procedimiento especial de los arts. 681 y ss LEC, conseguir que se reevalúe la finca conforme a los artículos 638 y 639 LEC. Y si la reforma legal le ha sorprendido en pleno proceso de ejecución por el procedimiento especial, y los daños estimados son cuantiosos, renunciar a la ejecución o a la adjudicación por falta de postores, e iniciar luego una ejecución en los términos ordinarios. Un acreedor que pedía adjudicación "por la cantidad que se le deba por todos los conceptos" imponía de hecho al ejecutado una dación en pago. Al acreedor sólo le interesaba tal resultado si el valor del inmueble excedía con suficiencia al montante total del crédito, en cuyo caso el acreedor podía aceptar no conservar recurso a la acción personal contra el deudor.
Al acreedor no le interesa adjudicarse por el valor de su crédito salvo cuando éste cifrare por debajo del 50 por ciento (hoy 60 por ciento) del valor de tasación. Si fuere superior, la decisión racional es la de adjudicarse la finca por el 50-60 por ciento del valor de tasación y conservar su acción personal por el resto no cobrado. Por ello, con la regulación actual resulta ocioso plantearse la opción, pues el acreedor sólo podrá y sólo tendrá incentivos para adjudicarse por el 60 por ciento del valor de tasación. Si el legislador futuro decidiera sucumbir al canto de sirenas, y consagrar la "dación en pago" en las ejecuciones hipotecarias de viviendas, la estrategia adecuada para los financiadores futuros habría de ser o aceptar (sólo) inmuebles muy valiosos en garantía de sus créditos o dar muy poco crédito, insuficiente para que el menesteroso peticionario pudiera adquirir la casa.
