Ecoley

Ejecución hipotecaria e intereses de demora: un problema oculto

En fechas recientes ha surgido un debate acerca de la conveniencia de que el deudor hipotecario responda por la deuda contraída sólo con el bien hipotecado y no con los demás bienes de su patrimonio.

Dicho en otros términos, se ha reflexionado sobre la idoneidad de que la responsabilidad quede limitada al valor del bien hipotecado, de manera que, ante la insuficiencia de éste para cubrir el importe de la deuda garantizada con hipoteca, no pueda el acreedor perseguir los demás bienes del deudor, derogando la regla de la responsabilidad patrimonial universal.

Aunque se intenta presentar nuestro Derecho como una excepción, éste sigue en realidad la regla generalizada en los países de nuestro entorno e incluso en EEUU, en los que, frente a lo que habitualmente se dice, sólo hay limitación de responsabilidad en once estados y con matizaciones, como ya se ha mencionado en estas mismas páginas en otras ocasiones

No obstante, el motivo que ha desencadenado la alarma social es un precepto de la Ley de Enjuiciamiento Civil: el artículo 671. Éste permite al acreedor hipotecario, a falta de postores, adjudicarse el bien objeto de subasta ofreciendo el 50 por ciento del valor de tasación, si bien subsiste la deuda en la parte no cubierta por dicho valor.

No está de más recordar que en el proyecto de la vigente LEC la adjudicación debía ser al 70 por ciento y que fue precisamente durante su tramitación parlamentaria cuando se redujo al 50 por ciento, de modo que en esta situación de crisis nos ha quedado claro quiénes son los grandes perjudicados por la norma.

Sin embargo, hay un elemento que ha pasado desapercibido en el actual debate y que contribuye a incrementar la cuantía de la deuda y a precipitar las situaciones de insolvencia: los intereses de demora. Como ya ha acontecido en otros ámbitos, éstos pueden ser objeto de intervención legislativa sin que ello suponga una alteración esencial del sistema.

Mientras que -como todo el mundo sabe- los intereses ordinarios nacen con el crédito y remuneran el capital, por lo que en alguna ocasión se los ha considerado frutos del capital, los intereses moratorios o de demora nacen a partir de la conducta del deudor: del hecho de no haber cumplido a tiempo la devolución de la cantidad prestada.

Dado que poseen otra causa y naturaleza que los intereses ordinarios, en las hipotecas reciben tratamiento distinto. Pues bien, en materia de créditos hipotecarios, a diferencia de otros supuestos, no existe una regulación que fije a una cantidad máxima, sino que ésta queda al arbitrio de las partes, que es tanto como decir que es el acreedor quien la fija.

Conforme a la Ley de 23 de julio de 1908, los créditos pueden ser declarados usurarios posteriormente, pero esto requiere la intervención de los tribunales, sin que el procedimiento de ejecución hipotecario sea el cauce para discutir esta cuestión.

Pasa desapercibido

Es comprensible que este aspecto haya pasado desapercibido porque los particulares, al contratar un préstamo hipotecario, suelen fijarse en el capital, el plazo de duración y el tipo de los intereses ordinarios que tienen que pagar; pero no prestan atención a los intereses de demora.

Esto no debe extrañarnos, pues la psicología nos enseña que los individuos, al contratar, suelen contemplar las hipótesis de resultado positivo y excluir las de resultado negativo. No prestan por ello atención a las previsiones de que el negocio vaya mal o haya incumplimiento y a veces incluso olvidan establecer una regulación para dichos casos. Esto último no sólo ocurre al contratar un préstamo hipotecario, sino también al constituir una sociedad o al contraer matrimonio.

En relación con los intereses de demora se aplican habitualmente tipos que exceden del 20 por ciento. A esto se une la posibilidad contemplada en el artículo 692.2 de la LEC de dar por vencida la totalidad del préstamo en caso de impago de sólo algunos plazos. Es decir, que si se dejan de pagar algunas cuotas, el banco puede reclamar la totalidad de lo adeudado por capital e intereses ordinarios y, además, exigir intereses de demora también por la totalidad del préstamo.

Por ejemplo, y esto es un caso real, para una hipoteca de 206.500 de capital cuyas cuotas mensuales eran de 927 euros, el impago de varias cuotas dio lugar a que el banco declarase vencido el crédito y exigiese intereses de demora por la totalidad de lo adeudado, de manera que éstos se cifraban en 108 ? diarios. Naturalmente, exigir a un particular que devuelva todo el capital más los intereses de demora, calculados sobre la totalidad del capital, agrava la situación de insolvencia, de la que difícilmente es posible salir.

Posibles soluciones

En estas condiciones, son dos las medidas susceptibles de aplicarse: primera, limitar legalmente el tipo de los intereses de demora; segunda, limitar el importe y las cuotas que devengan intereses de demora.

La primera medida no es ajena a nuestro ordenamiento jurídico, pues en otros supuestos el legislador ha puesto límites a los intereses. Así la Ley 7/1995 de 23 de marzo de Crédito al Consumo prevé en su artículo 19.4 que el tipo de los intereses, en los créditos en forma de anticipo en descubierto, no pueda ser superior a 2,5 veces el interés legal del dinero. También la Ley 19/1985 de 16 de julio Cambiaria y del Cheque dispone en su artículo 58.2 que los intereses de demora no serán superiores al interés legal del dinero más dos puntos. Esta última podría servir de modelo.

La segunda medida tiene también su base en la LEC. El artículo 693.3 permite al deudor liberar el bien de la ejecución, cuando se trata de vivienda habitual, pagando las cuotas vencidas en el momento de la presentación de la demanda y, por tanto, limitando los intereses de demora al importe de estas cuotas. Nada impediría establecer que los intereses de demora sólo se calcularan sobre las cuotas vencidas.

Con una medida así sería posible que las cantidades reclamadas en los procedimientos de ejecución se redujeran entre un 20 por ciento y un 30 por ciento y que se hicieran más llevaderas las actuales adjudicaciones al 50 por ciento del valor de tasación.

En la actual situación, en la que los activos inmobiliarios se están depreciando y los procedimientos de ejecución se alargan por el colapso de los juzgados, incrementándose los intereses de demora, resulta que todos los riesgos se están trasladando al deudor, lo que dificulta el cumplimiento de las obligaciones y agrava la situación de insolvencia.

WhatsAppWhatsApp
FacebookFacebook
TwitterTwitter
Linkedinlinkedin
emailemail
imprimirprint
comentariosforum23

oskar
A Favor
En Contra

¿colapso de los Juzgados? pero si la gente que entiende de esto y gana mucho dinero dicen que sobran funcionarios.

Puntuación 12
#1
locuras
A Favor
En Contra

Este sistema de inviable. a tomar por culo

Puntuación 16
#2
Klass
A Favor
En Contra

Del mismo modo que los intereses de demora, las costas judiciales (15 o 20% de la cuantía de la cantidad reclamada) son injustificadamente astronómicas.

Puntuación 27
#3
anacleto
A Favor
En Contra

1, quienes dicen que sobran funcionarios, son los liberados sindicales que están todo el dia rascandose los wevos en los foros, metiendose con todos menos con su amo pesebrero.

efectivamente, los intereses de mora más gastos procedimentales vienen a ser el torno al 25-30% del principal.

Puntuación 28
#4
anacleto
A Favor
En Contra

3, el juzgado no se lleva un céntimo de las costas, no es un organo recaudador. Los "gastos de juzgado", excepto la mora, son para pagar al letrado/procurador del demandante, así como los gastos habidos durante el proceso en la averiguación de datos, informes varios como R.Propiedad, etc.

El juzgado no percibe absolutamente nada. La justicia es lo único que sale gratis a los españoles, yh no debería ser asi,

Puntuación -8
#5
Klass
A Favor
En Contra

Anacleto, lo se perfectamente, cuantas minutas de abogados y procuradores quieres que suba,para que te convenzas de que están cobrando, con el maparo de la Ley, cantidades astrónomicas por cambiar el nombre, la finca y la cuantía de la deuda en un formulario que venden (en cd) en cualquier librería jurídica.

Puntuación 17
#6
anacleto
A Favor
En Contra

6, esas cantidades "astronomicas" que citas son:

-gastos de mora

-gastos procedimiento:

--honorarios letrado

--honorarios procurador

--pago informes:

---tasaciones, peritos, etc.

---registro propiedad

---otros registros

---publicaciones, boe, etc.

No hay más.

En total, en torno al 25-3=%

No es necesario que subas nada, a mi no me enseñas ya nada, jajaja

Puntuación 2
#7
Usuario validado en elEconomista.es
Kitanovsky
A Favor
En Contra

En el fondo los bancos se engañan a sí mismos: ¿para qué unos altos intereses de demora si se sabe que no se van a cobrar?

Puntuación 6
#8
Carlos
A Favor
En Contra

Reserva fraccionaria del 100 por 100 para los depósitos

Puntuación 5
#9
Borja Pascual
A Favor
En Contra

Es importante conocer todas las opciones antes de llegar a una situación de impago. Freedom propone un estudio gratuito para tener todas las opciones antes de que tomen una decisión por nosotros.

Puntuación -12
#10
faraon
A Favor
En Contra

A ver si somos conscientes de una vez que el problema de España es que TODOS sus bancos entán en la ruina.

Los bancos, grandes y pequeños, para maquillar sus balances (delito tipificado por la Ley)recurren a aumentar la valoración de sus inmovilizados (pisos y solares) y las cantidades de sus activos(deudas aunque sean incobrables de los clientes)

Todos los directivos bancarios deberían estar siendo multados juzgados y encarcelados, pero un gobierno de calzonazos, golfos, chorizos y ladrones, no usan la Ley contra los grandes sino con los pequeños. Y los jueces acceden de buen grado a participar en la farsa.

Puntuación 12
#11
Letrado y Juez
A Favor
En Contra

OJO CON LOS QUE INTRODUCEN INMIENDAS DE ÚLTIMA HORA A LAS PROPUESTAS DE LEY. ES LA PUERTA TRASERA POR DONDE LAS MAFIAS CUELAN MODIFICACIONES DE LEYES PAGANDO UN BUEN PRECIO POR ELLAS. ¿QUIÉN COLOCÓ ESA ENMIENDA QUE BAJA DEL 70% AL 50% EL PRECIO DE ADJUDICACIÓN? COMO TAMPOCO HAY PRENSA EN ESTE PAÍS, NADIE LO INVESTIGARÁ NUNCA.

Puntuación 11
#12
Letrado y Juez
A Favor
En Contra

108 EUROS DIARIOS X 240 DÍAS QUE PUEDE DURAR UN PROCESO DE ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA NOS DA LA ESCALOFRIANTE SUMA DE 30000 EUROS QUE SE AÑADEN AL MONTO TOTAL DE LA DEUDA. LO DICHO LA LEY HIPOTECARIA EN ESPAÑA ES USURA. SE HA DE MODIFICAR: LOS GASTOS DE DEMORA Y LA ADJUDICACIÓN AL 50% DEL VALOR. SE HA DE DAR UN TIEMPO PRUDENCIAL PARA VENDER LA VIVIENDA A PRECIO DE MERCADO Y EL MONTO TOTAL DE LA VENTA HA DE IR AL HABER DEL HIPOTECADO, NO DEL BANCO, Y CON ÉL INTENTAR SALDAR LA DEUDA MÁS LOS INTERESES DE MERCADO.

Puntuación 8
#13
Angel
A Favor
En Contra

Magnifico artículo.

Sumamente esclarecedor sobre un tema del que muchos hablan sin saber.

Además de las dos medidas que apunta yo añadiría que también hay que incluir la de que el Banco-acreedor se adjudique la vivienda por el 70% del valor de la tasación, que ellos mismos hicieron, en lugar del 50% por el que se la adjudican ahora en tercera subasta.

Puntuación 5
#14
banquero, mofletudo y con puro
A Favor
En Contra

14, y, además, olvidabas, incluyendo en la adjudicación, el importe prestado para coche, para amueblas la vivienda, para costear un viajecito de vacaciones, para la primera comunión de la niña, y para la sunsoncorde, o tambien el banco va a pagar todos esos caprichitos?

Puntuación -6
#15
Sumando
A Favor
En Contra

Seguimos en las mismas, mientras los políticuchos españoles se vendan a quién financia sus costosas campañas..., podemos pegarnos siglos hablando de las injusticias que jamás dejaremos de pagar.

No digan que no nos fijamos, digan que o es eso o nada porque todos ponen intereses desproporcionados de mora.

Puntuación 5
#16
Angel
A Favor
En Contra

15, lo que olvidaba es decir que los gansos sobran aquí. Este es un debate candente en la sociedad española, las jaimitadas y las sandeces se dicen en otros sitios.

Puntuación 3
#17
Para el 14, que es un crack
A Favor
En Contra

Mejor aún:

1) Españolito comprar casa por 100.000 - Banco financia el 100%

Tras 5 años años 2 opciones:

1) Españolito vende casa por 150.000 y cancela préstamo (150.000 - 100.000= 50.000 euros de beneficio para el españolito y el banco saca de beneficio 4 perras de los intereses)

2) Españolito no puede pagar casa (por especulador), se pilla los dedos, la pone a la venta y como le pagan la mitad...que se la quede el banco (Beneficio españolito 0€, beneficio del banco -150.000€ más intereses.

Que listos somos

Puntuación -1
#18
Angel
A Favor
En Contra

A la gansa 15 y 18, la misma gansa con distintos collares.

Es inútil hablar en srio con las gansas, tienen un odio a la humanidad a la que ellas no pertenecen, y por eso quieren la ruina de todos y el enriquecimiento de los banqueros que les echan sus sobras para que picoteen de vez en cuando.

Puntuación 3
#19
Usuario validado en elEconomista.es
yahoraqué?
A Favor
En Contra

Y cuando nos pasa el tren por encima, el banco nos ejecuta, se queda con todo, con razón o sin ella, y aún le debemos dinero;

¿y ahora qué?,

¿ ya no podremos tener dinero en un banco ni una propiedad mas en nuestra vida porque ahí nos estarán esperando para tirarnos a la cuneta otra vez?

¿Qué hacemos? ¿Qué puede hacer un hombre en estas condiciones?,¿ echarse a la calle con una escopeta, o vivir en negro toda su p..ta vida?

¿Quién nos sabe dar una respuesta?

Puntuación 4
#20
Pepe
A Favor
En Contra

Hay que hacer una ley, que obligue al banco que se ha quedado con el piso, a arrendar dicho piso al mismo que ha sido desahuciado, con una renta no superior al 25% de sus ingresos.

Puntuación 3
#21
Bye Bye Is-Pain
A Favor
En Contra

yahoraqué te doy una respuesta: Emigrar. Hay vida más allá. Yo vendí una propiedad que tenía casi al 50% de lo que me costó, y he dejado al banco una pua de 100 mil de otra propiedad hipotecada. Con el dinero de la primera me he montado un negocio en el extranjero, una sociedad en la figuro en un 3% pero que gestiono yo. Mi esposa se ha cambiado de nombre y apellidos, es extranjera y ha podido hacerlo. Así que todo figura a su nombre y no queda rastro de ella por ningún sitio. Caradura?.....no más que el Banco que me prestó la pasta, ni más que los políticos que legislan. Así está el tema, primero comer y luego filosofar.

Puntuación 1
#22
Antonio
A Favor
En Contra

NO HAY DERECHO, SI CUANDO FIRMASTE LA HIPOTECA, AL BANCO LE VALIÓ EL BIEN HIPOTECADO, ¿ POR QUÉ, LUEGO, A LA HORA DE EJECUTARLA, NO LE VALE, SI NO LE LLEGA AL SUBASTARLA ? ¿ Qué culpa tiene el deudor de que el mercado de la vivienda se haya ido al garete ?...20 ó 30 años, dan mucho de sí.

Puntuación 0
#23