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Ejecución hipotecaria e intereses de demora: un problema oculto

En fechas recientes ha surgido un debate acerca de la conveniencia de que el deudor hipotecario responda por la deuda contraída sólo con el bien hipotecado y no con los demás bienes de su patrimonio.

Dicho en otros términos, se ha reflexionado sobre la idoneidad de que la responsabilidad quede limitada al valor del bien hipotecado, de manera que, ante la insuficiencia de éste para cubrir el importe de la deuda garantizada con hipoteca, no pueda el acreedor perseguir los demás bienes del deudor, derogando la regla de la responsabilidad patrimonial universal.

Aunque se intenta presentar nuestro Derecho como una excepción, éste sigue en realidad la regla generalizada en los países de nuestro entorno e incluso en EEUU, en los que, frente a lo que habitualmente se dice, sólo hay limitación de responsabilidad en once estados y con matizaciones, como ya se ha mencionado en estas mismas páginas en otras ocasiones

No obstante, el motivo que ha desencadenado la alarma social es un precepto de la Ley de Enjuiciamiento Civil: el artículo 671. Éste permite al acreedor hipotecario, a falta de postores, adjudicarse el bien objeto de subasta ofreciendo el 50 por ciento del valor de tasación, si bien subsiste la deuda en la parte no cubierta por dicho valor.

No está de más recordar que en el proyecto de la vigente LEC la adjudicación debía ser al 70 por ciento y que fue precisamente durante su tramitación parlamentaria cuando se redujo al 50 por ciento, de modo que en esta situación de crisis nos ha quedado claro quiénes son los grandes perjudicados por la norma.

Sin embargo, hay un elemento que ha pasado desapercibido en el actual debate y que contribuye a incrementar la cuantía de la deuda y a precipitar las situaciones de insolvencia: los intereses de demora. Como ya ha acontecido en otros ámbitos, éstos pueden ser objeto de intervención legislativa sin que ello suponga una alteración esencial del sistema.

Mientras que -como todo el mundo sabe- los intereses ordinarios nacen con el crédito y remuneran el capital, por lo que en alguna ocasión se los ha considerado frutos del capital, los intereses moratorios o de demora nacen a partir de la conducta del deudor: del hecho de no haber cumplido a tiempo la devolución de la cantidad prestada.

Dado que poseen otra causa y naturaleza que los intereses ordinarios, en las hipotecas reciben tratamiento distinto. Pues bien, en materia de créditos hipotecarios, a diferencia de otros supuestos, no existe una regulación que fije a una cantidad máxima, sino que ésta queda al arbitrio de las partes, que es tanto como decir que es el acreedor quien la fija.

Conforme a la Ley de 23 de julio de 1908, los créditos pueden ser declarados usurarios posteriormente, pero esto requiere la intervención de los tribunales, sin que el procedimiento de ejecución hipotecario sea el cauce para discutir esta cuestión.

Pasa desapercibido

Es comprensible que este aspecto haya pasado desapercibido porque los particulares, al contratar un préstamo hipotecario, suelen fijarse en el capital, el plazo de duración y el tipo de los intereses ordinarios que tienen que pagar; pero no prestan atención a los intereses de demora.

Esto no debe extrañarnos, pues la psicología nos enseña que los individuos, al contratar, suelen contemplar las hipótesis de resultado positivo y excluir las de resultado negativo. No prestan por ello atención a las previsiones de que el negocio vaya mal o haya incumplimiento y a veces incluso olvidan establecer una regulación para dichos casos. Esto último no sólo ocurre al contratar un préstamo hipotecario, sino también al constituir una sociedad o al contraer matrimonio.

En relación con los intereses de demora se aplican habitualmente tipos que exceden del 20 por ciento. A esto se une la posibilidad contemplada en el artículo 692.2 de la LEC de dar por vencida la totalidad del préstamo en caso de impago de sólo algunos plazos. Es decir, que si se dejan de pagar algunas cuotas, el banco puede reclamar la totalidad de lo adeudado por capital e intereses ordinarios y, además, exigir intereses de demora también por la totalidad del préstamo.

Por ejemplo, y esto es un caso real, para una hipoteca de 206.500 de capital cuyas cuotas mensuales eran de 927 euros, el impago de varias cuotas dio lugar a que el banco declarase vencido el crédito y exigiese intereses de demora por la totalidad de lo adeudado, de manera que éstos se cifraban en 108 ? diarios. Naturalmente, exigir a un particular que devuelva todo el capital más los intereses de demora, calculados sobre la totalidad del capital, agrava la situación de insolvencia, de la que difícilmente es posible salir.

Posibles soluciones

En estas condiciones, son dos las medidas susceptibles de aplicarse: primera, limitar legalmente el tipo de los intereses de demora; segunda, limitar el importe y las cuotas que devengan intereses de demora.

La primera medida no es ajena a nuestro ordenamiento jurídico, pues en otros supuestos el legislador ha puesto límites a los intereses. Así la Ley 7/1995 de 23 de marzo de Crédito al Consumo prevé en su artículo 19.4 que el tipo de los intereses, en los créditos en forma de anticipo en descubierto, no pueda ser superior a 2,5 veces el interés legal del dinero. También la Ley 19/1985 de 16 de julio Cambiaria y del Cheque dispone en su artículo 58.2 que los intereses de demora no serán superiores al interés legal del dinero más dos puntos. Esta última podría servir de modelo.

La segunda medida tiene también su base en la LEC. El artículo 693.3 permite al deudor liberar el bien de la ejecución, cuando se trata de vivienda habitual, pagando las cuotas vencidas en el momento de la presentación de la demanda y, por tanto, limitando los intereses de demora al importe de estas cuotas. Nada impediría establecer que los intereses de demora sólo se calcularan sobre las cuotas vencidas.

Con una medida así sería posible que las cantidades reclamadas en los procedimientos de ejecución se redujeran entre un 20 por ciento y un 30 por ciento y que se hicieran más llevaderas las actuales adjudicaciones al 50 por ciento del valor de tasación.

En la actual situación, en la que los activos inmobiliarios se están depreciando y los procedimientos de ejecución se alargan por el colapso de los juzgados, incrementándose los intereses de demora, resulta que todos los riesgos se están trasladando al deudor, lo que dificulta el cumplimiento de las obligaciones y agrava la situación de insolvencia.

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