El Gobierno ha aprobado recientemente un conjunto de medidas con las que inyectar oxígeno a los fondos inmobiliarios. Se trata de un Real Decreto (749/2010), aprobado en el Consejo de Ministros del pasado 4 de junio y publicado en el BOE el día 8, por el que se modifica el Reglamento de la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de Instituciones de Inversión Colectiva (IIC), y con el que el Gobierno dice querer solucionar algunos problemas planteados por el impacto de la crisis financiera sobre el activo de este tipo de instituciones.
La reforma permitirá, entre otras cosas, que se vayan liquidando parcialmente los fondos de inversión de carácter inmobiliario, repartiéndose el patrimonio resultante entre los partícipes sin necesidad de esperar a que se venda todo el activo.
Según se argumenta en la exposición de motivos de la norma aprobada, "la crisis financiera actual ha incidido de forma negativa en los activos que forman parte del patrimonio de un gran número de instituciones de inversión colectiva, bien porque estos activos han pasado a ser ilíquidos, bien porque en las condiciones actuales de los mercados, son difíciles de valorar".
Por eso, el Ministerio de Economía y Hacienda ha considerado conveniente "introducir una alternativa a la liquidación definitiva de una institución de inversión colectiva y al hecho de que la situación excepcional en la que se encuentren parte de sus activos, en combinación con las obligaciones que les impone la normativa en cuanto a suscripciones y reembolsos, den como resultado el cierre".
Para paliar este problema, una de las medidas adoptadas consiste en la creación de instituciones de inversión colectiva o compartimentos de propósito especial, conocidos como side pockets, en los que se alojarán los activos afectados por la situación excepcional que dificulta su valoración y hace disminuir su liquidez.
Esto se hace para que la IIC o compartimento original se pueda seguir gestionando con normalidad, mientras que la IIC o compartimento de propósito especial queda sometida a un régimen especial de valoración, liquidez, suscripciones y reembolsos, entre otras cuestiones, permitiendo una liquidación ordenada de sus activos.
Decisión polémica
Una de las decisiones que más polémica ha generado ha sido la de eliminar el plazo de dos años para que los inmuebles pasen de ser propiedad del fondo a estar inscritos a nombre de todos los partícipes. En España hay hasta ocho fondos de inversión inmobiliarios de este tipo con un total de casi 92.000 partícipes, de los que casi la mitad (43.000) pertenecen al fondo de la banca privada del Santander. No hay que olvidar que, en los últimos tiempos los fondos Banif Inmobiliario y BBVA Propiedad han sido noticia por el impacto que la crisis inmobiliaria ha tenido en su cuenta de resultados y de ahí que se tome una medida como ésta.
Según Economía, en la presente coyuntura la liquidación de los fondos inmobiliarios se está viendo dificultada porque se exige que, transcurridos dos años desde el inicio de la liquidación, los inmuebles pasen de ser propiedad del fondo a estar inscritos a nombre de todos los partícipes. Ello exige que cualquier operación que se realice sobre los inmuebles necesite el acuerdo de todos los partícipes. De ahí que se haya decidido ampliar el plazo de liquidación sine die.
Ya el Consejo de Estado, en un dictamen previo a la aprobación de la reforma, censuró algunos aspectos de la misma. Advierte de la "necesidad de dar una respuesta uniforme y segura a los procesos de liquidación de fondos inmobiliarios en marcha o que puedan producirse".
Desde este punto de vista, estima que la solución ofrecida a esta cuestión por la nueva redacción del artículo 63.5, relativo al régimen de disolución y liquidación de los fondos de inversión inmobiliaria, "es insatisfactoria, por lo amplio y genérico de sus previsiones".
IIC inmobiliarias
El Consejo de Estado comprende el objetivo de ofrecer una solución a los procesos de liquidación de las IIC inmobiliarias, sustituyendo la figura de la comunidad de bienes que surge de forma automática por el mantenimiento provisional de la estructura de la institución, más apta para la venta de activos.
Sin embargo, estima que "convendría ponderar la conveniencia de crear una figura más estable que potenciase, de una parte, la responsabilidad de los gestores -encomendándoles tareas cercanas a los liquidadores en sentido estricto- y que permitiera, al mismo tiempo, la reducción de los grandes costes que supone el mantenimiento de toda la estructura de la institución de inversión colectiva".
Tal y como explica el dictamen "deberían ser al menos objeto de concreción los criterios excesivamente vagos que se emplean, ya sea en cuanto a la fijación de un plazo máximo de liquidación, ya delimitando lo que se haya de entender por venta beneficiosa para los partícipes o especificando una obligación de información sobre estos extremos a la CNMV (y no de mera disponibilidad del informe)".
Además, el dictamen manifiesta incertidumbre ante un texto que introduce "una cierta inseguridad, al acumularse los conceptos jurídicos indeterminados: máxima diligencia en el menor plazo, en favor de los partícipes y en condiciones de mercado". Según explica el dictamen, "la verificación de estos criterios por el depositario se reflejará en un informe anual que simplemente se pone a disposición de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV)". Además, dice que la situación contrasta en gran medida con la que prevé la Orden del Ministerio de Economía y Hacienda de 24 de septiembre de 1993, sobre fondos y sociedades de inversión inmobiliaria, que por lo menos era más clara.
Más garantías
"Estamos ante una situación extraordinaria que requiere medidas extraordinarias". Con estas palabras define el abogado y experto en Derecho financiero Fernando Zunzunegui la medida impulsada por el Gobierno. En su opinión, se podría haber reforzado la transparencia y añadido derechos de información de los partícipes sobre las cuentas de los inmuebles.
Zunzunegui cree que hubiera sido conveniente nombrar, por ejemplo, a un representante de los partícipes, una especie de comisario (similar a la figura del comisario del sindicato de obligacionistas) que trasladara la opinión de los inversores a la gestora, como sucede en las emisiones de obligaciones. De igual modo, sería también positivo, a su modo de ver, contar con procedimientos que permitieran a los suscriptores hacer un seguimiento, siempre, eso sí, preservando el poder de decisión de la gestora.
A juicio de Cristina Calvo, abogada y socia de Inmobiliario del bufete Ashurst, aunque lo disfrazan de ajuste que pretende beneficiar a los partícipes, en teoría para que no haya que malvender en dos años y puedan recuperar lo máximo de su inversión, en realidad no les beneficia porque les impide recuperar su inversión (o lo que quede de ella), en un plazo cierto, y deja en manos del gestor el decidir cuándo vende los activos, de forma que, si no hay una recuperación del mercado a corto plazo, los partícipes podrían ver bloqueada su inversión mucho tiempo.
Es más, según ha explicado esta experta a elEconomista, si los partícipes han pedido el reembolso es porque no quieren seguir manteniendo su inversión en un mercado a la baja y ya asumen que van a perder. "Y encima el riesgo es que en los años siguientes, en lugar de mejorar el mercado, los precios bajen más, y acaben perdiendo todavía más que si hubieran vendido en los dos años que estaban estipulados" denuncia.
Por otro lado, en su opinión, "la reforma produce sensación de inseguridad jurídica a los inversores (sobre todo a los extranjeros) que ven que, en España, en función de la coyuntura, se cambian las reglas del juego a mitad de la partida, y la consecuencia de esto es que se corre la voz de que nuestro país no es un lugar seguro para invertir".
Tampoco beneficia, a su modo de ver, al mercado inmobiliario, que necesita un ajuste de precios para poder recuperarse, ya que la medida aprobada permite mantener los precios de venta al nivel que le parezcan razonables al gestor (que lógicamente siempre serán superiores a los de mercado), por lo que se sigue proporcionando respiración asistida a un mercado agonizante. "Mientras quien ha pagado caro no asuma las pérdidas, el mercado no saldrá de la recesión y este tipo de medidas sólo alargan la agonía", sentencia esta abogada.
Descontento de los partícipes
Los principales afectados por la medida, los partícipes, se muestran bastante disgustados al respecto. Activa, la asociación de damnificados del fondo Banif Inmobiliario, se muestra totalmente en contra del Real Decreto aprobado y entiende que, al menos, si se decidía prorrogar el plazo, debería haberse hecho con más garantías.
Juan Manuel Moreno Luque, promotor de Activa, criticó en la última cita del Banco Santander con los accionistas que "los cambios normativos, promovidos por la CNMV, valorados muy positivamente por la gestora y aprobados por el Consejo de Ministros del 4 de junio, no van a ser la solución".
Según dijo, las modificaciones "son poco serias y en nada benefician a los partícipes". Por ello pedirán la declaración de ilegalidad del Reglamento, en lo que les concierne, mediante la interposición del correspondiente recurso directo, apoyándose en los argumentos del Consejo de Estado.
"Ampliar sine die el plazo para la liquidación del fondo y aplazar el reconocimiento de los quebrantos patrimoniales ocasionados a 43.000 partícipes, lo único que hace es empeorar las cosas y dar pie a la prolongación indebida de la fase de liquidación y a un incremento de las responsabilidades del banco y de la CNMV", se queja Moreno Luque.
