Cuando los tribunales decretan la inexistencia de la buena fe por parte del comprador en la segunda venta, es prevalente la primera, que reúne todos los presupuestos del contrato y no procede declarar la invalidez y eficacia de la segunda, ya que sus efectos obligacionales entre las partes permanecen y éstas podrán, en su caso, reclamarse las responsabilidades que procedan, según establece una sentencia de la Audiencia Nacional, de 28 de enero de 2010.
El ponente, el magistrado O'Callaghan Muñoz, explica que el artículo 1.473 del Código Civil contempla el supuesto de la doble venta sobre la misma cosa, para lo que prevé el conflicto de adquisiciones, ya que la cosa vendida varias veces debe ser adquirida por uno solo de los compradores y dice que si fuera un inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro y, añade la jurisprudencia (sentencias de 1 de junio de 2000 y 13 de noviembre de 2009 ), siempre que concurra el requisito de buena fe.
Imposiciones del artículo
Lo que impone el artículo 1.473 es que no transmite la propiedad, sino que ésta se produce a favor del primer contratante, contrato perfeccionado por el consentimiento de las partes, válido y eficaz, sin que obstaculice el segundo la producción del efecto transmisible la propiedad.
El segundo comprador, que defiende que la primera venta estaba resuelta, plantea su recurso asegurando que como la finca adquirida por el primer comprador era una parte segregada y él la compró entera, no se trata de la misma finca.
Sin embargo, la sentencia desestima este motivo al señalar, en primer lugar, que la primera venta no estaba ni está resuelta; en segundo lugar, sí es la misma finca, porque la que fue objeto de la primera venta se halla dentro de los límites de la segunda; y en tercer lugar, no puede hablarse de tercero hipotecario cuando está declarada la mala fe del segundo adquirente.
Con respecto al vendedor, el ponente considera que no se ha infringido el artículo 1.504 del Código Civil porque el vendedor, que requiere la conclusión del acuerdo al considerar que hubo impago, no ha cumplido sus obligaciones recíprocas imprescindibles para la entrega de la cosa vendida, como era la segregación de la finca de unas dimensiones mínimas exigidas por las normas urbanísticas. Es decir, no es el sujeto cumplidor que pueda exigir la resolución, tal y como se establece en el citado artículo.