La designación de un domicilio social en la vivienda arrendada, sin que exista ocupación o aprovechamiento real, no es causa suficiente para resolver un contrato de arrendamiento, según afirma una sentencia del Tribunal Supremo, de 16 de octubre de 2009, que unifica la doctrina de la Sala de lo Civil del Alto Tribunal.
El ponente, el magistrado Seijas Quintana, alega sobre la cesión de la vivienda arrendada que "la práctica es prolija y como tal ofrece supuestos de muy distinta naturaleza susceptibles de determinar o no la existencia de causa de resolución por cesión, lo que, sin duda, ha propiciado la contradicción existente en la actualidad en la jurisprudencia de esta Sala".
Entrada de un tercero
En este caso, la situación creada en el vínculo arrendaticio se limita a una mera formalidad, como ha sido la domiciliación social, sin que ello vaya unido a la intromisión en el local arrendado de una sociedad.
Considera el texto jurídico que lo que determina la resolución del arrendamiento es la sustitución real y efectiva de la vivienda por un tercero en su goce y uso.
El razonamiento mantiene que no basta con que una sociedad señale un domicilio en su escritura constitucional y ésta se inscriba en el Registro Mercantil para dar lugar a la resolución del contrato.
Además, cualquiera que sea la forma contractual de la sustitución, y por ello cuando se demuestre que una sociedad no se ha establecido materialmente en el local arrendado, ni ejercido ninguna de sus actividades dentro de él, tal resolución no es posible.
La ruptura del contrato se produce cuando se establece una relación de servicios entre la vivienda (la cosa) y el sujeto, como regula el artículo 1543 del Código Civil al describir la obligación del arrendador de dar al arrendatario el goce o uso de una cosa, que es lo que constituye la esencia del arriendo, y lo que la ley sanciona con la resolución del contrato es esa transmisión real y efectiva del uso o goce de la vivienda arrendada hecha por el arrendatario a un tercero sin cumplir las formalidades legales exigidas.
En el caso en litigio, la actuación resulta coherente con la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento y con el tenor literal y el espíritu del artículo 114 causas 2ª y 5ª , desde la idea de que no se conculca por el arrendatario, al no ceder su posición a un tercero con ventaja o beneficio para el mismo, que es lo que se prohíbe, puesto que sigue asumiendo las obligaciones dimanantes del contrato, ni resulta lesiva para los derechos de la parte arrendadora, cuya relación con el arrendatario se mantiene de la misma forma.
"El hecho de que en la escritura fundacional se designe como domicilio social el del inmueble litigioso no es suficiente para resolver el contrato de arrendamiento, siendo preciso e inexcusable que la susodicha entidad se hubiera establecido materialmente en aquél, por lo que solo se entiende que ha existido cesión o traspaso inconsentido cuando la domiciliación no era meramente formal sino que de hecho el inmueble constituía realmente el domicilio de la compañía y en el local radicaba la sede donde se realizaba la vida jurídica de la compañía", asevera la sentencia.
