Esta es la apuesta del Gobierno para reforzar el alquiler de vivienda, pero la nueva Ley no permite iniciar los trámites a las Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria en el último trimestre del año. El momento no es el más adecuado. El endeudamiento de las inmobiliarias dificultará que puedan acogerse al nuevo régimen fiscal y a la cotización oficial.
Las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (Socimi) no podrán empezar a constituirse hasta enero de 2010, porque el texto de la ley que las aprueba, que acaba de ser aprobado en el Parlamento, impide solicitar su constitución en el último trimestre de cada año.
Se tratade empresas mercantiles especializadas en poner en el mercado inmuebles urbanos para el alquiler de viviendas y la tenencia de participaciones en el capital de otras Socimi o en el de otras entidades similares no residentes en territorio español. Y a la vez, son instrumentos de inversión que pretenden canalizar recursos financieros, tanto de pequeños como de grandes ahorradores.
Las Socimi incorporan a nuestro ordenamiento jurídico de la figura de los real estate investment trusts (Reit) que ya existen desde hace años en el mundo anglosajón y Alemania.
El resultado es un instrumento nuevo que fomenta el mercado de alquiler mediante un régimen fiscal favorable y, simultáneamente, con la exigencia de transparencia y reparto anual de beneficios. En el preámbulo de la ley se indica que tratan de proporcionar liquidez a las inversiones inmobiliarias, facilitando la entrada al inversor con una gestión profesional y favoreciendo el mercado del alquiler.
Se exige que el 80 por ciento de sus rentas deriven del propio alquiler de viviendas, con lo que se tienen que dedicarse principalmente a esta actividad y, por transparencia, que estén cotizando en bolsa.
Este porcentaje se calculará sobre el resultado consolidado en el caso de que la sociedad sea dominante de un grupo según los criterios establecidos en el artículo 42 del Código de Comercio, con independencia de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales consolidadas.
Reparto anual de dividendos
Los bienes inmuebles que integren el activo de la sociedad deberán permanecer arrendados durante al menos tres años. Tratándose de bienes inmuebles que hayan sido promovidos por la sociedad, el plazo será de siete años. A efectos del cómputo se sumará el tiempo que los inmuebles hayan estado ofrecidos en arrendamiento, con un máximo de un año.
Las acciones de la Socimi cotizarán, al menos por un 25 por ciento del capital en el mercado regulado de la UE y deberán tener un capital social mínimo de 15 millones de euros.
También obliga la nueva ley a que distribuyan los beneficios en un 90 por ciento en unos casos de los beneficios que no procedan de la transmisión de inmuebles y acciones o participaciones. Además, el 50 por ciento, como mínimo, de los beneficios derivados de la transmisión de inmuebles y acciones o participaciones y el otro 50 deberá reinvertirse en otros inmuebles o participaciones afectos al cumplimiento de dicho objeto, en el plazo de los tres años posteriores a la fecha de transmisión. En su defecto, dichos beneficios se distribuirse en su totalidad conjuntamente con los beneficios, en su caso, que procedan del ejercicio en que finaliza el plazo de reinversión.
Y finalmente, la totalidad de los beneficios procedentes de dividendos o participaciones en beneficios distribuidos por las entidades.
Esta obligación de retribuir al accionista también la hace muy atractiva.
Los bancos y las cajas de ahorro, y no los promotores inmobiliario, son los mejor posicionados para crear las primeras Socimi.
"Con el actual endeudamiento de las sociedades inmobiliarias no se si estas empresas tendrán disponibilidad de efectivos o si van a poder repartir beneficios, a pesar de la creación de suelo y vivienda que se está creando", explica Antonio Sánchez Recio, socio fiscal inmobiliario de PricewaterhouseCoopers (PWC).
Los inmuebles se deben mantener un mínimo de 3 años, con excepciones por activos previos a la entrada del régimen.
Tributación privilegiada y polémica
El principal atractivo de estas firmas es que los impuestos que se pagan son menores que el resto de las compañías. El devengo del Impuesto se realiza de manera proporcional a la distribución de dividendos en la sociedad.
Las entidades no residentes deben serlo en países o territorios con los que exista efectivo intercambio de información tributaria,
Los dividendos percibidos por los socios estarán exentos, salvo que el perceptor sea una persona jurídica sometida al Impuesto sobre Sociedades o un establecimiento permanente de una entidad extranjera, en cuyo caso se establece una deducción en la cuota íntegra, de manera que estas rentas tributen al tipo de gravamen del socio.
Sin embargo, el resto de rentas no serán gravadas mientras no sean objeto de distribución a los socios.
Frente al criterio de adaptar el sistema del resto de los países, lo que habría llevado a la simplicidad en el derecho comparado, el Gobierno ha preferido una adaptación que asegura la tributación de los no residentes, reteniendo un 18 por ciento sobre los beneficios de la sociedad (19 ó 21 por ciento a partir de enero, ya que la nueva ley se va a adaptar a la subida tributaria incluida en los Presupuestos del Estado para 2010) en lugar de hacerlo al liquidar sus beneficios a los socios.
Las rentas que obtengan las Socimi del alquiler de viviendas, para los casos en que éstas supongan como mínimo el 50 por ciento de sus activos, dejan exento el 20 por ciento de estas rentas.
El pago de este tipo en el Impuesto sobre Sociedades es muy inferior al que las demás empresas deberán tributar por otras actividades mercantiles. Este aspecto ha levantado voces críticas, ya que esa tributación es muy superior para las sociedades a la que tienen len la UE, porque la mayoría no paga casi impuestos. Esto, por tanto, afecta al capital del no residente,
Así, frente al mecanismo de trasladar la tributación al socio, que es lo común en los Reit, aquí se va a hacer tributar a las Socimi con carácter general al tipo del 18% en el Impuesto sobre Sociedades para luego diferenciar el tratamiento del socio según el tipo de sujeto pasivo que sea -sociedad, persona física, no residente, con establecimiento permanente o sin él- y, a su vez, distinguiendo por un lado los dividendos y por otro la transmisión de la participación en estas sociedades.
Las Socimi gozarán de una bonificación del 95 por ciento de la cuota de este impuesto por la adquisición de viviendas destinadas al arrendamiento y por la adquisición de terrenos para la promoción de viviendas destinadas al arrendamiento.
Entrada en el sistema especial
El régimen fiscal de estas sociedades se podrá aplicar a entidades que estén realizando las operaciones necesarias para adaptarse a los requisitos exigidos, a condición de que los cumpla en el plazo de dos años y se posibilita su transformación en instituciones de inversión colectiva inmobiliaria y viceversa.
En el caso de entrada en el régimen especial, las bases imponibles negativas que estuviesen pendientes de compensación en el momento de aplicación del presente régimen, se compensarán con las rentas positivas obtenidas en los períodos impositivos posteriores
La renta derivada de la transmisión de inmuebles poseídos con anterioridad a la aplicación de este régimen, realizada en períodos en que es de aplicación dicho régimen, se entenderá generada de forma lineal, salvo prueba en contrario, durante todo el tiempo de tenencia del inmueble transmitido.
Y las deducciones en la cuota íntegra pendientes de aplicar, se deducirán en los términos establecidos en el Título VI del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades.
Rehabilitación de edificios
Es importante tener en cuenta que las Socimi también pondrán poner parte de sus esfuerzos empresariales en la rehabilitación de los edificios que constituyan su negocio, ya que cuenta con un Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) reducido del 7 por ciento en lugar del tipo general que es del 16 por ciento.
Otra diferencia notable, es que los accionistas recibirán cada año su porcentaje en los rendimientos y tendrán que declararlos a Hacienda. En cambio en los fondos sólo se tributa cuando se vende la participación, con lo que permite gestionar uno mismo su fiscalidad. Sin embargo, este procedimiento supondrá que las Socimi puedan reubicar sus inversiones de forma más ágil que los fondos, señala el socio de PwC, Antonio Sánchez Recio.
Así, se posibilita la transformación de estas entidades en instituciones de inversión colectiva inmobiliaria y viceversa. Así, se permite la inversión de las Socimi en los fondos de inversión inmobiliaria y, también, que se conviertan en fondos de inversión o que éstos puedan también transformarse en Socimi.
Deducción de pérdidas de las filiales
Una enmienda incluida en la tramitación del proyecto en el Senado avala que las empresas matrices puedan deducir las pérdidas de sus filiales en el Impuesto sobre Sociedades sin necesidad de reducir la valoración de sus participaciones en ellas.
Es decir, no tendrán que reducir el valor de sus activos como contrapartida por deducir esas pérdidas. Se mejora así la contabilidad del grupo fiscal que ambas compañías conforman, y en el que la matriz ha de poseer al menos tres cuartas partes de la filial. Muchas empresas en dificultades podrán mantenerse", ya que se elimina un condicionante que las atosiga en plena crisis.
La enmienda reescribe el cuarto párrafo del apartado 3 del artículo 12 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto Sobre Sociedades, que regula la deducción de las pérdidas por deterioro de los valores representativos de la participación en el capital de entidades que no coticen en un mercado regulado.
Hasta ahora, las cantidades deducidas minoraban "el valor de dichas participaciones, teniendo la consideración, a efectos fiscales, de corrección de valor, depreciación o deterioro de la participación". Desde ahora, según el texto de la enmienda de CiU, el importe de los fondos propios de la filial se reducirá o aumentará por el importe de las deducciones y los ajustes positivos.
De esta forma, en contra de lo establecido en ahora en el nuevo Plan General de Contabilidad, se recuperan los efectos fiscales que existían en los períodos impositivos iniciados antes de uno de enero de 2008, en el caso de participaciones tenidas en el capital de otras entidades que generaban pérdidas. Éstas podían ser objeto de una provisión contable en la matriz, por la depreciación de la participación, de forma que era fiscalmente deducible ese gasto contable.
Por otra parte, los préstamos entre un socio y su empresa tributan como operaciones vinculadas en el IRPF como renta de capital, pero a partir de la entrada en vigor de la ley podrán hacerlo como rentas del capital.
Otras medidas favorecen la refinanciación de los arrendamientos financieros (leasing), y al permitir que se puedan alargar los plazos y, por lo tanto, reducir las cuotas a pagar.
Cambios en la tributación del IVA
También esta ley aplicará una reducción del IVA al alquiler con opción de compra, pasando del 16 por ciento al 7 por ciento (8 por ciento a partir de julio de 2010) y del 7 por ciento al 4 por ciento en el caso de las viviendas de protección oficial (VPO).
La normativa del IVA permite a las sociedades solicitar la devolución del IVA repercutido y no cobrado después de un año desde que el tributo se ha pagado. Entonces, tienen tan sólo tres meses para solicitar la devolución. Sin embargo, cuando se trata de compras a plazos, suele ser habitual que el cliente deje de pagar las cuotas después de transcurrido el plazo desde el devengo, por lo que las empresas no pueden recuperar el IVA. Con la entrada en vigor se resuelve esta descompensación.
La norma también incluye un mandato, para que el Gobierno apruebe, antes de que finalice del actual ejercicio, una norma reglamentaria, previo acuerdo con las comunidades autónomas, que precise el alcance del término obras análogas a que se refiere el párrafo cuarto del artículo 20.uno.22.º de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, con la finalidad de ampliar el ámbito objetivo del concepto de rehabilitación de vivienda a efectos de la aplicación del referido tributo y acabar con la actual indefinición.
