Una promotora inmobiliaria que ha cobrado cantidades a cuenta de unas viviendas y que posteriormente se declara en situación concursal ya no tiene obligación de entregar las viviendas, según establece una sentencia del Juzgado de lo Mercantil nº 1 de Alicante, de 15 de junio de 2009.
El titular del juzgado, Fuentes Devesa, considera que el comprador no debe seguir pagando desde el día de la declaración del concurso.
Además, la promotora tiene que devolver la suma anticipada, que esta clasificada como crédito concursal, por lo que el comprador deberá esperar a que concluya el procedimiento y se pague a todos los acreedores, si al final hay dinero.
Intereses de demora
Como compensación, la promotora deberá pagarle intereses indemnizatorios por los daños y perjuicios, por el periodo transcurrido entre la fecha del pago anticipado y la de declaración del concurso.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo considera este tipo de contratos como de tracto único, realizados en un momento determinado y no prolongado en el tiempo, por lo que el promotor tiene la obligación de restituir al comprador las cantidades ya abonadas, sin que éste tenga nada que devolver al no haber recibido nada, pues hasta que se recibe la vivienda el contrato no tiene eficacia real.
El juez, mientras, estima que "el problema que se suscita y que mantiene dividida a la doctrina es la calificación (concursal o contra la masa -ordinaria o privilegiada-) y en el fondo si la norma concursal contempla dicha eficacia resolutiva".
En su razonamiento, afirma que el artículo 62.4 aparece como incompleto, ya que "sólo contempla las consecuencias partiendo de que el concursado es el incumplidor" y "se limita a calificar el crédito a favor del contratante in bonis (en sus propios bienes) sobre las obligaciones vencidas y no cumplidas por el concursado: crédito concursal o crédito contra la masa según sea, respectivamente, el incumplimiento del concursado anterior o posterior a la declaración del concurso".
Es decir, entiende que más que a regular la eficacia restitutoria parece limitarse a decir cómo se pagan las obligaciones vencidas y no atendidas por el concursado: con dinero concursal o de manera prededucible según la obligación haya sido incumplida antes o después de la declaración de concurso, pero no cómo se restituyen la prestaciones parcialmente ejecutadas por una o ambas partes, o más concretamente si la suma dineraria a restituir por el deudor concursado es un derecho de crédito concursal o contra la masa.
Por otra parte, complica más el panorama el que la hipótesis legal parece que está pensada para obligaciones autónomas cada una respecto de las demás y en la que cada una de ellas satisface el interés del acreedor, que es propio de los contratos de tracto sucesivo, pero no ocurre de los de tracto único.
Por ello un sector doctrinal considera que el art. 62.4 sólo contempla la resolución de los contratos de tracto sucesivo y, por tanto la solución es parcial, pues no contempla el supuesto de que el incumplimiento sea anterior a la declaración de concurso, ya que en ese caso no parece que se pueda hablar de que el concursado incumplió.
