Tanto la compra como la rehabilitación o la cuenta vivienda dan derecho a deducir
Al hacer la declaración de la Renta, las letras de la vivienda y la hipoteca, que son una auténtica carga, se convierten en una ayuda para reducir la liquidación, aunque muchas veces sólo se trata de un espejismo, pues al ampliar la desgravación la capacidad de endeudamiento se produce una encarecimiento del precio de la vivienda (aproximadamente de un 15 por ciento) sobre lo que se pagaría de no existir ésta ayuda, que, además, supone un gasto fiscal de 3.076 millones de euros para el Estado, según consta en los Presupuestos del Estado para 2005. Al final, como ocurre siempre, la ley del mercado acaba ajustando los precios.
Definición legal
La Ley considera vivienda habitual toda edificación habitada de manera efectiva por el contribuyente en el plazo de 12 meses desde su adquisición y siempre que una vez habitada se resida en ella durante 3 años continuados permanentemente, salvo causas justificadas.
Actividades contempladas
La deducción se aplica a la compra de vivienda habitual, su rehabilitación y la constitución de cuentas vivienda.
Gastos de rehabilitación
Los gastos de rehabilitación se ciñen a las obras realizadas que hayan sido calificadas como actuación protegida para la rehabilitación de viviendas o que busquen la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas, siempre que el coste global de las operaciones exceda del 25 por ciento del precio de adquisición, si se hubiese efectuado ésta durante los 2 años anteriores a la rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado de la vivienda en el momento de la rehabilitación.
Cuenta vivienda
Cada contribuyente sólo puede disponer de una cuenta vivienda y las cantidades deben depositarse en entidades de crédito, en cuentas separadas y con saldos destinados exclusivamente a la primera adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual del contribuyente. Se pierde la deducción si se dispone de cantidades de la cuenta para otros usos, pasan 4 años desde la apertura de la cuenta sin comprar o rehabilitar la vivienda o ésta no cumple las condiciones de habitualidad.
Base de cálculo
Constituye la base de cálculo el importe efectivamente satisfecho en 2005, incluidos los gastos generados por la operación, pagados por el contribuyente (IVA, ITP y AJD, gastos de notaría, registro, gestoría, etc.) y los gastos de financiación ajena (intereses, comisiones...).
Deducción previa disfrutada
Cuando se adquiere una vivienda habitual, pero ya se ha disfrutado de esta deducción por adquisición de otras viviendas habituales anteriores, no se puede practicar la deducción de la nueva si las cantidades invertidas en la misma no superan a las invertidas en las anteriores.
Ganancia patrimonial
Cuando la enajenación de una vivienda habitual genera una ganancia patrimonial exenta por reinversión en otra vivienda habitual, la base de deducción por la adquisición o rehabilitación de la nueva se minora en el importe de la ganancia patrimonial a la que se aplica la exención por reinversión.
Cuantía aplicable
Se deduce el 10,05 por ciento en el tramo estatal y otro 4,95 por ciento en el autonómico (salvo que el Gobierno autonómico haya elevado o reducido este porcentaje dentro de los límites del 50 por ciento que la normativa le permite) de las cantidades satisfechas durante 2005 por la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual, con una base máxima de 9.015,18 euros anuales.
Durante los 2 años siguientes a la adquisición o rehabilitación, las primeras 4.507, 59 euros tributan al 16,75 por ciento, y el resto, hasta 9.015,18 euros, al 10,05 por ciento y el resto de los años al 13,4 por ciento sobre los primeros 4.507,59 euros y un 10,05 por ciento sobre el exceso hasta los 9.015,18 euros en el tramo estatal. A estos coeficientes hay que añadir los autonómicos, también modificables, y que son del 8,25 y 6,6 por ciento, respectivamente.
Personas minusválidas
Las cantidades reguladas en la base y en la cuota ven incrementados los límites máximos hasta 15.025,30 y 22.838,46 euros, respectivamente, en el caso de adecuación de la vivienda habitual de minusválidos.
Matrimonio en ciudades diferentes
Cuando por motivos laborales cada integrante de un matrimonio en régimen de gananciales vive en una ciudad diferente y ambos compran sendas viviendas, con aportaciones de capital ajeno, cuya titularidad resulta compartida al 50 por ciento, pueden coexistir deducciones por ambas viviendas, pero sólo se aplican por el 50 por ciento de los pagos satisfechos por cada uno de los cónyuges en la vivienda donde vive y nada en la de su consorte. En estos casos, no se puede exceder en la suma de las cantidades satisfechas deducidas y el límite de los 9.015,18 euros es la base máxima.
Anterioridad al matrimonio
Los bienes y derechos adquiridos por uno de los cónyuges antes del matrimonio tienen carácter privativo, pero si se trata de la vivienda familiar, empezada a pagar a plazos por uno de ellos, adquiere carácter ganancial a partir de la celebración del matrimonio y la titularidad de la vivienda habitual corresponde a ambos, aunque sea de forma parcial, si se paga con dinero ganancial.
