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Portugal se abre al inmobiliario cotizado

  • Si quieren captar al inversor extranjero deberán ofrecer productos sencillos

Después de que las elecciones en Italia hayan arrojado un resultado de difícil estabilidad política, las esperanzas para la regulación del inmobiliario cotizado en países de nuestro entorno más cercano ya sólo recaen en Portugal. Hay grandes expectativas con un despertar del mercado en este país que, tras la intervención y con políticas muy acertadas, ahora disfruta de una mejoría importante y se puede decir que ha salido airoso de la crisis, arrastrando al sector inmobiliario portugués a una clara evolución.

Los precios de la vivienda, que cayeron a plomo en 2007, han ido subiendo a un ritmo del 5% anual desde 2014 y se encuentran ya en niveles previos a la crisis. La posición dinámica y positiva de Portugal se nota en las operaciones de compraventa que muestran la reactivación del mercado por un entorno favorable, la estabilidad social y política y buenas perspectivas macroeconómicas, con mejor empleo, más renta disponible, y mejores índices de confianza.

Las operaciones hipotecarias en Portugal han acumulado un 30% de crecimiento desde 2014 hasta ahora, y existe además demanda de vivienda de no residentes, que es muy positiva y va a tirar del sector como ha pasado en España. Medidas como la política fiscal que el Gobierno portugués introdujo para atraer profesionales han ayudado también a consolidar ese crecimiento del sector, que no ha dependido sólo del turismo.

En este escenario, en el que ha aumentado y seguirá aumentando la renta disponible, no hay indicios de burbuja, y el único inconveniente reseñable es la gran diferencia de precios que aún existe entre activos premium y no premium, el futuro del inmobiliario cotizado es más que prometedor.

El Gobierno portugués ya ha mencionado en algunas ocasiones distintas figuras jurídicas para canalizar nuevos vehículos que simplifiquen la inversión en el sector inmobiliario, y lo más probable es que repliquen un modelo similar al español. Porque cuando algo funciona, y los inversores lo abrazan con entusiasmo, lo mejor es volverlo a utilizar.

De ahí que Madrid vaya a acoger el próximo 22 de marzo la Iberian REIT Conference, una reunión del más alto nivel en la que las principales socimis españolas pondrán a disposición del regulador portugués las claves de lo que ya se considera un caso de éxito.

Nuestro sistema funcionó en tiempo récord y las socimis suman ya 12.000 millones en bolsa, con ritmos de crecimiento que van a ser difíciles de mejorar. El Gobierno portugués, que se enfrenta ahora a la decisión de regular el inmobiliario cotizado, tiene que pensar en a quiénes va dirigido ese modelo de REIT. Para captar al inversor internacional, es importante ofrecer productos sencillos, comparables y homologables en el resto de los mercados. Por eso, el 90% de los REIT utilizan un mismo formato.

También sería interesante que se plantearan un mercado similar al MAB español, dando flexibilidad a los requisitos y manteniendo esa esencia líquida que ha sido muy positiva y que permite a los inversores entrar y salir con agilidad. Por último, me gustaría señalar que, aunque hay países en los que se obliga a repartir más del 80% de los beneficios, las nuevas regulaciones en Portugal deberían no superar ese límite que se ha mostrado suficiente y que permite capitalizar la entidad, especialmente cuando el futuro pinta hacia una mayor complejidad en el sector.

En España, de momento no esperamos novedades legislativas porque el esquema que adoptamos en 2012 ha funcionado y, aunque todo es mejorable, hay que ser prudentes. Los inversores agradecen la estabilidad y también los formatos comparables entre países que permitan analizar distintas opciones en un entorno competitivo.

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