Silencio, se negocia. Bien está la cautela. No tratamos de adelantar exclusivas con filtraciones que ni tenemos, ni buscamos. Ahora bien, queremos opinar. La Operación Chamartín arrastra décadas de discusiones. Una vez más, se está ahora negociando una nueva versión.
El Plan anterior, en su última versión, de 2015, fue rechazado. Antes de hacerlo, el Ayuntamiento había planteado una alternativa, Madrid Puerta Norte (MPN). Esta apenas ha sido considerada, salvo para destacar su drástica reducción de edificabilidad respecto a lo antes previsto. Era solo una idea sin desarrollar y con cifras que no podían ser sino tentativas. El propio Ayuntamiento señaló su condición de propuesta abierta.
Por un Gran Centro de Negocios
Pues bien, en esa idea alternativa se proponía algo importante y de hecho nuevo: desarrollar un gran Centro de Negocios en Madrid. Le llaman Centro Terciario de Negocios (CTN). La reconducción de la Operación Chamartín brinda la oportunidad de hacerlo. Y no genéricamente, como se había venido proponiendo, troceado, diluido a lo largo de la extensa lengua de suelo que aquella abarca.
Por el contrario, el CTN se proponía como se ha hecho con éxito en otros casos. Es decir, concentrando la edificación en un espacio mucho menor, como en París o Londres. En Madrid, se apoyaría en el tramo final de la actual Castellana y aprovecharía lo que ya tenemos: de un lado las 4 torres (que pronto serán 5) y de otro la estación de Chamartín. Su remodelación, y la del entorno inmediato, imprescindibles, podrán ser la locomotora del nuevo Centro. No depende de la prolongación de la Castellana.
Esto es lo que nos parece nuevo, distinto a lo que se había propuesto antes. Es lo que resulta más interesante. Compartimos la idea de que Madrid necesita ese Centro y quizás ahora más que nunca, cuando pretende jugar un papel ante la competencia entre ciudades europeas que va a generar el Brexit. Para jugar fuerte en ese partido hay que tener con qué hacerlo. No bastará con buenas intenciones, declaraciones, ni siquiera con favores fiscales. Todos lo harán. Ello será necesario, pero no suficiente. Hay que contar con un lugar donde poder ofrecer suelo a las grandes empresas que estén considerando salir de Londres. Hay que facilitarles la decisión y poderles encaminar al nuevo gran Centro de Negocios de Madrid.
Para ello será necesario que se decida pronto y que el Centro se conciba bien, de acuerdo con sus exigencias funcionales. Este tiene que ser el objetivo. Un Centro de Negocios es algo singular, que no solo puede, sino que debe, ser distinto a todo lo que le rodea. Tiene, precisamente, que ser diferente. No solo ha de encerrar edificios altos, sino que estos han de estar unos junto a otros, en lo que se ha llegado a denominar sinergia del roce. Ya se inventó en Manhattan. ¿Cuánto se podrá construir en el nuevo Centro? Quizás sea esta la decisión más importante en la negociación en curso. Deberá ser mucho, al menos en relación a lo que allí había sido antes previsto. Seguramente resultará menos que lo que engloban la Defense, en París, o Canary Wharf en Londres. Al ocupar ahora una superficie semejante, podrá entonces compararse propiamente con esos precedentes.
Más allá del simple urbanismo
Los negociadores estarán echando sus cuentas, cada uno desde su perspectiva. Desbordando todas ellas, emerge este nuevo alcance que va más allá: el papel que Madrid, y en definitiva España, puede jugar en la eurozona. Tendrá que tener un soporte urbanístico, claro está, pero el objetivo es económico y más allá del inmobiliario.
Nunca se va a medir el papel y posibilidades de Madrid, en la escena europea, por el número mayor o menor de viviendas que se vayan a construir en esta lengua de suelo de oportunidad al norte de la ciudad. Sí lo podrá ser por contar, o no, con un potente Centro de Negocios.
Y cuando decimos que hay que hacerlo bien, es que habrá que superar algunas arrastradas flaquezas. Algunas son la aversión a los edificios en altura y la tendencia a considerarlos monumentos aislados, como ocurre en las 4 torres. También la tendencia más general a tratar de uniformar todo lo que se propone en un determinado espacio, por aquello de igualar derechos. En el caso de MPN, igualar la edificabilidad resultaba aún más contradictorio, cuando se había reconocido, con gran acierto, las diferencias entre lo que queda al Sur y al norte de la M30.
Otro hándicap acecha. Nuestros dos grandes bancos globales acaban de huir del centro de Madrid, buscando su sede aislada, encerrada en sí misma, como ya lo había hecho Telefónica. Difícil sería entender el éxito de Canary Wharf en ausencia de lo que significó la implantación en ese Centro de las sedes de HSBC y Barclays, que actuaron de reconocidas anclas. Aquí, en Madrid, habrá que esperar que ambos bancos contribuyan a la gran apuesta, sobre todo BBVA, que lleva años detrás de la Operación Chamartín.
Lo que se decida para la porción al norte de la M30 aparece ahora como algo secundario. Resultará sin duda importante para los propietarios del suelo (poco le queda a Adif fuera de las vías para poder transmitir a DCN) y para los barrios del entorno, cuya mejora puede depender de que lo que se decida. Carece sin embargo de alcance estratégico a nivel de Madrid.
Esperamos que la negociación en curso ponga en marcha el Centro. La reconducción de la Operación Chamartín brinda la oportunidad de hacerlo. Genera expectativas y hay que aprovecharlas. Resulta de gran importancia para Madrid, su economía y su papel en Europa.
