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¿Le interesa a un particular invertir en socimis?

Cualquier inversor particular debe afrontar sus inversiones desde la perspectiva de los objetivos que desea alcanzar. Sin embargo, el patrón de comportamiento habitual suele ser comparar las rentabilidades de los activos que le ofrece su entidad financiera, dejarse aconsejar por familiares o amigos que supuestamente entienden de los mercados, y dejarse llevar por la tendencia dominante.

El esquema correcto es preguntarse para qué quiero un determinado activo. La composición de un patrimonio debe estar al servicio de los objetivos a conseguir, del horizonte temporal de los objetivos, y del nivel de riesgo que somos capaces de asumir, es decir, de nuestra política de inversión.

Los objetivos recogidos en la política de inversión pueden clasificarse según sus requerimientos de disponibilidad o liquidez (objetivos de corto plazo); exigibilidad de rentas periódicas (mantenimiento del nivel de vida); crecimiento de nuestro patrimonio por encima de la inflación (para financiar objetivos de medio y largo plazo).

La inversión inmobiliaria en inmuebles destinados al alquiler siempre ha procurado ventajas, cumpliendo dos de los requerimientos como son la provisión de rentas periódicas, y la cobertura del riesgo de inflación que mina el valor real de nuestro patrimonio. A estas, habría que añadir la garantía real de los propios inmuebles, y la descorrelación que los inmuebles en renta muestran con otras clases de activos, lo que significa que los movimientos en su valor no están alineados con los movimientos que sufren otros activos, aportando estabilidad al valor total del patrimonio.

Sobre los inconvenientes de invertir para alquilar

¿Cuáles han sido secularmente los inconvenientes de invertir en inmuebles para su alquiler? Fundamentalmente tres: el elevado importe necesario para acometer dicha inversión, la poca liquidez, y ser un mercado poco transparente.

Estos inconvenientes han supuesto un peso excesivo de los inmuebles en el total del patrimonio, la inmovilización de gran parte del patrimonio en bienes raíces, de difícil ejecución en un momento dado, y la enorme dificultad de disponer de una valoración objetiva y periódica de la inversión en inmuebles y, por ende, del patrimonio global.

Las socimis son sociedades cotizadas de inversión en inmuebles en alquiler que solventan estos tres problemas, por lo que hemos de congratularnos por su aparición en el mercado español. Son la versión de los internacionalmente conocidos como reits (Real Estate Investment Trusts), que existen en otros países de nuestro entorno desde 1960, y que están plenamente consolidados.

Solo por ello ya son un paso de gigante en la gestión patrimonial. Aún hemos de añadir algunas ventajas más, de capital importancia, como son que las socimis están obligadas a repartir al menos el 80% de sus rendimientos a sus accionistas en forma de dividendos y que tributan al 0 por ciento en el impuesto sobre sociedades.

Comparando un resultado distribuible de 100 euros por acción en una sociedad cotizada convencional o una socimi, de la primera llegaría a nuestro bolsillo una cantidad neta de 70 euros por acción, mientras que el dividendo de la socimi nos reportaría los 100 euros por acción (un 42,9% más).

Es una diferencia muy relevante desde el punto de vista financiero. Igualmente las plusvalías generadas por los inmuebles dentro de la socimi tributan al 0%, a diferencia de su tenencia directa.

Esta forma de inversión inmobiliaria está representada por acciones cotizadas que podemos integrar en nuestra cartera de valores, facilitando tanto la valoración objetiva del total de la cartera como el rebalanceo de la misma cuando su composición se aleja de la idónea, establecida en nuestra política de inversión, por variaciones en el valor de los activos que la integran.

Esta valoración objetiva y este rebalanceo de la cartera son cuestiones harto difíciles cuando el patrimonio inmobiliario se detenta de forma física con carácter de inversión directa.

Estamos, pues, ante un vehículo que posibilita la exposición de nuestras carteras patrimoniales al mercado inmobiliario en alquiler de forma transparente, flexible, que podemos integrar en la proporción adecuada a nuestra política de inversión, y que pueden ser adquiridas a través de nuestro intermediario financiero habitual.

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