Muchas cosas están cambiando en el mercado hipotecario. Aunque pueda parecer inconveniente a una consolidada manera de actuación de las entidades financieras, determinadas decisiones judiciales recientes permiten asegurar que a estos contratos está llegando la garantía de protección del consumidor que durante tanto tiempo ha permanecido en segunda línea, primando y fortaleciendo a la entidad crediticia sobre los derechos de los deudores hipotecarios.
La primera novedad es la sentencia del Tribunal de Justicia de Luxemburgo que declara que la legislación española no cumple la Directiva 93/13/CEE sobre cláusulas abusivas en contratos celebrados por consumidores. En realidad, esta sentencia no es tan revolucionaria ni pone patas arriba la estructura legal de las hipotecas en España. Supone que será preciso modificar el artículo 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para incorporar como causa de oposición a la ejecución la existencia de cláusulas abusivas en el contrato entre el deudor hipotecario y la entidad financiera.
El juez podrá entonces suspender la ejecución para entrar a valorar si realmente las cláusulas son o no son abusivas. A partir de ahora, el juez, de acuerdo con la Directiva comunitaria, podría considerar abusivas las cláusulas relativas al vencimiento anticipado, el interés de demora y la facultad de liquidación y cierre de la cuenta por el acreedor, o el número de cuotas impagadas que operan como causa de ejecución.
Como consecuencia, es posible que se revisen a la baja los cálculos de intereses de demora en hipotecas ya constituidas y en las que vayan a constituirse en el futuro. Es muy posible que aumenten los acuerdos extrajudiciales ante la demora y que las entidades financieras acreedoras experimenten una disminución de las adjudicaciones.
Pero ésa no es la única novedad sobre hipotecas que proviene del mundo judicial. El Tribunal Supremo acaba de declarar nulas las cláusulas que imponen un suelo al tipo de interés y también los swaps (contratos de seguro frente a las variaciones del tipo de interés) cuando dichas cláusulas se hayan establecido con falta de transparencia en el contrato. Esta decisión judicial abre camino a una línea jurisprudencial que, de asentarse, variaría sustancialmente la relación entre la entidad de crédito y el deudor hipotecario.
Ambas decisiones son buenas noticias para el consumidor y son, necesariamente, el aviso que algunas entidades financieras necesitaban recibir para comprender que un contrato de hipoteca no es un contrato de adhesión, sino un acuerdo de voluntades. Información y transparencia han sido dos nociones tradicionalmente ausentes en las operaciones de crédito hipotecario en nuestro país. Aunque el Tribunal Supremo señala que las cláusulas suelo y swaps no son nulas por sí mismas, sino sólo cuando se establecen sin transparencia en el contrato, sólo es una cuestión de tiempo (y anticipo que será, realmente, muy poco tiempo), que sean calificadas propiamente como abusivas y, cuando eso ocurra (y será muy pronto), los contratos de hipoteca, con transparencia o sin ella, no podrán incorporarlas. Así pues, suelos, techos, swaps: bye, bye.
Juan Carlos Arce, profesor de Derecho del Trabajo y Seguridad Social en al Universidad Autónoma de Madrid.
