Estamos en un momento donde las valoraciones masivas, rápidas y reales cambian día a día y eso no ayuda a nuestra credibilidad. Por esta razón se deben seguir algunas pautas de cómo valorar bien esos activos para su venta posterior.
Primero hay que diferenciar los activos residenciales de obra nueva ubicados en una promoción y los de segunda mano, cuya dispersión y volumen dificulta la valoración presencial. Segmentados los activos, cada uno deberá tener un tratamiento diferente. A veces se olvidan estos aspectos y los datos finales pueden conducir a equívoco.
La metodología y recogida de datos de los activos de segunda mano debe hacerse mediante fuentes secundarias. Esta opción, si bien pierde algo de precisión individual, gana en plazo de realización, ya que el tiempo para confeccionar una valoración de cartera inmobiliaria está limitado en fechas, puesto que los fondos de inversión tienen un tiempo para tomar decisiones de compra. En un periodo corto deben estar valorados los inmuebles para seguir adelante, negociar o renunciar. Las promociones de obra nueva, por el contrario, requieren ser visitadas personalmente, aunque conlleve más tiempo y más gasto, pero reduce el riesgo en la toma de decisiones, ya que una vez comprada la cartera inmobiliaria no hay marcha atrás.
Es necesario ver el estado de las viviendas y realizar un reportaje fotográfico, conocer el entorno, los accesos, estimar el perfil de la demanda en función de la experiencia del valorador y por supuesto, la realización de un estudio de mercado donde se analicen los precios de la oferta y los ritmos de venta de la zona, lo que te indica el grado de absorción de la demanda a esos precios. No tiene sentido pensar que los precios se van corrigiendo con el comportamiento de la demanda, pues entonces deberían hacerse las valoraciones cuando los precios ya hayan sido corregidos.
¿Cuándo es el momento?
¿Cómo se sabe cuándo es el momento? Solo hay un camino: registrar los ritmos de venta actuales, cuántas viviendas se están vendiendo en los últimos meses en las promociones analizadas y en qué precio, y ello nos dirá si ese precio coincide con el valor razonable de los inmuebles, o aún tiene recorrido a la baja o al alza. Sin olvidar que no es lo mismo valor que precio. El precio lo define el ofertante, el valor es un acuerdo entre ofertante y demandante. Muchos activos no se venden en la actualidad porque el precio está por encima de su valor real, pues vender se sigue vendiendo en un valor razonable.
El dato del ritmo de ventas es fundamental para la realización de una valoración profesional. De modo distinto se valoran las carteras de inmuebles de segunda mano, donde la precisión va en contra del tiempo, y es necesario realizar cluster de activos por zonas, donde lo que se persigue es la confirmación de una hipótesis y se valora el área en conjunto, dando por supuesto que en el valor de la zona A se agrupan tantos activos y en el valor de la zona B, otros tantos.
Para reducir el riesgo en las valoraciones, los cluster se deben realizar a nivel de barrio y no de distrito o municipio. La recogida de datos de estos mercados sí se debe realizar por internet/teléfono, pues el coste de hacerlo presencial, cuando hablamos de más de 1.000 activos en diferentes puntos de España, se hace inabarcable y con tiempos que superan los plazos necesarios. Las valoraciones de las carteras de activos con objetos de compra por parte de fondos se deben realizar con apoyo de personal dedicado al sector o por estos mismos, no por financieros, ya que es imprescindible experiencia en el mercado, habilidades para extraer los datos y capacidad de interpretarlos, porque después debe haber una venta, el valor no lo decide la oferta si no hay una aceptación de la demanda detrás.
Elisa Morillo, directora de Expansión de Foro de Consultores Inmobiliarios.