La reforma del sistema financiero aprobada por el Gobierno, a priori, es una buena medida. Es una forma de sanear los activos inmobiliarios en poder del sistema financiero. El problema viene cuando nos adentramos en los porcentajes que las entidades han de provisionar antes del 31 de diciembre de este año, en función de la clase de activo. La reforma prevé que esas provisiones se repartan de la siguiente manera: para activos no problemáticos (7%) y los activos problemáticos se dividen en tres apartados, en promociones terminadas (35%), promociones en curso (65%) y para suelo el 80%.
Si analizamos los incrementos vemos que para el suelo se han aumentado las exigencias en 49 puntos porcentuales, de 31 a 80%. Para promociones en curso se han incrementado las exigencias en 38 puntos porcentuales, de 27 a 65%. Y para promociones y/o viviendas terminadas, han subido las exigencias en 10 puntos porcentuales, de 25 a 35%.
Los principales problemas
Es decir, la gran exigencia viene enfocada en el activo suelo, que convengo con nuestros legisladores que son los activos, probablemente, más numerosos y más problemáticos, ya que son actualmente casi ilíquidos. Pero en este punto nos encontramos con varios problemas:
1. Habiendo stock terminado sin vender, es difícil plantear una promoción de venta sobre plano, especialmente en un mercado que los compradores aprecian bajista.
2. Es muy difícil obtener financiación para proyectos inmobiliarios de nueva construcción. Aunque el suelo pueda tener la financiación ya concedida, habría que abrir una línea de financiación adicional para la construcción.
3. Hay un número muy importante de suelos que todavía requieren mucha gestión e inversión para adquirir el estado de finalista, es decir apto para poder edificar en él.
Recordemos que durante esta crisis nuestros gobernantes han dejado sin aplicar, en al menos dos ocasiones, la reforma de la Ley del Suelo, ya que las consecuencias previstas de su aplicación para el sistema financiero, especialmente en materia de tasación de los suelos, eran muy dolorosas en la aplicación de los nuevos valores de los suelos en los balances de las entidades.
Por tanto, si ahora obligamos a las entidades financieras a provisionar el suelo problemático (que será casi todo) en un 80%, ¿no estaremos consiguiendo un efecto parecido al de la reforma de la Ley del Suelo inaplicada por dos veces en estos cinco últimos años?
La sensación es que esta medida aplicada en todo su rigor pone en serios problemas a un buen número de entidades financieras, que las "fuerza" a tener que fusionarse con otras entidades más grandes.
Deberíamos invertir la pirámide
¿Y quién va a financiar todo eso? El Frob ¿Por qué nuestros gobernantes no han propuesto una aplicación diferente de las provisiones para los activos problemáticos? Ante esta situación, deberíamos invertir la pirámide y diferenciar suelos finalistas del resto. De esta forma, los porcentajes deberían ser al revés. Para promociones terminadas provisionar el 80%, promociones en curso el 65% y para suelo el 35%.
Las ventajas de estas proporciones son claras: favorecemos todavía más la liquidación del stock terminado. Al eliminar el stock, saldrán a la venta promociones sobre plano y al estimular las nuevas promociones, sacamos suelo finalista al mercado.
Además, la presión a las entidades financieras será más progresiva y por lo tanto habrá menos necesidad de recurrir a los fondos públicos (de todos los españoles), para financiar la avalancha de fusiones que se va a producir en las próximas semanas.
Luis Corral, consejero delegado de Foro consultores Inmobiliarios.
