Con varios años de retraso llegan las esperadas medidas de reforma del sistema financiero, cuya punta de lanza es la obligación de incrementar sensiblemente las provisiones bancarias por sus activos adjudicados, o lo que es lo mismo, afrontar y reconocer a la fuerza que los inmuebles que la banca ha tenido que adjudicarse -también a la fuerza- valen mucho menos de lo que figuraba en sus balances.
Mucho menos, pero ¿cuánto? Resultaría demasiado simplista responder con un simple porcentaje, un 50% o un 60%, ya que los inmuebles son muy distintos entre sí. No es comparable un suelo no urbanizable con expectativas en mitad de la nada (también conocido como un rusticazo) con un edificio de oficinas en la Castellana de Madrid, de esos que le gustan tanto a don Amancio Ortega. Los rusticazos, con independencia de las provisiones ordenadas por el Gobierno, tendrán que afrontar pérdidas de valor real próximas al cien por cien. Es decir, acercarse lo más posible al valor de suelo agrícola y perder todo el valor de sus expectativas urbanísticas, mientras que en un suelo en proceso de urbanización quizá su minusvalía con respecto a 2006 sea próxima al 70%. ¡Nada menos!
En los edificios pasa algo parecido. Poco tiene que ver un inmueble en una localización prime de la Costa del Sol, pongamos por caso, con un edificio zombie en una localización turística sin consolidar.
Depreciación del 50%
Con todo y simplificando mucho, podemos, aventurar que el inmueble español en su conjunto en poder de la banca se puede haber depreciado al menos en un 50% con respecto a los valores que tenía en 2006. Esto, que no nos extraña en el mercado mobiliario (acciones) parece que está costando mucho asumirlo en el inmobiliario (ladrillos). En efecto, el IBEX 35 cerró 2006 por encima de los 14.100 puntos hasta llegar a los actuales 8.500. La diferencia es del 58%, mientras que las provisiones que había dotado la banca a sus inmuebles estaban solamente en torno al 30%, algo muy lejano de la obstinada realidad.
Las consecuencias las conocemos todos: una enorme desconfianza en el sector que atenaza el crédito y un estancamiento en la inversión inmobiliaria con el paro como daño colateral de la parálisis financiera.
La reforma bancaria actual pretende eliminar esta acumulación de activos tóxicos o simplemente de digestión pesada, acelerando el proceso de su puesta en valor real y su necesaria circulación en el mercado, lo que sin duda generará pérdidas a la banca, pero también liquidez y sobre todo confianza.
El problema de los inmuebles singulares
El problema que tienen ahora los grandes bancos que queden en pie después de afrontar las provisiones y adquisiciones será la gestión de sus inmuebles singulares, entendiendo como tales todos aquellos no susceptibles de una venta al retail o menudeo.
Durante estos últimos años, la banca ha sabido vender con razonable éxito al menudeo los pisos adjudicados y las viviendas individuales, usando su red agencial y a sus directores como improvisados API's y con los airados gritos de las pocas promotoras que siguen vivas y que les acusaban, y no sin razón en muchos casos, de competencia desleal.
Sin embargo, ahora toca desprenderse de los otros, de los difíciles, de los activos singulares, lo que tendrá que hacerse, sin duda, en el exterior. En ese sentido, tenemos constancia cierta y de primera mano de un buen número de inversores extranjeros, que están a la espera de que los precios se pongan a tiro para realizar sus inversiones en España.
A estos inversores hay que ir a buscarlos a sus países, más que esperar a que vengan a llamar a la puerta, pero por experiencia sabemos que la demanda exterior existe y sólo está esperando a que se presenten los activos singulares en precios adecuados y con condiciones buenas para el desarrollo posterior, una atractiva lencería, lo que no será tan difícil una vez se haya afrontado la valoración real que las medidas de reforma del sistema financiero ahora persiguen.
En cuanto al suelo, diremos que es otra historia que merece ser contada en otra ocasión...
José Parra-Moreno, arquitecto superior. Director General del Grupo Main.
