Quienes hablan de crear un banco malo con los activos tóxicos de la banca parten de la premisa de que lo que es tóxico para la banca lo tiene que ser para cualquier otro. Es evidente que hay activos tóxicos, si por tóxico se entiende lo que carece de valor presente y es muy difícil que lo tenga en el futuro. Mucho del suelo que tienen los bancos es tóxico, porque en algunos casos no es ni edificable según los planes urbanísticos actuales, ni está en zonas desarrolladas urbanísticamente. Ahí estamos ante pérdidas totales que hay que asumir, provisionar y a otra cosa. Y si una entidad, ante tales pérdidas, no puede recapitalizarse, que se intervenga, se trocee o se liquide de la mejor forma, para no dañar a los clientes de pasivo, pero sin tanto paño caliente en cuanto al perjuicio que puedan recibir otros, pues media España está dañada y a nadie parece preocuparle.
Sin embargo, hay otros muchos activos que son tóxicos por una coyuntura adversa de mercado que impide su realización, aunque tienen un evidente valor intrínseco. Estamos ante viviendas terminadas o medio terminadas y viviendas de segunda mano. Ese segmento tiene un gran potencial de rentabilidad futura que puede venir vía venta y alquiler y no necesariamente de una de las dos cosas sólo.
Se necesita financiación
En España, hay un mercado que a precios razonables, en unos años, puede cubrir esa oferta. Lo que se necesita es financiación y una adecuada estructura comercial, pues las sucursales bancarias no son inmobiliarias, y el llenarlas de carteles vendiendo pisos no es más que una perversión del negocio financiero y un fracaso colgado de las paredes que dice muy poco de la capacidad de gestión de nuestros banqueros. Es un espectáculo lamentable.
Se habla de crear un banco malo y de que sea el Estado el que compre esos activos convirtiéndose en la inmobiliaria mayor del Reino, que no haría sino dilapidar el dinero de los españoles en malgestionar un negocio que no es el suyo. Acabaría como algunas de las agencias de alquiler públicas: quebradas, inoperantes, absurdas. Si un banco no es una inmobiliaria, el Estado aún menos.
Hay fórmulas financieras por las que el Estado, con ninguna o muy poca aportación, podría solucionar gran parte del problema, y consiste en crear una sociedad de inversión inmobiliaria con regulación propia, beneficios fiscales y rentabilidad mínima asegurada al inversor minorista, que capte fondos entre los particulares por el importe preciso y ofreciendo una rentabilidad atractiva con proyecciones a largo plazo. Tenemos al ICO para complementar la financiación necesaria y aportar la liquidez precisa para que un fondo de esta naturaleza pueda admitir entradas y salidas de partícipes y a las entidades financieras para colocar este vehículo a cambio de externalizar su cartera de inmuebles. Si aderezamos todo con algún inversor institucional extranjero, ya tenemos una sociedad que puede levantar el suficiente dinero como para tapar mucho agujero, cambiando activos ilíquidos por liquidez y saneando los balances de las entidades financieras sin que éstas tengan que despeinarse mucho.
No todo va a ser ganancia fácil
El lector se preguntará por los problemas: si los bancos venden participaciones, perderán pasivo. Bien, pues que dejen de vender otros fondos de inversión o que incentiven a sus clientes a pasar a éste, que no todo va a ser ganancia fácil o que el Estado te lo ponga en la mano. Y el Estado que deje de presionar un poquito con sus colocaciones de deuda, que acapara los recursos por importes enormes, tanto en lo que tiene aparcado en las entidades como lo que coloca a los inversores minoristas. Cada entidad tiene que colocar en el mercado participaciones al menos por el valor de los activos que coloque en la sociedad de inversión.
Y esa sociedad, con una estructura adecuada de medios, profesionales de verdad y un claro plan de negocio a largo plazo, podría, sin duda alguna, rentabilizar a través de alquileres a buen precio, ventas y finalización de promociones todos esos activos que lastran a las entidades financieras pero que en sí mismos no carecen de valor.
Hay un mercado español, un mercado extranjero de costa y mucho que hacer si se sabe hacer, pero es muy importante que esa Sociedad de Inversión no entre en la órbita de las inmobiliarias con problemas que viven como fantasmas del crédito refinanciado, porque todo el proyecto podría perder credibilidad.
No hay que hacer un banco malo, sino que las entidades vendan sus bienes inmuebles con la menor pérdida posible, pero con pérdida, cambiando un activo inmovilizado por activos líquidos, sin drenar su pasivo, sino otros vehículos de inversión (por ejemplo, sin penalizar la retirada de fondos de pensiones para invertir en ese fondo), y primando fiscalmente al inversor.
Se puede y se debe hacer desde el sector privado, con apoyos, pero no lastrando unas cuentas públicas, pues es completamente innecesario lastrar si se sabe gestionar, coordinar las voluntades y se tiene la determinación de acabar con este problema de una vez. Pero eso sí, si hay activos que intrísecamente no valen nada, que se doten.
Juan Fernando Robles, director General del Instituto Superior de Técnicas y Prácticas Bancarias.
