¿De qué manera protege la nueva ley al comprador sobre plano? ¿Tengo derecho a una indemnización en caso de retraso en la entrega? Porque claro, si yo sigo pagando un alquiler el perjuicio es claro...

La manera más efectiva de proteger al comprador en el caso de que la vivienda no se entregue en plazo y el comprador no desee finalmente comprarla, se encuentra en la nueva Ley del Seguro de 20/2015 de 14 de julio de Ordenación, Supervisión y Solvencia de las Entidades Aseguradoras y Reaseguradoras (LOSSEAR), ya que protege al comprador sobre plano concediendo un aval individual al comprador que garantiza las cantidades que ha entregado a cuenta de la compra de la vivienda. Ojo!, dicho aval caduca a los dos años a contar desde la fecha prevista de entrega de la vivienda por la Promotora, siempre y cuando el Promotor haya incumplido.

Una vez requerido el Promotor por el incumplimiento en la entrega, se ejecuta ese aval y el comprador recuperaría sus cantidades entregadas, más los intereses legales.

No obstante, la nueva ley cercena los derechos del comprador en este aspecto, ya que el plazo que se preveía en la ley anterior, la Ley 57/1968, era de 20 años para reclamar, siempre y cuando no se entregara en ese plazo la vivienda, y ahora queda reducido a solo dos años de caducidad.

Además, no exige con garantías al Promotor ni al Banco o Aseguradora para que le entreguen los avales individuales a los compradores, por lo que se prevé se puedan cometer y repetir los mismos abusos que se han producido en el pasado.

El comprador tiene derecho a una indemnización siempre que se haya estipulado en el contrato que es esencial la entrega en plazo de la vivienda que se adquiere, y a su pregunta, el perjuicio de continuar con un alquiler sería claro e indubitado y se podría reclamar.

¿Qué consejo le daría a alguien que quisiera comprar una vivienda sobre plano?

1) Comprueba quién es el vendedor. ¿Es la promotora la titular del solar sobre el que se va a construir la vivienda? ¿Está autorizada la construcción y se tienen todas las licencias necesarias? ¿En qué otras promociones ha trabajado? ¿Es una empresa solvente? Muchas de estas respuestas las puedes encontrar en el Registro de la Propiedad o en el propio Ayuntamiento.

2) Revisa que no haya ninguna cláusula abusiva en el contrato. Algunos ejemplos: que te obliguen a contratar la hipoteca con la entidad con que la promotora mantiene sus préstamos, que el promotor pueda variar el diseño de la vivienda sin tu consentimiento, etc.

¡Ah! Y recuerda que cuando firmes la hipoteca con el banco que hayas elegido, también debes comprobar que no haya cláusulas abusivas en el préstamo hipotecario como las famosas cláusulas suelo que están obligando a que los bancos devuelvan una media de 10.000 euros a quienes las contrataron, cuando existe una acción judicial.

3) Solicita los planos de tu vivienda e información sobre el emplazamiento exacto de la promoción, su superficie útil, la memoria de calidades, la orientación, la eficiencia energética del inmueble, etc., e incluso reúnete con el arquitecto, acuerda con él los cambios que deseas hacer, comprueba que después están hechos sobre plano y pregunta tanto como creas necesario hasta asegurarte de haber entendido absolutamente todo.

4) Es conveniente que sepas que desde este 1 de enero de 2016, ya está en vigor la nueva normativa que regula las cantidades que los compradores entregan a cuenta en la compraventa de viviendas sobre plano y que han de ser garantizadas por una entidad financiera o aseguradora para el caso de que no se construyera en el plazo previsto en el contrato.

Ahora esas cantidades quedan aseguradas desde la obtención de la licencia de edificación y no desde el momento de la suscripción del contrato. Además, las cantidades aseguradas son las aportadas desde la fecha efectiva del anticipo hasta la fecha prevista de la entrega de la vivienda y, por otra parte, se fija un plazo de caducidad del aval: dos años desde el incumplimiento del promotor de la obligación garantizada sin que éste haya sido requerido por el comprador para la rescisión del contrato y la devolución de las cantidades entregadas.

Así que, asegúrate del precio final ¿incluye el 10% de IVA?, de las formas de pago y la fecha de entrega. Cerciórate de que la promotora cuenta con un aval bancario o con un seguro que garantiza las cantidades entregadas, más los intereses si la vivienda no llegara a concluirse o se retrasara, y pide tu aval individual. Cada vez que realices una entrega monetaria, exige el correspondiente recibo. Además, los ingresos han de hacerse en cuenta especial y separada de la promotora.

5) Antes de escriturar, revisar. Antes de escriturar el inmueble, revisa bien todos los acabados y comprueba que se ajustan a la información de la memoria de calidades, incluso revisa las zonas comunes. Además, comprueba que existe un seguro que cubra los daños que pueda tener el inmueble en el futuro. Recuerda que durante las 72 horas previas a la firma, tienes derecho a disponer de un borrador de escritura y pedir aclaraciones al notario.

¿Están teniendo éxito las reclamaciones de las HMD? Al fin y al cabo sabíamos que 'jugábamos' con dos variables: tipo de interés y tipo de cambio. Lo que nunca nos imaginábamos es que se iban a disparar tanto. Gracias.

Sí están teniendo éxito. Si te sirve el dato, te diré que cerca del 11% de las hipotecas suscritas en España están referenciadas al Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH), un indicador que se aplica a hipotecas de tipo variable y que se ha utilizado en lugar del euríbor con una clara desventaja para el comprador, y es que suele estar prácticamente siempre y en los últimos años siempre, muy por encima de este índice.

Durante los últimos meses, son miles los afectados por las cláusulas suelo, que introducidas de manera ladina en los contratos hipotecarios sin transparencia e información suficiente, impedían que quienes contrataba la hipoteca se beneficiaran de la inminente bajada del euríbor, hoy en día situado en mínimos.

Sin embargo, las cláusulas suelo -para las que todavía se está estudiando la retroactividad en Europa y que en caso de que, como se espera, sea confirmada provocará un aluvión de nuevas denuncias- no son los únicos abusos producidos en los contratos hipotecarios.

Es en este contexto donde toman especial fuerza las hipotecas referenciadas al IRPH. En primer lugar porque, como las cláusulas suelo, pueden ser declaradas nulas por la falta de transparencia al realizar el contrato y, en segundo, porque al estar referenciadas a un índice que se elabora mediante la media simple de los datos aportados por las propias entidades financieras respecto a las hipotecas que ellas mismas conceden, es un índice que puede ser fácilmente manipulable. Nuestro Despacho, el Bufete Salmerón, somos referencia en este tipo de procedimientos.

¿Cuáles son los problemas habituales de los clientes que acuden a vosotros en busca de ayuda? ¿Habéis detectado alguna estafa recurrente? Gracias.

El problema más habitual son compradores afectados en los que las viviendas no llegan a terminarse nunca y el banco termina por adjudicarse la promoción, por lo que pierden el dinero y la vivienda. Es más que recurrente que no se hayan entregado avales individuales para los compradores, por lo que no podrán reclamar al banco o aseguradora, y se verán obligados a ir contra la promotora, que en la mayoría de los casos está en concurso de acreedores o es insolvente.

En nuestro Despacho, el Bufete Salmerón, hemos conseguido devolver el año pasado más de 5 millones de euros a familias afectadas, ya que hemos conseguido probar la culpabilidad del banco a pesar de que no tengan los compradores los avales individuales. En estos casos, hemos sido pioneros y estamos reconocidos a nivel nacional e internacional.

Buenos días, ¿qué puede hacerse cuando la promotora a la que le hemos comprado una vivienda sobre plano no construye ni tiene un seguro o aval? Gracias.

Precisamente en estos asuntos somos pioneros y Bufete Salmerón, un despacho de referencia. En tal caso, se podría reclamar contra la entidad aseguradora o financiera que debió prestar el aval o seguro de caución si concurren determinados requisitos que acrediten la negligencia de el banco (o aseguradora) en su actuación.

¿Qué plazo hay de prescripción para reclamar contra la entidad bancaria que ingresó dinero de compra sobre plano sin ingresarlo en la cuenta especial ni verificar la existencia de seguro de devolución y cuándo se iniciaría dicho plazo de prescripción? Gracias.

Con la ley antigua (Ley 57/1968), sería 20 años siempre y cuando no se haya entregado la vivienda. Con la Ley nueva, es discutible y todavía, por ser tan reciente al haber entrado en vigor el 1 de enero de este año, no hay jurisprudencia al respecto, pero se podría defender que serían 20 años igualmente.

Si has entregado cantidades antes del año pasado, se te aplicaría la ley anterior, y si las has entregado a partir del 1 de enero de este año, se te aplicaría la nueva.

Compré una vivienda sobre plano en la ciudad de Murcia en 2004. Por presiones del banco escrituramos en 2007 teniendo la vivienda desperfectos que el promotor se comprometió a reparar. A los tres meses el promotor y constructor desaparecieron. Los propietarios constituimos la comunidad de propietarios y con una abogada llevamos desde esa fecha intentando que Urbanismo no de la cédula de habitabilidad provisional, pues hay defectos que no se pueden subsanar ya que arquitectónicamente es inviable. ¿Cuánto tiempo puede Urbanismo tenernos así, sin una respuesta definitiva? ¿Quién protege al comprador en estos casos? Muchas gracias.

Tiene que existir un seguro constituido, que dependiendo de los defectos de la vivienda tiene una vigencia que puede llegar a los 10 años sin son defectos importantes. Urbanismo, si no contesta, y se han presentado los escritos administrativos, realmente te contestará "por silencio administrativo negativo", dejando abierta la vía a que acudas a los Juzgados de lo Contencioso Administrativo en defensa de tus intereses.

Hola, estoy a punto de firmar una compraventa sobre plano. La constructora ha puesto en el contrato que todas las cantidades irán aseguradas con AMTRUST. Entiendo que al estar inscrita en la DG de Seguros, esta entidad es fiable, pero ¿cómo se pude saber si la entidad que está asegurando -y que ha sido elegida por la promotora- es de confianza. Muchas gracias por su tiempo.

Yo realizaría una pesquisa con el fin de comprobar si dicha aseguradora asegura con regularidad las cantidades anticipadas de compradores de viviendas en otras promociones. Asimismo, acometería un estudio de solvencia en tal sentido y preguntaría a profesionales del sector.

Muy buenos días, Fernando. Mi pregunta es sobre una vivienda que va a comenzar la construcción. En el contrato nos han impuesto que, en caso de que incumplamos las entregas a cuenta (hasta sumar el 25%), seremos penalizados con el 70% de esas cantidades. ¿Considera que esta cláusula es legal? Gracias!

Buenos días, entiendo que podría no serlo. No obstante, las cláusulas penalizatorias son objeto de graduación y moderación por el Juez de Primera Instancia, aún en el caso de que sean firmadas libre y voluntariamente por las partes.

Sr. Fernando, mi marido y yo estamos pensando en comprar una casa sobre plano ahora, pero no tenemos muy claro cómo cerciorarnos de que la promotora va a cumplir. ¿En qué nos protege la nueva ley? ¿Qué deberíamos tener en cuenta antes de firmar para no llevarnos disgustos? Saludos y gracias.

Buenos días, esta pregunta me la formuló otro lector y la contesté previamente, si es tan amable puede consultarla un poco más arriba. Un saludo.

Compré una vivienda de VPO en Cádiz, protegida por la Junta de Andalucía. Estuve dos años abonando las cantidades que me solicitaron, en torno a 20.000 euros. Al llegar la hora de la financiación no resultó suficiente mi nómina y al no encontrar aval no me concedieron la hipoteca... la promotora se va a la quiebra, y nadie se hace cargo de mi dinero, estoy en un proceso concursar en el cual el administrador me dice que no voy a ver un duro. Además, el piso que supuestamente tengo firmado un contrato de compra venta y no está escriturado está en venta, ¿qué puedo hacer? De esto hace unos 4-5 años. Gracias.

Estudiaría la posibilidad de reclamar la entidad financiera o aseguradora que debió asegurar la promoción, tal y como he comentado en una respuesta a otro lector . Habría que estudiar particularmente su caso al tratarse de una VPO.

Compré una vivienda sobre plano, el promotor frenó la construcción al 95%. Al cabo de un año y medio, en diciembre de 2010, el banco me ofreció devolverme el 50% de las cantidades entregadas a cambio de desistir en la compra de la vivienda, y acepté. ¿Tengo ahora alguna posibilidad de reclamar el otro 50%? ¡Muchas gracias!

Habría que estudiar documentalmente su caso, a ver cómo se hizo esa renuncia y si cumplía todos los requisitos y formalidades legales. Entiendo que el banco se quedaría con la promoción por falta de pago del préstamo al promotor, así que por eso mismo sería muy útil poder contar con los documentos de compra y renuncia.

Me interesa mucho saber sobre la posibilidad de recuperar cantidades al comprar sobre plano y sin entrega de aval al contratar desede el año 2005. Un saludo.

Buenos días, como he comentado en otra respuesta más arriba, existe posibilidad de reclamar a la entidad financiera o aseguradora.

Compré una vivienda en régimen de cooperativa en 2005. La entrega prevista era para 2007, pero en realidad la acabaron en 2011, cuando ya no me interesaba. La vivienda está acabada sin escriturar. ¿Puedo recuperar el dinero (75.000 euros) porque el banco no exigió los avales correspondientes? Gracias.

Habría que estudiar su caso concretamente, ya que al ser una cooperativa, no es obligatorio que hayan de entregarle unos avales. Pero para el caso de que sí se previera la entrega de los mismos, existen multitud de sentencias estimatorias tramitadas por este despacho en el que al comprador le devuelven con intereses todas la cantidades entregadas, mas las costas judiciales.