¿Cómo puedo optar a la dación en pago?

Buenos días. La dación en pago es una opción que no todos los hipotecados tienen. Si cumples una serie de requisitos sociales y económicos y la entidad con la que tienes el préstamo está adherida al Código de Buenas Prácticas, podrás solicitar la dación con grandes posibilidades de éxito. Otra forma de optar a la dación en pago, es que aún sin cumplir con todos los requisitos establecidos en el Código de Buenas Prácticas, tu entidad, por tus circunstancias personales y laborales esté interesada en aceptarla. Debes saber sin embargo, que la dación en pago no es una fórmula que las entidades financieras estén obligadas a aceptar y que solo se consigue con el estudio individual de cada caso. Te aconsejo pidas una cita en nuestra Asociación para poderte aconsejar mejor sobre tu consulta. Un atento saludo.

¿Cómo puedo detectar si mi hipoteca incluye una cláusula suelo u otro tipo de clausula abusiva?

Buenos días, en principio deberías mirar la clausula que se denomina en las escrituras de préstamo hipotecario 'interés variable'. En dicha clausula aparece el índice de referencia que has pactado ( €uribor, IRPH, Libor...) junto al diferencial que el banco te ha impuesto, es decir €uribor más 0,45 puntos, €uribor más 1 punto,etc... Si al final de dicha clausula existe un apartado que indica una limitación al tipo de interés indicando que en cualquier caso no podrá ser menor de una determinada cantidad, por ejemplo el 4%, es que existe una clausula suelo impuesta, puesto que aunque hayas pactado un interés variable que podría ser inferior al 4, nunca te lo aplicaran.

Otras clausulas abusivas son por ejemplo los intereses de demora superiores al 12%, las comisiones de impago de recibo elevadas, los vencimientos anticipados del préstamo de forma unilateral por parte de la entidad , etc. Te recomiendo que acudas a nuestra Asociación con tu escritura de préstamo, y un equipo de expertos realizará un informe sobre tu hipoteca que te ayudará a tener una idea más clara de tus compromisos con la entidad. Un cordial saludo.

¿Los fondos buitres son la solución de los hipotecados con problemas?

Los fondos buitre han llegado recientemente a España y han comprado principalmente cartera de inmuebles adjudicados y deuda de empresas, bien del ladrillo, bien de otros sectores. Apenas se han vendido 3.000 hipotecas de particulares a este tipo de fondos, cuando el número total de hipotecas afectadas entre las que están en mora y las que están en ejecución hipotecaria bien podrían superar la magnitud del medio millón. Aún así, a los deudores que su hipoteca ha sido adquirida por este tipo de fondos se les podría decir que han tenido mucha suerte, por lo general. El negocio de los fondos es solucionar el conflicto lo más rapidamente posible y vender el inmueble en el mercado, y al considerar que han comprado esa hipotea por no más del 20 % del nominal de la deuda, las facilidades que pueden dar al deudor para perdonarle todo lo que deba a cambio de facilitar la enajenación ó liquidación temprana del bien que avala la deuda son enormes respecto de las posibilidades habtuales de la banca tradicional. Los fondos no podrán ser la solución porque la banca no venderá la totalidad de su cartera de hipotecas morosas del particulares. Un saludo

Llevo tres meses sin pagar la hipoteca y el banco me está presionando ¿Qué hago?

Buenos días, una reciente renovación legislativa impide al banco ejecutar la hipoteca hasta que no se tengan tres recibos impagados. Esto no quiere decir que en el mismo momento de incumplir con la letra mensual por tercera vez el banco vaya a presentar una demanda de ejecución hipotecaria, porque lo que si hace es intentar recuperar lo impagado y presionarte como lo está haciendo hasta ahora. Es normal que si no puedes pagar al que le debas se interese por este problema y presione, pero lamentablemente en muchas ocasiones se presiona por inercia y no por capacidad de resolución. Si en tu caso has dejado de pagar porque te es imposible responder a la totalidad de la letra, pero puedes pagar algo y piensas que te recuperaras en un periodo de tiempo razonable (no más de dos años), solicita una refinanciación a tu entidad; si por el contrario eres consciente de que tu problema de impago es estructural, intenta hacérselo entender a tu banco para intentar que hagáis una dación en pago. Si no encuentras el camino y necesitas más asesoramiento busca unos expertos como nosotros y déjate asesorar y apoyar por alguién que conozca esta actividad y te permita elegir con conocimiento qué camino tomar. Un saludo.

¿Puedo vender mi casa si ya está en ejecución hipotecaria?

Buenos días, si se puede vender su casa aunque esté en un proceso de ejecución hipotecaria, pero ha de contar con el banco ó acreedor que es el ejecutante, y necesita su visto bueno para proceder a la operación. La realidad es que la mayoría de las hipotecas que pesan sobre los hogares de los españoles que compraron sus casas en los primeros años del presente siglo son muy superiores al valor actual de los inmuebles, así pues, la venta de un inmueble en proceso de ejecución hipotecaria, suele tener un valor inferior al préstamo que grava la vivienda. Si se vende pueden ocurrir dos cosas, que el banco perdone la diferencia, ó bien que esta cantidad se convierta en un crédito contra el antiguo propietario, que si tuviera otros bienes, el banco intentaría que se pusieran como garantía de este último préstamo. Si necesitas más información ó asesoramiento, desde nuestra Asociación AFES realizamos muchas operaciones como la que nos comentas. Un saludo.

Tengo familia numerosa, con una hija con una discapacidad del 38%, mi mujer en paro y yo soy autónomo comercial. Tengo pendientes recibos desde abril, por la situación económica. He presentado documentos para la dación y desde el banco me dicen que no, porque mi mujer todavía tiene ingresos y yo también. ¿Cómo puedo hacer para que me acepten la dación? Me dijeron que soy familia de exclución social, ¿eso me lo solucionan en el banco o hay que ir a juicio?

Buenas tardes, en principio, por los datos facilitados es cierto que cumples con todos los requisitos personales para acogerse a la dación o a la moratoria en el lanzamiento de la vivienda, pero es cierto, que además de estos requisitos que en tu caso se multiplican ya que eres familia numerosa y tienes una hija con discapacidad, los ingresos de la unidad familiar no deben superar un máximo y deben haberse agotado las prestaciones por desempleo. La entidad no está obligada a concederte la dación si no cumples tanto las premisas familiares como económicas, por lo que un juicio tampoco sería la solución. Intenta llegar a un acuerdo de pago al que puedas hacer frente o vuelve a presentar tu documentación cuando tu esposa haya agotado la prestación por desempleo y tus ingresos sean mínimos. En cualquier caso, te invito a pasarte por la Asociación, para que estudien tu situación y te den soluciones más concretas. Un saludo y mucha suerte.

¿A cuánto pueden subir las costas judiciales por el impago de la hipoteca?

Buenas tardes. Las costas judiciales por el impago de hipoteca si se trata de tu 'vivienda habitual' no pueden ser superiores al 5% del total reclamado en la demanda, así como los intereses de demora que se hayan devengado desde que cerraron tu préstamo hipotecario hasta la fecha de celebración de la subasta no podrán ser superiores al 12%, todo ello, te reitero, siempre y cuando se trate de tu vivienda habitual. Un cordial saludo.

¿Cuánto tiempo puedo seguir en mi casa una vez dejo de pagar el primer recibo? Gracias.

Buenos días. Desgraciadamente no sabemos ver el futuro, y no podría contestar exactamente a esta cuestión, pero con carácter general si se puede afirmar que los procedimientos de ejecución hipotecaria se dilatan en el tiempo considerablemente respecto de épocas anteriores. En un reciente estudio hecho por nuestra asociación el tiempo medio desde el impago del primer recibo hasta el momento del lanzamiento (cuando hay que abandonar la vivienda), superaba los 27 meses. Esto no quiere decir que en todos los casos sea así, en algunos podrá ser más y en otros, por desgracia mucho menos; lo importante es saber qué puedes hacer durante el tiempo que puedas disfrutar de tu vivienda, qué alternativas tienes para, además de tener un techo donde cobijarte, no te quedes con una deuda impagable de por vida que te arroje irremisiblemente a la economía sumergida. La carrera por solucionar los problemas no puede tener como meta la salida de tu casa, sino tu recuperación para el sistema socioecómico y tu nomalidad como ciudadano, con todas las posibilidades, derechos y obligaciones de los mismos. Suerte en esta carrera, y cuenta con nosotros para lo que creas que necesites. Un saludo.

Hola Carlos: me cuesta llegar a fin de mes y estoy preocupado, ¿Qué pasa si dejo de pagar la hipoteca? Gracias

Cuando una hipoteca se deja de pagar, lo primero que se ha de hacer es comunicarlo al banco, pues en muchas ocasiones, y si el impago es coyuntural, el mismo banco ofrecerá una solución como la refinanciación, bien directamente, bien a través de una novación. En el caso de que esta primera circunstancia no se diera por falta de iniciativa ó acuerdo entre las partes, el acreedor podrá ejecutar el préstamo hipotecario a través de un procedimiento judicial que conlleva la subasta del bien y el posterior lanzamiento del ocupante, es decir, lo que tradicionalmente se llama deshaucio (aunque esta sea una figura jurídica para el impago de alquileres). Actualmente los bancos suelen preferir no ejecutar las hipotecas porque ya se van dando cuenta (gracias a Dios) que ésta no puede ser la solución. Aún así, si no consigues un acuerdo con tu Banco, te recomiendo dirigirte a algún especialista como podemos ser nosotros para que te ayuden y te informen de las posibilidades que puedas llegar a tener de mejorar las consecuencias de una ejecución hipotecaria. Suerte y cuenta con nosotros si necesitas ayuda.

¿Tengo que aceptar los intereses usureros de mora que la entidad bancaria impone en las escrituras de constitución de las hipotecas? ¿Estoy indefenso ante el abusivo mecanismo de las subastas?

Buenos días. Por desgracia se firmaron muchas hipotecas sin tener conocimeiento real de las posibles consecuencias que podrían llegar a tener, es decir, se consumieron préstamos de un modo irresponsable por parte de todos, acreedores y deudores. El drama es que el ciudadano, al ser el eslabón más débil de la cadena de responsables, va a pagar las consecuencias de sus actos con imposiciones legales que van a afectarle en muchos casos para el resto de sus días, y de forma notable en casi todos los aspectos socioeconómicos. Actualmente se han practicado diversas modificaciones legislativas dirigidas a paliar los efectos de esta lacra sobre la población más desfavorecida, pero son insuficientes para enfrentarse a la realidad que se impone. Nadie nos puso una pistola para que firmáramos las hipotecas, y debemos de asumir nuestra responsabilidad, pero no ganaremos ninguna mejora por la vía de la negación de los hechos, sino que es la obligación de todos los que estamos ante este problema el dialogar con los acreedores, el regulador y las administraciones para, entre todos, obtener una mejora real para las familias que se han visto alcanzadas por el drama de la mora hipotecaria. Un saludo.

¿Cuándo se van a rebajar las clausulas suelo?. Gracias. Francisco

Buenos días Francisco. Como contestaba en una pregunta anterior, por desgracia no somos capaces de ver el futuro, pero a día de hoy y con las sentencias que tenemos tanto del BBVA, Caja Sur, etc, la mayoría de las cláusulas suelo se han declarado nulas, y en otras ocasiones abusivas. Si en tu hipoteca tienes este tipo de condicionado y tu banco no ha hecho nada al respecto, te recomiendo contactar con algún profesional como nosotros que te pueda ayudar a comprender qué se puede hacer en tu situación en concreto. Quedamos a tu disposición, un saludo.

Tengo una hipoteca en yenes japoneses y quiero cambiar a euros, y en mi banco todo son pegas. Hay que pagar a hacienda, todo son gastos y no interesa según ellos. Yo lo que quise contratar con ellos era una hipoteca multidivisas para cambiar cuando me interesara. ¿Qué puedo hacer?

Buenas tardes, las hipotecas multidivisas, desde mi punto de vista y desde el de la jurisprudencia actual, pueden ser en sí mismas constitutivas de clausulas abusivas, puesto que el consumidor no tiene capacidad financiera para valorar las fluctuaciones del mercado de divisas y saber cómo operar en uno u otro sentido de forma más beneficiosa. Yo te aconsejaría que si no puedes cambiar de forma amistosa a €uros, demandes a la entidad con el fin de que si ganas la demanda, el cambio a euros sea lo más beneficioso posible, ya que existen múltiples sentencias en las que se refleja que el cambio a euros debe hacerse teniendo en cuenta el importe en euros que inicialmente te concedieron y no con la conversión de yenes a nuestra moneda con un cambio que podría provocarte una deuda mucho mayor que la que solicitaste en un principio, pero ya sabes, que dependemos de una sentencia judicial. Si quieres, acude a nuestra Asociación para valorar si te compensa iniciar acciones legales contra tu entidad. Un afectuoso saludo.

Hola D. Carlos: A partir de enero de 2014 me quedare en situación de paro. Mis preguntas son dos. ¿Puedo solicitar al banco una moratoria por dos años para reiniciar los pagos? ¿Si es que sí, tiene coste? ¿Puedo renegociar las condiciones del crédito para bajar el pago mensual?

Buenos días, efectivamente si tu situación económica va a cambiar a partir de enero, deberías acudir a la entidad para negociar con ellos una adecuación de tu cuota durante un tiempo. Hay miles de posibilidades, desde una carencia en la amortización de capital, pagando sólo intereses durante esos dos años, hasta una carencia en capital e intereses, una ampliación del plazo en años para que las cuotas sean inferiores, una negociación de un tipo de interés más bajo, etc.. Si las nuevas condiciones implican una nueva escritura incluirán costes que deberán ser asumidos por usted, a no ser que negocie otra fórmula con el banco. En la Asociación estamos a su disposición para asesorarle más concretamente cual es el tipo de acuerdo que más le conviene. Un cordial saludo

Buenos dias señor Baños. Mi pregunta es la siguiente, ¿en caso de llegar a subasta la propiedad, con que tipo de tasación se subastaria, con la que viene en la escritura, o se haria una nueva tasación? ¿Cuál es el porcentaje mínimo con la que se lo adjudicaria el acreedor? Muchas gracias.

El valor por el que el inmueble sale a subasta en una ejecución hipotecaria viene, por lo general, recogido en la misma escritura de constitución de hipoteca y se denomina "Tipo de Subasta". Normalmente se calcula sumando al nominal del préstamo, cantidades para comprender una parte de los intereses ordinarios, otra de los de demora y una suma para cubrir los costes del procedimiento. Ha habido varias entidades que han especulado con este concepto con mayor ó menor éxito, pero en la mayoría de los casos el tipo de subasta se rige por estos criterios recientemente expuestos. Si el bien subastado es vivienda habitual y no existen postores, el acreedor se lo adjudicará por el 70% del tipo de subasta marcado en la hipoteca, y el resto de la deuda recaerá sobre el ejecutado. Si el bien no fuese vivienda habitual y del mismo modo la subasta se declarara desierta, el acreedor se lo adjudicará por una cantidad que no exceda del 50% del tipo de subasta o por el total de la deuda si este porcentaje fuese superior a la deuda contraída. Existe infinidad de casuística en función del tipo de subasta y la deuda que se mantenga, por ello se debe estudiar cada caso particularmente con el fin de comprender cuáles son las consecuencias de una subasta. Espero haberte aclarado las dudas y cuenta con nosotros para cualquier otra que te pueda surgir. Un saludo.