Buenos días. ¿Cómo ve la evolución de los precios a dos años vista? Tenemos autorizada una compraventa de un inmueble de una entidad financiera con una rebaja de un 25% (obra nueva en buena zona de Terrassa, buenos acabados, en el centro de la población). Al tratarse de obra nueva, si firmamos antes de final de año nos podemos acoger al IVA actual y la desgravación en el IRPF, pero nuestra duda reside en saber si dentro de dos años podremos comprar más barato. Muchas gracias.

La situación actual del mercado presenta un elevado nivel de incertidumbre que hace muy complicado hacer previsiones a largo plazo. La evolución del entorno económico actual, tanto en España, como en el resto Europa, marcarán los diferentes escenarios que podamos dibujar para el futuro. No obstante, el ahorro, tanto en impuestos como fiscal, que les suponga la adquisición en el momento actual, es lo que deben tener en cuenta para calcular cuánto debería bajar el precio de esa vivienda en dos años para tomar una decisión. Además, deben contar con que el precio actual al que están comprando, sea competitivo.

Badajoz es la ciudad de España con el menor índice de stock de viviendas. ¿Sería oportuno comenzar una promoción de viviendas de lujo a precios muy asequibles (precios de 2002/2003) en una avenida en la mejor zona residencial de la ciudad? Contamos con financiación. Los precios estarían un 10% por encima de una vivienda de protección oficial (VPO) de tipo medio y descuentan aproximadamente un 30% sobre el valor actual de mercado en Badajoz.

Como usted afirma, la provincia de Badajoz y su capital cuentan con niveles de stock relativamente bajos en comparación con otras ubicaciones, lo que representa una ventaja importante a la hora de iniciar un proyecto como el que nos menciona. Creo que el problema fundamental para conseguir que la demanda sea más activa en el momento actual, es que aumente su nivel de confianza respecto a la seguridad en su empleo y a la marcha general de la economía. Si hacemos caso a las previsiones, los plazos de construcción deberían situar la fase final de la promoción en un entorno más favorable, contando además, como nos dice, con un nivel de precio bastante ajustado y con un aspecto fundamental: la financiación, siempre que no sea sólo al promotor y se traslade al comprador final.

No obstante, debe asegurarse de que existe demanda solvente suficiente que pueda acceder a su producto y que éste se diferencie del resto ofertado en el mercado. Sin hacer un estudio pormenorizado del producto que plantea, de la competencia, de la oferta, de la solvencia de la demanda y de la absorción actual de vivienda en el municipio donde el inmueble su ubica sería arriesgado responder a su pregunta.

Buenos días. Me gustaría saber cuál puede ser el precio de una vivienda rural en un pueblo que está a 65 kilómetros de Valladolid. ¿Cómo puedo saber que el precio es objetivo? Y en caso de no estar muy de acuerdo con la valoración de dicha casa, ¿dónde puedo solicitar? Muchas gracias.

En este caso, estamos hablando de un inmueble con unas características muy especiales y en un entorno con escasos comparables de mercado. Es precisamente en viviendas con estas características cuanto más difícil se hace realizar una estimación, máxime cuando no disponemos de otras características de la vivienda. En estos casos, la valoración realizada por un experto se hace imprescindible y, además, que la compañía que la realice disponga de profesionales que conozcan en profundidad el mercado en el que se ubica.

Buenos días. Caso concreto: Logroño, nueva construcción con un descuento del 55% (240.000-115.000 euros) frente al precio de 2009 y no los están vendiendo. ¿Tiene recorrido la bajada aún o conviene comprar ya? Gracias.

Un elemento que incide de forma muy importante en el mercado y que no hemos mencionado hasta ahora es que el mercado no es homogéneo, incluso dentro de espacios tan reducidos como una misma ciudad. Cada uno de estos micro mercados presenta características propias: de producto, de demanda, de stock y de precio. Por lo tanto la ubicación de este proyecto en concreto resulta fundamental para su análisis. Además, habría que tener en cuenta la definición del producto que se ha hecho para la demanda existente, ya que su ajuste a los requerimientos de la misma y a su capacidad adquisitiva marcarán los ritmos de venta del producto, máxime en un mercado en el que los niveles relativos de stock de obra nueva existentes son de los más elevados del país, como es Logroño.

Otros parámetros para tener en cuenta si el precio se ajusta a sus necesidades sería compararlo con el precio medio del alquiler en la zona y con el esfuerzo económico de adquisición en términos del número de años de renta disponible que son necesarios para alcanzar su precio.

Quiero vender mi casa. ¿Cómo se calcula el precio correcto de venta teniendo en cuenta los múltiples factores que inciden a día de hoy? Gracias y saludos. Álvaro.

Para calcular el valor de mercado de una vivienda se utiliza el método de comparación en el que es crucial homogeneizar correctamente los comparables que se utilizan para calcular el valor. Para que el método sea efectivo hay que localizar la oferta más semejante al inmueble que se pretende valorar y corregirlo en función de las características singulares del mercado al que pertenece. El problema actual reside en calcular correctamente los descuentos en los que hoy se formalizan las compraventas respecto a las ofertas. El experto debe conocerlos y aplicarlos en consecuencia cuyo resultado se puede contrastar con otros métodos valorativos como el de actualización que se basa en el mercado de alquileres.

Hola Álvaro. Quiero vender un piso en el barrio madrileño de Chamberí. 90 metros, salón, tres habitaciones, cocina y dos baños. La finca tiene unos 30 años de antigüedad y la vivienda fue reformada hace solo cinco. Está en perfecto estado para entrar a vivir. Sé que hay que ir a verlo y tal, pero ¿cuál sería su tasación actual aproximada y cuál podría haber sido en el año 2006?

Haría falta conocer la situación exacta de la vivienda y algún dato más para poder realizar una estimación adecuada. No obstante, por los datos que nos aporta, la vivienda podría situarse entre los 3.600 y 3.900 euros por metro cuadrado. Para que también tenga una idea orientativa, el precio en la zona en los últimos cinco años ha descendido en torno al 35%. No obstante, si quiere disponer de una estimación más ajustada, puede realizarla directamente en nuestra web.

¿Cómo se puede determinar el precio de algo en una situación de NO mercado?

Hay que distinguir entre precio y valor. Precio es un término que se utiliza para la cuantía que se solicita, ofrece o paga por un bien o servicio. El valor es un concepto económico que se refiere al precio al que con mayor probabilidad realizarán la transacción los compradores y vendedores de un bien o servicio disponible para su adquisición. El valor no es un hecho sino una estimación del precio probable que se pagará por los bienes o servicios en un momento dado, de acuerdo a una definición concreta de valor. Para calcular éste se utilizan metodologías definidas internacionalmente.

Para diferenciar ambos términos, podemos imaginar que respecto de un valor de mercado medio de un inmueble, dos vendedores pondrían precios muy distintos si uno de ellos tiene necesidades perentorias de liquidez, rebajando considerablemente el precio de oferta, a aquel otro que prefiere esperar a que llegue una oferta más ajustada a ese valor medio de mercado.

No obstante, no existe una situación de "no mercado", sino de una notable reducción de operaciones respecto a otra en la que se registró un número nunca visto antes en nuestro país y que probablemente no se vuelva a repetir.

Lógicamente existe una diferencia entre el precio de la vivienda localizada en los lugares mejor ubicados, por ejemplo en la zona de Retiro en Madrid que en Vallecas. ¿Van a seguir cayendo en todas las áreas o bien la caída seguirá siendo acusada en áreas como Vallecas y se va a estancar en zonas como Retiro? (Por poner dos ejemplos que se podrían extrapolar a otras ciudades). Muchas gracias.

Como hemos mencionado, cada micro mercado presenta unas características muy particulares que varían con el tiempo y que condicionan su evolución. En líneas generales, el precio se ha sostenido más en zonas muy consolidadas, con un entorno de dotaciones elevadas, como es Retiro. Sin embargo, zonas con nuevos desarrollos importantes, como lo es Vallecas y su PAU, a los que la crisis les llegó en pleno desarrollo de sus promociones, han experimentado descensos porcentuales más acusados, motivados también por un mayor volumen de stock.

¿Cuál sería el precio de una casa reformada en Corazón de Maria (Madrid) de 90 metros cuadrados sin garaje?

Con estos datos no podemos ofrecerle una estimación adecuada: influyen decisivamente muchos otros factores, como la edad de la edificación, su estado de conservación, la planta en la que se encuentra, si dispone de ascensor o no, etc. No obstante, si le sirve como referencia, una vivienda media en esta zona tendría un valor de entre los 3.300 a 3.800 euros por metro cuadrado.

Usted puede realizar una estimación más ajustada a través de nuestra web.

Tenemos un herencia de un piso en Madrid (Zona de Marqués de Vadillo C/ Emperatriz Isabel) entre cuatro hermanos. Uno de los herederos está muy interesado en vender. ¿Cuál es el mejor camino para valorar dicha vivienda? Muchas gracias y saludos cordiales. Emeterio Almeida.

Buenos días, Emeterio. La mejor forma de obtener un valor ajustado a la realidad es que un experto realice la valoración visitando el inmueble y comprobando todos los parámetros que intervienen en el valor y que hemos comentado anteriormente.

En la época del boom trabajé para una caja de ahorros. Entonces, era vox-populi que solo había que hacer una llamada para que saliera una tasación de acuerdo al préstamo solicitado. Compraba una vivienda de 25 que más gastos y coche eran 32 y entonces se tasaba en 40 y así entraba dentro del 80%. La pregunta es… ¿Para qué narices sirve una tasadora? ¿Por qué estas no tienen hoy responsabilidad penal por el trabajo mal hecho?

Independientemente de que puedan existir casos puntuales de malas prácticas, el caso que comenta entendemos que no corresponde a la práctica habitual del sector y, por supuesto, a nuestra compañía, donde existen departamentos centralizados de control y visado de la valoración que pretende evitar cualquier tipo de error o mala praxis.

Las sociedades de tasación están reguladas por el Banco de España. Tinsa valora para finalidades hipotecarias de acuerdo a la Orden EHA/564/2008. de 28 de febrero, por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, en la que se definen entre otros los métodos de valoración en los que en ningún caso se consideran los conceptos que comenta. Además, las sociedades de tasación cuentan legalmente con un seguro de responsabilidad civil ante terceros de los valores que certifica.

El precio de la vivienda en el centro urbano de las poblaciones medianas en Cataluña ha bajado mucho. ¿Aún existe mercado para este producto? Y el alquiler de locales comerciales, ¿tiene que bajar mucho más?

Como ya hemos mencionado, el mercado responde, entre otros factores, a la relación entre la oferta y la demanda. En un mercado en el que haya bajado mucho el precio de la vivienda y en el que no exista demanda, no se producirán compraventas. Hay que analizar el municipio y el producto en cuestión para poder emitir un juicio de valor.

Respecto a los locales comerciales, son un tipo de inmueble en el que las características físicas y ubicación del local marcan, todavía más que en las viviendas, su valor y evolución. En este tipo de inmuebles no es posible generalizar.

En una capital de provincias, ¿cuánto ha bajado una vivienda nueva según las comparativas de sus tasaciones?

Tinsa elabora una serie de indicadores de variación del valor de las viviendas denominados IMIE (Índices de mercados inmobiliarios españoles). Con carácter mensual, ofrecemos información sobre grandes mercados, que agrupamos en estas denominaciones: Capitales y Grandes Ciudades, Áreas Metropolitanas, Costa Mediterránea, Baleares y Canarias y el Resto de Municipios españoles. Trimestralmente, se ofrece información sobre la variación del valor a nivel de Comunidad Autónoma y Provincia.

Toda esta información se encuentra a su disposición en nuestra web.

Estimado Sr. Martín, los consumidores hemos sido culpables por endeudarnos pensando solo en el escenario más optimista y los bancos por prestar por encima de lo razonable. Sin acritud, ¿qué credibilidad tienen hoy en día las empresas tasadoras en general? Gracias.

Las Sociedades de Tasación llevan mucho tiempo trabajando en los mercados. En concreto Tinsa tiene una experiencia de más de 25 años que avala su experiencia en diferentes escenarios económicos y siempre ha respondido con credibilidad. Aunque el ciclo actual es uno de los peores, la experiencia de Tinsa en otros ciclos económicos es suficiente aval para demostrar su credibilidad. Somos una compañía que continuamente nos estamos replanteando nuestros procesos para garantizar la independencia y la fiabilidad del valor que proporcionamos. Por ello, contamos con la confianza de un porcentaje muy elevado de los clientes de este mercado.

Si la evolución de la economía a dos años vista parece que va a empeorar, ¿no es lógico pensar que el precio de los pisos seguirá cayendo?

A corto plazo, la situación económica, efectivamente, se mantiene con previsiones negativas. No obstante, las medidas que se están tomando, tanto a nivel nacional como internacional, hacen muy difícil prever cual va a ser el escenario a dos años vista.

Hola Álvaro. Me gustaría que me dieras tu opinión especializada sobre los precios de las casas en entornos rurales especiales. Por ejemplo en los alrededores de Pedraza en Segovia. ¿Ha afectado mucho la crisis? Gracias.

En entornos como los que menciona la explosión inmobiliaria ha sido mucho menor por lo que, aunque la situación económica les haya afectado, no ha llegado a los niveles de otras poblaciones en las que ha habido un exceso de desarrollos urbanísticos. En estas poblaciones la oferta de vivienda nueva y de segunda mano es menor, hay más autopromoción y la oferta está más equilibrada con la demanda.

¿Qué impacto sobre el precio de la vivienda tendrá la Sareb?

Hasta que la Sareb no comience a funcionar y se vea cual es la política comercial a seguir, será difícil saberlo. Puede influir en los precios en función del volumen ofertado por el banco y los plazos en los que pretenda comercializar los inmuebles.

Si ustedes han valorado las viviendas hipotecadas años atrás a precios muy por encima de su valor real de mercado, lo que hoy se ha demostrado que era un bluf, ¿cómo defienden ahora el valor real del mercado?

Como hemos comentado anteriormente las valoraciones e realizan por métodos valorativos reconocidos internacionalmente y regulados en España por la Orden EHA/564/2008 que modifica la ECO/805/2003 emitida por el Ministerio de Economía y publicada en el BOE.

En concreto, en la definición de valor de mercado, como hemos señalado anteriormente, se incorpora el siguiente concepto: "El precio del inmueble es consecuente con la oferta pública citada y que refleja en una estimación razonable el precio (más probable) que se obtendría en las condiciones del mercado existentes en la fecha de la tasación".

¿Os sentís cómplices junto a los bancos de las tragedias de los desahucios y sus consecuencias?

No, en absoluto. La actividad de las sociedades de tasación es la valoración de bienes inmuebles y no intervienen en las políticas de concesión y/o resolución de los préstamos que están regulados por otros organismos. Existe una normativa regulada por el Banco de España en la que se define toda nuestra metodología de trabajo, la cual cumplimos de manera estricta.

Buenos días, Sr. Martín. ¿Cree ud. que en las tasaciones que se realizan actualmente se está descontando la esperada bajada de los precios? Gracias.

Las valoraciones se realizan a una fecha determinada y para determinar el valor de mercado, se aplican descuentos por diferentes conceptos que corrigen la oferta de la que se dispone en ese momento. Las posibles caídas de valor en el futuro se recogen en las denominadas "Advertencias Específicas" definidas en la Orden Ministerial del Banco de España que son la base de las valoraciones que realizan las sociedades de tasación solamente a efectos hipotecarios.

Buenas tardes, Álvaro. Voy a comprar un piso en Valdebebas (Madrid) de 75 metros útiles, tres habitaciones, dos plazas de garaje y trastero por 205.000 euros (precio total). ¿Me puedes decir por los precios que existen en esa zona si es un precio adecuado? Muchas gracias.

Para poder asesorarte adecuadamente necesitaríamos más datos como por ejemplo si es protegida o libre, si tiene garaje y trastero vinculado, de qué planta se trata, qué orientación tiene, si la urbanización tiene zonas comunes deportivas, etc. Como, ya hemos comentado, en nuestra página web encontrarás una herramienta que podrá ayudarte a realizar una estimación más ajustada.

¿Los criterios de valoración actuales son los mismos que existían en tiempos de la burbuja inmobiliaria?

La última modificación de la Orden ECO/803/2003 se realizó en el año 2008 sin que se produjeran variaciones significativas en los métodos de valoración.

Las valoraciones se realizan por métodos reconocidos internacionalmente y regulados en España por la Orden EHA/564/2008 que modifica la ECO/805/2003 emitida por el Ministerio de Economía y publicada en el BOE. En dicha orden se definen los principios, la metodología y valores en los que han de basarse una valoración, entre otras, con finalidad hipotecaria. El valor de mercado, el valor de reemplazamiento, el valor de tasación y el valor hipotecario se definen en dicha Orden y tanto antes como ahora las valoraciones se hacen siguiendo los mismos conceptos. En concreto el valor de mercado se define como:

Valor de mercado o venal de un inmueble (VM): Es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta.

A tal efecto se considerará:

a) Que entre vendedor y comprador no debe existir vinculación previa alguna, y que ninguno de los dos tiene un interés personal o profesional en la transacción ajena a la causa del contrato.

b) Que la oferta pública al mercado conlleva tanto la realización de una comercialización adecuada al tipo de bien de que se trate, como la ausencia de información privilegiada en cualquiera de las partes intervinientes.

c) Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pública citada y que refleja en una estimación razonable el precio (más probable) que se obtendría en las condiciones del mercado existentes en la fecha de la tasación.

d) Los impuestos no se incluirán en el precio. Tampoco se incluirán los gastos de comercialización.

Buenas tardes. Gracias por su ofrecimiento. Me gustaría saber el precio que tendría ahora mi vivienda, un tercer piso en un edificio de tres que fue terminado en 2004, con ascensor y 3 plazas de garaje de 10 metros cuadrados, de 107 metros cuadrados habitables todos ellos interiores sin terrazas, con trastero de 7 metros cuadrados. En el barrio de Montecarmelo, en la C/Monasterio de Liébana, 10.

Como en los casos anteriores, nos faltan detalles para poder realizar una estimación de valor adecuada. Para esta zona, un valor orientativo se situaría entre los 3.150 y 3.450 euros por metro cuadrado. Igual que a los usuarios anteriores, le remitimos a nuestra página web en la que podrá realizar una estimación más ajustada a través de nuestra aplicación Stima.

La creación de una nueva asociación de sociedades de tasación, ¿realmente garantizará la independencia de Tinsa y demás tasadoras? ¿Esta independencia no repercutirá en una reducción del volumen de trabajo?

La creación de esta nueva asociación tiene entre sus objetivos trabajar con los estamentos reguladores nacionales y europeos en la mejora continua de los procesos de valoración, buscando siempre la máxima independencia del proceso para obtener el valor más fiable que sea de utilidad para clientes y agentes económicos.

La calidad del trabajo, la rigurosidad en los procesos y la independencia de estos de cualquier agente externo, nos ha garantizado hasta la fecha un alto volumen de trabajo y no dudamos de que esto va a continuar en el futuro.

¿Cual será la relación de Tinsa con Sareb?

En este momento, no se conoce exactamente cuál va a ser la operativa de la Sareb en cuanto a su necesidad de valoraciones. En cualquier caso, es nuestro deseo poder colaborar de manera directa o indirecta con la misma.

Buenos días. En su opinión personal, si me permite la pregunta, ¿cuál cree que es el motivo por el que la gente se empeña en no ver la realidad y sigue creyendo que su vivienda vale un 30% o un 40% más de lo que el mercado está dispuesto a darle?

La adquisición de la vivienda es la mayor inversión que la mayoría de la población realiza a lo largo de su vida, por lo que a todos nos costaría reconocer un error en este sentido. A esto se une que el mercado inmobiliario no es tan transparente como otros (acciones por ejemplo), con lo que no es tan evidente determinar el precio de cierre de esa inversión.

¿Cuál es el precio actual del suelo industrial con buena ubicación?

Es una pregunta demasiado abierta a la que es imposible contestar sin datos más precisos. Mi recomendación es que contactes con nuestra delegación más cercana a tu ciudad y podremos asesorarte al respecto.