De los 2,1 millones de metros cuadrados desocupados en la capital únicamente el 8% está clasificado com Grado A, una oferta que cubre poco más de 12 meses de demanda, según JLL
La disponibilidad de oficinas de alta calidad en Madrid es prácticamente nula, de hecho, la oferta actual (168.000 metros cuadrados), cubre poco más de 12 meses de demanda, según un informe elaborado por la consultora JLL.
La firma realiza esta estimación justificada en el aumento del 83 por ciento de la contratación que se registró durante el año pasado, además, destaca que la disponibilidad de oficinas clasificadas como Grado A (ver características en el gráfico) representa únicamente el 8 por ciento de los 2,1 millones de metros cuadrados desocupados en la capital.
Si nos centramos en el stock total de oficinas existentes en Madrid, que se eleva a 18 millones de metros cuadrados, tan solo el 11,5 por ciento corresponde a edificios de alta calidad.
Todo este espacio se distribuye en 139 inmuebles ubicados en Madrid. Estos edificios son precisamente los más demandados por las grandes empresas, que cada vez son más conscientes del impacto de la calidad de sus oficinas sobre los resultados y la productividad de sus empleados. De hecho, durante el año pasado ?los edificios de Grado A representaron el 35 por ciento de la superficie total contratada, más del triple que su peso en el stock?, explica JLL.
Esta cifra, que va en aumento (la contratación de Grado A fue del 25 por ciento en 2014), muestra el interés creciente por este tipo de inmuebles. Además la consultora asegura que este ratio es todavía más elevado en transacciones de grandes superficies. Así, en el segmento de más de 2.000 metros cuadrados, ?el 48 por ciento de la superficie contratada en el 2015 se ha llevado a cabo en edificios de Grado A?, indican.
Desarrollo insuficiente
La escasez de producto de calidad en el segmento de oficinas tiene por el momento difícil solución, ya que parece que la promoción de nueva oferta sigue siendo insuficiente para atender la demanda existente.
De hecho, la producción anual de inmuebles nuevos sigue muy por debajo de la media histórica de los últimos 10 años (183.000 metros cuadrados de media) con unos 45.000 metros cuadrados de media anual previstos para 2016 y 2017.
?Con estos niveles, el parque se está renovando a un ritmo del 0,3 por ciento?. Además, desde JLL explican que las empresas acaparan rápidamente la oferta futura de Grado A. ?El 27 por ciento de la superficie futura prevista para los próximos tres años, tanto rehabilitada como de obra nueva, ya está precomercializada o es para uso propio?.
Tras realizar este análisis, la consultora considera que la revalorización de la oferta existente ofrece posibilidades interesantes en Madrid. ?Si bien es costoso y difícil intervenir sobre la propia estructura del inmueble (superficie de planta y alturas) los otros dos criterios de categorización pueden ser el objeto de mejoras por parte de los propietarios mediante trabajos de renovación u ofreciendo nuevos servicios.?
En este sentido hacen hincapié en que es importante que se renueve el parque de oficinas existentes para que puedan competir con los edificios nuevos que se empezarán a construir a partir de 2020 siguiendo los criterios fijados por la Directiva 2010/31/UE relativa a la eficiencia energética de edificios.
Competencia internacional
El parque de oficinas de Madrid también necesita esa renovación para equiparase a sus países vecinos, ya que en numerosas comparaciones internacionales de competitividad o del atractivo de las ciudades, el componente inmobiliario es considerado como un criterio esencial en la toma de decisiones de las empresas.
De momento, el peso de edificios de calidad en Madrid es sensiblemente inferior a otras ciudades. El parque estimado de oficinas de Grado A en 2014 era de más de 20 millones de metros cuadrados en Nueva York y más de 6 millones metros cuadrados en Tokyo. En Central London, se estima que el ratio de edificios de alta calidad sobre el stock es del orden del 15 al 20 por ciento, mientras que en París es del orden del 16 por ciento.
Si regresamos a la capital española, donde pueden encontrarse 139 inmuebles de Grado A (como por ejemplo las Cuatro Torres de la Castellana, así como el número 200 de la misma vía, el Edificio Castelar en Castellana 50 o Raimundo Fernández de Villaverde, 65), la consultora destaca que estos edificios se reparten de forma muy desigual las distinta zonas de Madrid.
Así, especifica que más del 70 por ciento del stock de Grado A se concentra en zonas periféricas (Periferia y Satélite) y tan sólo el 21,7 por ciento está ubicado en el distrito financiero (CBD, por sus siglas en inglés), con un total de 457.310 metros cuadrados. Por otro lado, si se evalúa el porcentaje de superficie de alta calidad sobre el total del stock, en el CBD sólo hay un 10,5 por ciento de edificios Grado A, mientras que en la periferia hay más de un 30 por ciento.
