Aterrizó como director general de Savills en España en 2007, justo al inicio de una crisis económica que paralizó casi por completo el sector inmobiliario. Rafael Merry del Val ha vivido durante estos años la transformación interna de esta consultora inmobiliaria que estaba totalmente enfocada a las transacciones de activos y ahora afronta con compromiso un cambio de tendencia en el sector que parece prometedor.
¿Cómo ha vivido Savills la crisis inmobiliaria en España?
Europa ha estado sufriendo y dando números rojos en los últimos años, pero aún así hemos resistido francamente bien durante estos siete años. Savills siempre ha estado muy enfocada a las operaciones y cuando nos encontramos en un mercado sin transacciones cambiamos la estrategia para tomar una posición más vinculada a la gestión de activos, valoraciones y consultoría. El cambio fue difícil, pero lo superamos.
¿Cuándo empezaron a notar la recuperación del sector?
En 2012 ya no nos fue mal en España. El año pasado la facturación estuvo basada un 50% en negocio transaccional y el otro 50% no transaccional. Sin embargo, este año se ha transformado al 70% transaccional y el 30% no transaccional. Esto refleja la realidad del mercado..
¿Qué volumen de inversión alcanzan esas transacciones?
El año pasado duplicamos las operaciones de 2012. Logramos cerrar nueve ventas por importe de 122 millones. Esta tendencia positiva se confirma este año, ya que hasta el momento tenemos seis encargos en exclusiva de inversión en el sector retail por valor de 225 millones de euros, con una superficie aproximada sobre rasante de 100.000 metros cuadrados. Además tenemos otros tres encargos en este caso de compradores, que tienen otros 225 millones para invertir en el mismo sector en España, más lo que tenemos offmarket.
¿Va a cambiar de nuevo la estrategia del grupo ahora que ha vuelto la actividad?
Nuestro plan de negocio está basado en el crecimiento de las operaciones, de hecho esperamos que nuestra facturación crezca un 25% este año en España. Sin embargo, el grupo global ha decidido que si nos transformamos en una empresa con unos servicios más globales perderíamos la capacidad de dar un servicio muy específico y de muy alto nivel a nuestros clientes. Tenemos pocos pero muy bien gestionados y con un equipo de alto rendimiento. Así que vamos a mantener un tamaño medio. Actualmente somos 60 personas pero y vamos a incrementar la plantilla en un 20%.
¿Siguen cayendo los precios o ya han tocado suelo?
Hay ciertas zonas donde el exceso de construcción es obvio y donde el precio sufrirá mas, pero hay otras, como por ejemplo en el centro de Madrid, donde algunas cooperativas están desarrollando proyectos con un éxito tremendo con una captación de compradores potenciales muy alta. En el residencial de particulares todavía existe una bolsa de inversión importante, que se basa en ahorros familiares, solo un porcentaje muy bajo recurre a financiación.
Entonces, ¿Se puede hablar de recuperación?
Es pronto. No creo que esto consista en mandar mensajes excesivamente positivos. Lo que si hay es una tendencia, una situación de máximo interés, y lo que tiene que pasar para que se recupere de verdad el valor es que esa tendencia se convierta en una realidad. La política del gobierno en relación al crecimiento del país tiene que consolidarse porque estamos viviendo sobre expectativas.
Hay mucho interés, pero ¿realmente están encontrando los fondos lo que venían buscando?
La primera intención general del mercado de compra se ceñía al sector de oficinas. Dada la dificultad de cerrar operaciones en precio y en retornos mínimos se han ido especializando en el sector de centros comerciales, de hecho cuatro de los seis encargos que tenemos son de este mercado. La actividad ha llegado incluso a provincias pequeñas, algo que antes no ocurría. Hay tanta demanda que se dificultan las operaciones y esto ha llevado el interés hasta los parques logísticos. Sin embargo, tenemos la sensación de que ha habido fondos que en vista de que no son capaces de comprar los activos que ellos requieren han dado un pequeño paso para atrás.
Ahora mismo la situación de euforia es máxima pero ¿en que volumen se va a estabilizar la inversión durante los próximos años?
El volumen lo van a marcar las Socimis. Son vehículos muy interesantes, con muchísima capacidad para captar de dinero, por eso creo que van a ser los líderes del mercado. Teniendo en cuenta sus expectativas la inversión anual en los próximos años en el sector podría alcanzar los 3.000 millones.
¿Hay tantos activos interesantes en España para toda la inversión de la que disponen las Socimis?
El análisis de adquisiciones que ellas tienen es de mucha tipología y creo que se van a poner comprar activos de compañías ya existentes. Ese su mercado objetivo. Me refiero a promotoras como Realia o Metrovacesa que están en manos de entidades financieras que quieren desinvertir. La única precaución que tienen que tomar es que la presión de compra no les dirija a operaciones de mayor riesgo.
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