Imagínese un barco con sus bodegas repletas de baúles de oro que van surcando los mares en busca de nuevos reinos que conquistar. Esta idea reflejaría la expansión internacional que las
Ante un futuro cambio del ciclo inmobiliario del mercado en España, las empresas del sector plantearon como estrategia minimizar el riesgo de esa caída del sector. La idea era poner sus huevos de oro en diferentes cestas. Tampoco hay que olvidar que las inversiones en el extranjero ofrecían rentabilidades más altas que en España.
De esta manera, la mayoría del dinero que ganaron las compañías por el boom inmobiliario, lo almacenaron en sus barcos, pusieron rumbo al timón y descargaron sus fortunas en nuevas tierras con la ayuda de socios locales para buscar las tierras prometidas. El año pasado ese cargamento español que salió de las fronteras nacionales ascendió a 3.797 millones de euros, lo que duplicó la cifra de 2006.
Cada capitán ha dibujado su ruta en el mapa según su estrategia de negocio. Aunque el espíritu aventurero era efervescente, no había caminos seguros, por lo que los itinerarios se repetían.
Potencial de demanda elevado
Muchas
La estrategia era ingresar dinero de estos mercados cuando se quedara seco el pozo del ladrillo español. El único problema era el riesgo de incertidumbre jurisdiccional, aunque siempre hay excepciones.
En el negocio patrimonial, el inversor se va a encontrar con una regularidad jurídica, una calidad espectacular de edificios, según Aguirre Newman, que considera que no hay ninguna incertidumbre. En cambio, en la promoción hay un mayor riesgo por las dificultades urbanísticas.
Muy arriesgado tampoco debe ser, cuando antes de la llegada de los promotores españoles desembarcaron alemanes, austriacos o franceses, que son los principales que articularon el sistema bancario y crediticio en estos países. De hecho, algunas de las compañías españolas llegaron en plena cúspide de estos países, por lo que han llegado a pagar caro sus compras, pero nunca precios altos como los que reinaban en España.
Al otro lado del Atlántico
Este mismo modelo adoptaron aquellos que atravesaron el otro lado del Océano Atlántico. Compraron terrenos cerca de la costa a precios casi de ganga para levantar proyectos inmobiliarios vacacionales con aliados. Un producto con un nivel de adquisición alto y fácil de colocar para los inversores extranjeros, que sueñan pasar sus jubilaciones en el dorado latinoamerciano.
Estos mercados ofrecen márgenes de beneficios muy altos, pero el riesgo se encuentra en la inestabilidad económica, política y jurídica de algunos de estas tierras. Como dice el refrán, "el que apuesta, gana". En este grupo entrarían el Grupo Mall, Afirma Grupo Inmobiliario, Diursa, Anida (la inmobiliaria de BBVA) o el Grupo Sánchez. Algunas de ellas también aprovecharon la oportunidad de que la banca española tenía sus imperios en algunos de estos mercados, como México o Brasil.
El mercado estadounidense
Al otro lado del charco hay que hacer una parada en Estados Unidos. Se convirtió en un destino favorito para los ahorros de las
Las primeras que pusieron un pie en tierras estadounidenses lo hicieron a través de Miami, como Urbis. Años más tarde, se armaron de coraje y se lanzaron tras la pequeña manzana de Nueva York: Manhattan. La alta ocupación de las oficinas y la liquidez de este mercado compensan los precios de locura que se pagan por metro cuadrado.
¡Hacia la tranquila Europa!
Otros capitanes de
A esta moda se apuntó Metrovacesa que compró Gecina, que se convirtió en el principal motor de la inmobiliaria. Tampoco hay que olvidar a Renta Corporación, que encontró su destino dorado con la transformación de edificios.
Al ver que sus colegas gozaban de su estancia francesa, el resto de compañías españolas se lanzaron para la conquista gala. En el punto álgido del mercado inmobiliario español, las empresas del sector, con los bolsillos llenos y sin complejos por su profesionalización, decidieron continuar su conquista europea y entrar en otras potencias como Reino Unido o Alemania.
La mayoría de las inversiones en estos países se han centrado en la compra de inmuebles para gestionar su alquiler. Y es que las rentabilidades son superiores a las que te puede ofrecer el mercado español.
Diversificación del patrimonio
El director de Inversión Internacional de Knight Frank, Hum- phrey White, indicó a este diario que los inversores españoles siguen en un proceso de diversificar su patrimonio y repartirlo entre las principales ciudades europeas donde, en muchos casos, están comprando inmuebles con altas rentabilidades y contratos de arrendamientos de larga duración.
Según esta consultora, una de las razones para salir de compras por Europa es que los mercados de Londres y París son más transparentes y con mayor fluidez de información. Además, que las oportunidades no están acabadas. Según Knight Frank, todavía existe recorrido de rentas al alza en ciudades como Munich y Bruselas. En Londres también se pueden lograr rentabilidades netas más altas.
No obstante, la conquista internacional española no es una novedad en el mercado inmobiliario mundial. Si miramos un mapamundi, las transacciones en el sector del ladrillo vuelan desde todos los países hacia todos los destinos posibles. Según un informe de Jones Lang Lasalle, la inversión inmobiliaria directa en todo el mundo marcó un récord, al alcanzar un volumen de 759.000 millones de dólares en 2007, con un crecimiento interanual del 8 por ciento.
Ajetreo de compraventas
En este ajetreo de compraventas, Europa jugó un papel destacado. Las cifras hablan por sí mismas. La inversión inmobiliaria internacional creció un 21,4 por ciento en 2007, hasta alcanzar los 134.000 millones de euros, según un estudio de Richard Ellis. Pero lo más sorprendente es que de ese volumen, un 55 por ciento correspondió a operaciones internacionales, frente a un 45 por ciento de operaciones nacionales, un hecho, a juicio de la consultora, "inédito" en el sector.
En Europa, las ciudades preferidas a la hora de invertir son Londres, seguida de París y Fráncfort. Si cruzamos el Atlántico, Nueva York gana el ránking como plaza preferida para invertir.
No obstante, la época dorada se acabó para empezar una época de vacas flacas. Según Jones Lang Lasalle, los volúmenes de inversión en terceros mercados caerá más de un 30 por ciento. "Las mayores dificultades de acceso a la financiación y la menor confianza de los inversores se notarán probablemente durante la primera mitad de 2008, a medida que los efectos de las crisis crediticia se extienden por los mercados", indicó Tony Horrell, director internacional y responsable de Mercados Capitales para Europa de Jones Lang LaSalle.
No hay que perder la fe
No hay que perder la fe ante este panorama. Según Olivier Champedron, director de Aguirre Newman en París, "es más fácil endeudarse fuera, porque los bancos españoles ya están muy tocados por las promotoras". Por eso, recomienda salir a Francia, donde el acceso a la financiación es más fácil que Londres o Estados Unidos.
Nos guste o no en realidad, las
