¿Recuerda cuándo comenzó el declive de las punto.com? ¿Tuvo la crisis hipotecaria de EEUU repercusiones en España? ¿Cuáles fueron las consecuencias de la burbuja inmobiliaria? La respuesta a éstas y a otras muchas preguntas la tienen las oficinas, o lo que es lo mismo, la contratación de operaciones de gran volumen indican que no sólo el negocio cuenta de buena salud, sino que el resto de la economía va en buen camino. Si las oficinas van bien, España va bien. Gráfico: Las mayores operaciones de alquiler en Madrid.
Como reconocen los analistas de Jones Lang LaSalle, "por encima de cualquier otra variable, la contratación depende básicamente del momento del ciclo económico en que nos encontramos, guardando una elevada correlación con la evolución del Producto Interior Bruto (PIB)".
Así, sólo mirando Madrid, el análisis de la contratación del mercado de oficinas de la capital, en el periodo 1998-2012, permite entender cómo se ha comportado una de las variables principales del mercado y lo que cabe esperar del momento del ciclo en que nos encontramos.
"La contratación del período presenta forma de M, con los máximos de los años 2000 y 2007", dicen los analistas. Y motivos para este repunte había. Así, en el año 2000 se alcanzó el máximo en la tasa de variación del PIB, previo a la crisis de las tecnológicas, mientras que siete años más tarde el ladrillo rozó límites inimaginables, sin que nadie previera una caída que ha arrastrado consigo al país.
El estudio de la consultora analiza las mejores operaciones en este nicho en los últimos 15 años, antes del estallido de la burbuja. Esto permite saber que el ranking en metros cuadrados alquilados lo lidera Vodafone, en el año 2000, con una oficina de cerca de 43.000 metros cuadrados. Por el contrario, en 2012 el máximo alcanzado era el menor en superficie de todo este período analizado: el bufete de abogados Pérez Llorca alquilaba en el Paseo de la Castellana 6.434 metros cuadrados.
Los grandes hitos
El estudio se retrae al año 1998, cuando la contratación de oficinas en Madrid alcanzó un volumen de 675.000 metros cuadrados gracias al incremento del número de operaciones de más de 3.500 metros cuadrados (un 34% más que el año anterior).
Ese año, Correos se trasladó a la calle Dublín (16.359 metros cuadrados de superficie). Un año más tarde, Indra ocupaba 27.000 metros cuadrados fuera de Madrid, en Alcobendas, "un hito relevante del mercado de alquiler de oficinas, porque confirma el inicio de una tendencia que con el paso de los años se ha ido consolidando: la reunificación de múltiples sedes en una única".
En 2000 la operación de Vodafone y en 2001 la de Tecnocom ponían de relieve el boom tecnológico. Pero a partir de ese año, la crisis de las punto.com cambió la política de las empresas. "En cualquier caso, la barrera de los 30.000 metros cuadrados sólo ha sido superada por el sector privado en muy contadas ocasiones", apuntan desde Lang LaSalle.
En el año 2007, cuando España iba bien, los volúmenes de contratación alcanzaron otro máximo, superando los 845.000 metros cuadrados. El pinchazo de la burbuja inmobiliaria al año siguiente y la caída del PIB cambiaron todo y las cifras de contratación disminuyeron un 48%. No obstante, el traslado de Price Waterhouse Coopers (PwC) a las Cuatro Torres de La Castellana salvó el año (21.386 metros cuadrados).
En 2012, el sector pagó, sin embargo, una prima de riesgo en máximos históricos. Ese año, y tomando como referencia de gran operación cualquiera de más de 3.500 metros cuadrados, se observa que frente a la media del periodo (más del 40%), las grandes operaciones en 2012 sólo suponen un 25% del volumen total de la contratación, no superando ninguna operación los 15.000 metros cuadrados. "Las previsiones del PIB para los próximos años sitúan el punto de despegue a partir del año 2016, cuando se espera que la tasa de variación del PIB vuelva a superar el 2%, cifra a partir de la cual, la contratación normalmente se aproxima a la cifra de los 500.000 metros cuadrados".
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