Las viviendas de protección oficial ( VPO ) han actuado históricamente como un refugio para el sector promotor-constructor en las épocas de vacas flacas, como ya ocurrió en los años 80 y volvió a suceder en el periodo de crisis comprendido entre 1992 y 1995, previo al actual ciclo expansivo de la economía española, de inusitada duración.
El parón en el sector inmobiliario ha vuelto a poner en la palestra a este subsector. ¿Van a construirse ahora más viviendas protegidas? Es la pregunta del millón de dólares, según los expertos, que se interrogan sobre si los promotores harán este tipo de viviendas en donde ya existe una sobreoferta de vivienda libre sin vender o esperarán a colocar sus stocks antes de tomar la iniciativa. En todo caso, un freno en la actividad del sector de la construcción tendrá repercusiones en los niveles de empleo.
Porcentajes mínimos
Desde el inicio de ciclo económico expansivo el porcentaje de viviendas de protección oficial iniciadas sobre el total de las viviendas promovidas no ha superado el 9% anual en el conjunto de España, existiendo comunidades autónomas en donde este porcentaje ha sido aún menor, como por ejemplo Cataluña.
En 2005 se iniciaron en España un total de 812.294 viviendas, de las que sólo 69.530 tuvieron algún tipo de protección. Pero esto no siempre ha sido así. El porcentaje de actividad que ha significado la VPO en los periodos de recesión económica sobre el conjunto de la producción residencial ha sido mucho más importante, situándose por encima del 20 por ciento.
Las diferencias actuales son notables por zonas. En Sevilla, por ejemplo, se han realizado promociones de VPO en los alrededores de la capital, con un efecto paliativo en los precios de toda el área. En el País Vasco, por su parte, este tipo de vivienda está muy extendido -Vitoria es el paradigma- debido a que está directamente en manos de las constructoras, que obtienen márgenes razonables gracias a ahorrarse la figura de las promotoras.
Cambio de tendencias
La nueva coyuntura del mercado, con menos compradores solventes y con grandes demoras en las ventas en propiedad, ha hecho ganar atractivo al mercado de la vivienda social, hasta ahora ocupado básicamente por promotores públicos -comunidades autónomas y ayuntamientos-, cooperativas y fundaciones.
A partir de ahora, y en este aspecto coinciden todos los expertos, se verá también actuar a promotoras del mercado libre, aunque todo el mundo coincide en que estas últimas esperarán todo lo que puedan a colocar en el mercado el cuantioso stock de viviendas por vender.
La Generalitat de Cataluña ha fijado en 160.000 las viviendas de protección oficial que se construirán en esta autonomía en el periodo 2007-2016, es decir en los diez años de vigencia del Pacto catalán por la Vivienda, aunque no figura qué porcentaje realizarán los promotores públicos y cuál los privados. A pesar de las ambigüedades, estas cifras suponen un enorme salto adelante.
Ley necesaria
Hasta ahora, la vivienda protegida no ha dejado de ser un segmento residual en el mercado inmobiliario y se ha podido mantener así porque no se había agotado la capacidad adquisitiva de la demanda. Pero para que esta situación cambie, es necesario crear suelo destinado a VPO.
La nueva Ley del Suelo, aprobada este año, hace obligatorio en la totalidad de España una reserva mínima para vivienda protegida del 30% en los nuevos desarrollos urbanos. Eso no impide que algunas comunidades como Madrid o, muy especialmente el País Vasco, tengan porcentajes de reserva muy superiores desde hace años.
La Comunidad de Madrid es una de las que más ha trabajado para la creación de un parque de viviendas protegidas y, de hecho, el peso de la VPO respecto al total alcanzó el 40% en 2005, según datos del Ministerio de la Vivienda.
No obstante, el sistema de sorteo para adjudicación de las promociones que se utiliza en toda España ha hecho que algunos califiquen a este tipo de viviendas de "la lotería moderna", porque deja contentos a unos pocos e insatisfechos a la mayoría. Algunos expertos consideran que la VPO sólo tiene sentido si es de alquiler y no de propiedad.
Otros, sin embargo, creen que la posibilidad de descalificar las VPO y la adjudicación directa por parte del promotor privado son las causas que hacen que el parque español de vivienda protegida no tenga el mismo volumen que el de otros países europeos y exista fraude en las adjudicaciones.
Necesidad de suelo
Nadie duda de que, ante el grave problema de acceso a la vivienda el peso relativo de la VPO aumentará en los próximos años. Según un estudio de la inmobiliaria Forcadell, cubrir la demanda de pisos protegidos no es fácil ya que por un lado debe crearse el suelo necesario para su desarrollo y los procesos urbanísticos no son ágiles.
Además, siendo un actividad regulada, el precio de venta tasado por la Administración debe ser suficientemente atractivo para que los promotores inmobiliarios se lancen y obtengan unos márgenes razonables.
Los costes de la construcción son conocidos y el recientemente promulgado Código Técnico de la Edificación puede afectar a los niveles de precios de la vivienda protegida puesto que es la que hasta ahora presentaba menores niveles de calidad. Según los agentes del sector, la Administración debe establecer unos precios que hagan atractivo el riesgo empresarial que supone el desarrollo de este tipo de promociones. En caso contrario, la participación privada puede ser menor de la esperada.