Las cajas de ahorro han sido más listas que sus competidores bancos y aseguradoras y se han hecho con la pole position en la parrilla de salida del importante negocio que supondrán las hipotecas inversas.
A escasas semanas de que entre en vigor la nueva Ley Hipotecaria que regula este producto (previsiblemente entre el 15 de junio y el 1 de julio tras su trámite parlamentario), 14 entidades han lanzado una ofensiva para anticiparse a sus rivales. Por citar un ejemplo, Caixa Terrassa, que lanzó al mercado Pensión Vitalicia en septiembre de 2005, siendo uno de los pioneros del sector, ya ha cerrado más de 1.000 operaciones con hipotecas inversas.
Como afirma el subdirector general de Caixa Terrassa Amadeu Guarch a elEconomista este producto "eclosionará tras el desarrollo de la nueva normativa", ya que hasta entonces ha habido algunas incertidumbres, como la creencia de los mayores de que perderían su viviendas, un extremo erróneo.
¿Qué es la hipoteca inversa?
La hipoteca inversa consiste en un préstamo para las personas mayores de 65 años o dependientes gracias al cual complementarán su muchas veces pírrica pensión pública a través de una renta mensual. Como sostiene el subdirector general de Caixa Terrassa "gracias a que hemos sacado este producto las personas mayores pueden estar más tranquilas ante su jubilación".
Aunque resulte sorprendente, nigún organismo oficial ha realizado previsiones sobre el futuro impacto financiero de las hipotecas inversas (y eso que el Gobierno ha regulado por su propia iniciativa). Un cálculo aproximado, contrastado con el sector, y cogido en la parte más baja de la horquilla arroja un negocio crediticio de unos 125.000 millones de euros. Esto supone el 4 por ciento de los Activos Totales Medios (ATM) de bancos y cajas. En la parte alta podría alcanzar los 250.000 millones.
Los frutos, a largo plazo
Sin embargo, la banca deberá tener mucha paciencia, porque las hipotecas inversas -al contrario que las normales- dan sus frutos a largo plazo, a 15 o 20 años. Esto ocurre porque los primeros ejercicios desembolsa la renta mensual, una cantidad ínfima. Por ejemplo, para una hipoteca inversa de 225.000 euros a 20 años, a los diez el banco habrá destinado algo más de 112.000 euros. Y será al final cuando haya aportado todo el dinero.
Además, estos créditos también entrañan riesgos, como el que la persona mayor viva más años de los calculados. Por eso, las entidades estudian fijar coberturas para que esto no ocurra. Sin olvidar que en España está muy extendida la idea de los mayores de dejar su casa herencia a los hijos.
Todo ello sin olvidar la avanzada edad de nuestros mayores. Para evitar situaciones que rocen la tragedia, la reforma legal obligará a bancos y cajas a proporcionar al cliente información transparente y un asesoramiento independiente.
Ofensiva de todo un sector
Lo que está claro es que las cajas se han adelantado a todos. Así, Caixa Terrassa, Girona, Sabadell, Manresa, Galicia, La Caixa, Ibercaja, CAN, CAI, BBK, Bancaja, Kutxa, Cajasol o Caja Duero ya venden a sus clientes hipotecas inversas. "Estamos ante un producto que es muy adecuado a la filosofía y vocación de las cajas, siempre volcadas con las personas mayores", explican desde una importante caja a este periódico. Sin olvidar que el perfil de posible comprador (mayores de 65 años, con piso pagado) encaja con sus clientes habituales.
Las aseguradoras también están interesadas en dar hipotecas inversas, aunque tienen como inconveniente que no captan fondos como bancos y cajas. Pero estudian cómo solventar esta limitación.
Estos productos tienen varias características en común: no son a muchos años (como mucho 20), aplican un tipo de interés fijo (alrededor de un 6,5 por ciento) y no supera el 90 por ciento de la tasación del piso. La renta que se cobra cada mes varía, pero lo normal es en torno a 500-700 euros.
Una ley 'como agua de mayo'
Y todos esperan como agua de mayo la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria, con sus novedades en su último trámite. De momento, se sabe que sólo podrá ser suscrita por personas mayores de 65 años o dependientes. Además, aunque se agote el crédito porque la persona mayor vive más años de los proyectados siempre podrá seguir en su casa hasta el momento de su fallecimiento.
Es aquí cuando los herederos tendrán dos opciones. O pagar la deuda que tienen con la entidad (y se quedan la casa) o vender la vivienda, lo que supone repartirse con el banco el dinero de la transacción. La vivienda hipotecada será tasada y asegurada para prevenir posibles daños y pérdida de valor.
Ventajas fiscales
Las hipotecas inversas presentan atractivos fiscales. En primer lugar estarán exentas del pago del Impuesto sobreTransmisiones y Actos Jurídicos Documentados -lo que hoy puede suponer unos 8.000 euros (el 0,5 por ciento o el 1 por ciento). También se beneficiarán de menores costes de notaría y registros. Y las rentas podrían contar con exenciones fiscales en la gran dependencia.
Según datos del padrón municipal del INE, en España, hay 7,5 millones de personas mayores de 65 años. De estos, la mitad, unos 3,6 millones sería el público objetivo de las hipotecas inversas, si le proyectáramos los datos del último censo de población (2001). Pero no a todos les interesaría contratar este préstamo. Según un reciente estudio de la consultora TNS un 16 por ciento "consideraría contratarla para mejora su nivel de vida". Esto arrojaría algo más de medio millón de personas mayores de 65 años que contratarían este producto. A esta cifra se le podría sumar otro 23 por ciento que la suscribiría para poder tener un nivel de vida aceptable. TNS ha realizado una encuesta a casi 2.000 personas de entre 55 y 80 años. La carrera por las hipotecas inversas no ha hecho más que comenzar.
