Reyal Urbis y Nozar se enfrentan a las entidades financieras y cada una usa sus propias herramientas.
Antes de que los sudokus pasaran a ser los protagonistas de la sección de pasatiempos de un periódico, el juego de buscar las siete diferencias entre dos dibujos era uno de los reyes de esa sección. Para no perder esa tradición, le propongo encontrar las diferencias en dos escenarios reales. Uno de ellos se enmarca en Reyal Urbis y su presidente Rafael Santamaría. El otro se encuadra en Nozar y sus dueños, la familia Nozaleda.
Ambos escenarios giran en torno a dos inmobiliarias y los procesos de refinanciación de sus créditos que llevan a cabo con las entidades financieras acreedoras. En los finales de ambas negociaciones ya podemos encontrar su primera diferencia. Nozar entró en concurso de acreedores el pasado mes de octubre, mientras que Reyal Urbis prevé cerrar este año un acuerdo con la banca acreedora.
¿Elmotivo? La personalidad de los capitanes de esos dos barcos. Desde el principio de la negociación, Rafael Santamaría ha defendido a capa y espada los intereses de su compañía, pese a que su estrategia para salvar su imperio fuera en contra de las imposiciones de las entidades financieras.
El carácter fuerte de este empresario y haber atravesado otra crisis inmobiliaria le ha permitido dar un puñetazo encima de la mesa en las negociaciones para terminar diciendo: "A Reyal Urbis no le va a ocurrir lo mismo que lo que le pasó a Nozar"
No es una situación literal, pero sí es metafórica. Ahora se estará preguntando quéle ocurrió a Nozar. Ante la tormenta financiera y la crisis inmobiliaria, el imperio de la familia Nozaleda empezó a derrumbarse. No era una situación extraordinaria, ya que muchos de sus compañeros vivían el mismo panorama. Así que los hermanos Nozaleda se arremangaron las camisas para salvar su grupo y fueron de banco en banco para negociar su deuda. Sabían que tendrían que adelgazar su imperio para poder sobrevivir. "Si tenemos que ser más pequeños, pues seremos más pequeños, pero existiremos". Así lo hicieron. Los Nozaleda tenían que negociar cada crédito con cada entidad acreedora, de manera que tenían que deshacer su propia telaraña. En cambio, Reyal Urbis tenía un un crédito sindicado en el que los mayores acreedores negociaban con la esperanza de que el resto de entidades se uniesen.
Por lo tanto, en el tipo de financiación nos encontramos con la segunda diferencia entre ambas empresas, mientras que la tercera se halla en el importe de la deuda. Nozar contaba con un pasivo de 900 millones, mientras que Reyal Urbis está negociando un crédito de 4.000 millones. El agujero que puede dejar en las cuentas de las entidades la segunda cifra no es comparable con la primera.
Lo que está claro es que a lo largo de la refinanciación, Nozar fue poco a poco vaciándose de contenido para saciar el apetito de cada entidad.
Según pasaban los meses, terrenos, edificios y viviendas iban desapareciendo de su patrimonio. Así que los Nozaleda fueron dando a sus bancos lo que le pedían para saldar préstamos, de manera que las entidades se quedaron con aquellos activos con mayor potencial, como es el caso de edificios de oficinas con inquilinos o participaciones de empresas, como Flex.
En cambio, la inmobiliaria se quedaba más que hipotecada y con activos con muy poca liquidez inmediata, pero no pasaba nada, porque tenía la promesa de las entidades de darle una inyección de dinero, si hacía lo que le pedían. Al final, su buen comportamiento no obtuvo recompensa, porque no consiguió ese cheque. De hecho, este proceso de canje de propiedades por deuda ha sido cuestionado en un informe por los nuevos gestores concursales de Nozar y acusan a la banca de un presunto abuso de posición.
La cuarta diferencia es el modelo de negocio. Reyal Urbis cuenta con dos pilares en su negocio: promoción y patrimonio. Si se frena la actividad de venta de inmuebles, las rentas percibidas por la explotación de edificios cubriría los gastos de la compañía para sobrevivir. En cambio, lamayoría de la cartera de la inmobiliaria Nozar era suelo, viviendas terminadas sin vender y pocos edificio en alquiler.Si el sector residencial se paraba, la viabilidad futura de la compañía estaba en entredicho.
El tiempo también corría en contra de Nozar. Otra de las diferencias respecto al caso de Reyal Urbis. La familia tuvo durante casi un año una sociedad pisándole los talones, que bajo ningún concepto estaba dispuesta a dejarle respirar o permitirle negociar con sus acreedores sin sentirse perseguida.
Avalatransa, uno de sus proveedores, solicitó hasta en tres ocasiones el concurso necesario de acreedores de Nozar. Sin embargo, esa espada de Damocles impedía que los Nozaleda pudiesen negociar su refinanciación, ya que las noticias sobre la caída inminente generaron mucha incertidumbre en las negociaciones con las entidades financieras. A veces se daba un paso hacia delante y al día siguiente se volvía a la casilla inicial de salida. Para protegerse de su proveedor, al final, Nozar pidió acogerse a una nueva fórmula de la Ley concursal que protege a la empresa de un concurso necesario durante los cuatro meses que dure la negociación con las entidades. Si en ese plazo no se llega a un pacto, la empresa entra enproceso concursal. Y ese fue el final de Nozar.
La sexta diferencia entre los dos casos es el asesor. Reyal Urbis cuenta con la ayuda de la firma de Lazard, que ya tiene experiencia en refinanciar deudas de inmobiliarias cotizadas. Como es el caso de Colonial o de los Sanahuja, que fueron los propietarios de Metrovacesa.Y como dice el refrán, más sabe el diablo por viejo que por diablo, es decir, Lazard partía con ventaja. En el caso de Nozar, en muchas ocasiones el propio Luis Nozaleda y su hermano Juan Carlos, los capitanes de la compañía, acudían a negociar, aunque en otras ocasiones utilizó el servicio de la firma Ashurst.
La última diferencia de estas dos fotos se halla en la bolsa. Reyal Urbis cotiza en el mercado, aunque el número de sus acciones que están en bolsa es muy pequeño (3 por ciento). No obstante, la compañía tiene más puertas abiertas para lograr financiación que Nozar.
De esta forma, las siete diferencias ya no son sólo el juego de la infancia con el que te entretenías en la playa. En este caso, son esos pequeños detalles los que han propiciado la caída de un grande frente a otro grande que ha sabido jugar mejor sus cartas.
Reyal Urbis: propuestas de canje de deuda por activos
