Empresas y finanzas

¿Quién tiene la llave de la casa? La banca, nuevo protagonista del mercado residencial

Las entidades financieras cuentan con el único ingrediente principal para poder cerrar contratos de compraventa de casas: la financiación. Los principales bancos y cajan han cerrado tres veces más contratos de venta de casas que las grandes promotoras.

¡Dos por uno! Este podría ser perfectamente uno de los eslóganes que reflejaría perfectamente la situación actual de los bancos y cajas de ahorros en España. Las entidades centran sus esfuerzos en su tradicional actividad financiera y además han asumido el protagonismo en el mercado inmobiliario.

Si, por un lado, quiere comprar una casa y, por otro, conseguir un préstamo para esa adquisición, directamente diríjase a la sucursal de una entidad financiera, allí puede encontrar las dos cosas.

La sensación del mercado es que bancos y cajas de ahorros lideran el ranking de ventas de pisos en los últimos meses, desplazando a las anteriores reinas: las inmobiliarias. ¿El secreto? La financiación, el precio y la confianza. Si damos un paso más, esa sensación se convierte en realidad si se analizan algunos datos. Aunque no hay estadísticas oficiales, un claro síntoma de que el mercado inmobiliario español es demasiado atomizado, las cifras que manejan los expertos dan el galardón a la banca.

La banca triplica las ventas

Según las estadísticas que maneja la patronal de las principales inmobiliarias españolas, G-14, sus miembros (Hercesa, Nozar, Sacyr Vallehermoso, Restaura, Metrovacesa, Realia,Reyal Urbis, entre otros) vendieron unas 1.050 casas libres hasta el pasado mes de agosto. En cambio, las inmobiliarias de Banco Santander, Banesto, Caixa Catalunya y Banco Sabadell escrituraron cerca de 3.200 pisos, según comunicó cada sociedad.

En ambas listas quedan por contabilizarmuchas empresas, pero las dos cifras pueden ser representativas de lo que está ocurriendo en el mercado. De hecho, desde el sector financiero se comenta que, tras las vacaciones, las ventas de sus pisos se están reactivando en el tercer trimestre de este año. No obstante, este impulso empezó a constatarse desde abril cuando elnúmero de hipotecas firmadas fue aumentando de forma suave en los siguientes meses.

La financiación es la clave

Una vez analizadas las cifras de ventas, la siguiente pregunta que se le puede venir a la cabeza es por qué la banca está triunfando en una actividad que no es la suya propia, es decir, cuál es la receta mágica que ha permitido a las entidades financieras cerrar tantas ventas de pisos.Todos los expertos coinciden en que la financiación es el ingrediente estrella. Sin dinero, no se puede comprar una casa. Como la banca controla el grifo de la concesión de hipotecas es realmente quien tiene la llave para cerrar una compraventa de una vivienda.

El 85 por ciento de las compras se decide por la financiación, explica Ernesto Tarazona, director Corporate Recovery de Knight Frank. Hay más posibilidades de que una entidad financiera venda un piso de 180.000 euros que una inmobiliaria que comercializa esa misma casa por 150.000 euros. ¿El motivo? La banca ofrece al cliente mejores condiciones económicas en los préstamos para adquirir uno de los pisos de la cartera de su inmobiliaria, que para comprar el piso de una promotora.

Ventajas en la financiación

Por ejemplo, la mayoría de las entidades financieras ofrecen hipotecas por todo el importe de la tasación de una vivienda si ésta es de su propiedad, es decir, si el dueño es el banco o caja de ahorros correspondiente. En cambio, ese porcentaje es menor, hasta el 80 por ciento, si el cliente quiere comprarle la casa a una promotora.

"Cuando el piso pertenece a una inmobiliaria, el promotor tiene menos flexibilidad por la hipoteca que soporta sobre ese piso. En cambio, el banco cuenta con más flexibilidad en las condiciones económicas cuando se trata de uno de sus pisos, al tener más músculo financiero", afirma Carlos Ferrer, director del departamento de Suelo y Residencial de Jones Lang LaSalle.

Esta desventaja entre inmobiliarias y entidades financieras, según el responsable del departamento de Inversiones de Colliers International España, Borja Ortega, puede acabar con la actividad de las promotoras españolas.


Aparte de la financiación, los descuentos de los precios es otro de los puntos que juega a favor de la banca. Ewdard Farrelly, director de Research de CB Richard Ellis, explica que los pisos que se han quedado las entidades financieras, ante la dificultad de las inmobiliarias de cumplir con sus compromisos financieros, son un problema. ¿El motivo? Esas casas, explica el consultor, tienen un gasto para la banca, por lo que tiene prisa por sacar ese producto de su cartera.

Descuentos en el precio

Esa necesidad de vender los pisos ha obligado a las entidades a rebajar los precios. Sin embargo, esos descuentos respecto a qué importe se han realizado. ¿Se han rebajado los precios respecto a los de hace un año o respecto a los de pleno boom inmobiliario? Esa es la gran cuestión que ninguno de los expertos del sector sabe contestar. Lo que está claro es que las bajadas de los precios de los pisos nuevos oscilan entre el 20 y el 30 por ciento, tanto en la cartera de la banca como la de la inmobiliaria.

"Las entidades financieras han efectuado un ajuste del precio de la vivienda en función de la demanda. Muchos descuentos se han realizado respecto a las tarifas que se registraban en 2006 o 2007?, explica el director general de Aguirre Newman, Ángel Serrano. Imagínese, un promotor tiene una casa en venta sobre la que soporta una hipoteca de 300.000 euros, el empresario nunca permitirá que el precio sea inferior a esa cifra, ya que tendría una deuda con el banco. En cambio, la entidad que se ha quedado con esa casa la ha contabilizado por 250.000 euros en sus cuentas, por lo que se puede permitirse deshacerse de ese piso por esa cantidad.

¿Se espera que caigan más los precios de los pisos? La mayoría de los expertos consultados por este diario
responde afirmativamente, ya que todavía no se ha tocado fondo. "Se prevé una bajada suave de los precios.Hasta el primer semestre de 2010 no se estabilizará el mercado", indica Ferrer. No obstante, ahora el precio no es el ingrediente final para comprar una casa. "El poder de atracción es la financiación, no el precio?, afirma tajantemente, Ortega.

El tercer ingrediente de la receta de los bancos para vender más pisos es la confianza. El director de Savills de Barcelona, Ian Cassidi, cree que los potenciales compradores tienen una mayor percepción de confianza de acudir al banco para comprar una vivienda, ya que no saben si la inmobiliaria puede entrar en concurso de acreedores, lo que complicaría su adquisición.

La potente red comercial es otro de los puntos que favorecen a las entidades financieras.Muchas de ellas han creado sus propias estructuras para gestionar la cartera
de inmuebles que ha adquirido.Este es el caso del Santander, que creó Altamira Santander Real Estate, Banco Sabadell con Solvia o Caixa Penédes que acaba de constituir Revalua, entre otros ejemplos. Las sucursales de la banca es uno de los espacios en los que los clientes pueden informarse de la oferta de vivienda que tiene la entidad.

Por ejemplo,Caixa Catalunya ha estrenado una nueva figura denominada inmocorner en cuatro de
sus oficinas. Son especialistas del mercado residencial que asesoran a los interesados de la oferta de los
inmuebles de Procam, la inmobiliaria de la entidad de ahorros.

Las ferias del sector es otro de los puntos de ventas, al igual que los portales de Internet o vía telefónica. "Se está contratando a consultoras inmobiliarias o agentes de la
propiedad para que comercialicen viviendas en zonas geográficas más pequeñas y precisas?, indicó Ortega. Las subastas inmobiliarias es otra de las herramientas que se están utilizando y que está teniendo mucho éxito, explicó el presidente de BNP Paribas Real Estate, Luis Martín."La red comercial de la banca es muy potente y puede llegar a la demanda de forma más eficaz que el promotor, el cual ha tenido que recortar sus canales de comercialización para rebajar sus gastos?, indicó el director general de Aguirre Newman.

Las armas del rival

Ante toda esta artillería que utilizan las entidades financieras, ¿qué pueden hacer las inmobiliarias? El secretario general de la patronal de las principales inmobiliarias,G-14, Pedro Pérez, señaló que las armas que tienen es ajustar el precio de la vivienda, aunque desde hace dos años ya han efectuado esas rebajas, y llamar la atención del cliente con que sus viviendas tienen un mayor atractivo que la de bancos y cajas. No obstante, Pérez admite que tienen a un competidor importante en el mercado y que no se le puede criticar, porque se han visto obligados a jugar en esta liga por la delicada situación financiera de las inmobiliarias. Lo que tienen claro es que ese rival no seguirá en su liga a largo plazo. Una opinión que secundan la mayoría de los expertos de sector, aunque prevén que algunos bancos y cajas de ahorros seguirán engordando sus carteras del ladrillo con nuevas adquisiciones de inmuebles procedentes de sus inmobiliarias.

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Comentarios 61

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UN BOCATA DE CALAMARES Y UN CATRE EN EL ALBERGUE SAN ISIDRO JEJEJE
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MARCHEN DOS DE CALAMARES Ó 4 QUE ME LOS QUEDO

Puntuación -12
#25
Guti
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Yo trabajo en un banco grande. Nos han ofrecido unas condiciones de hipotecas preconcedidas por el 100%, a 40 años, sin comisiones, euribor +0,25, carencia de 3 años, carencia del 30% del principal por toda la vida del préstamo hasta el vencimiento. Solo hay 3 pegas:

1. Las viviendas tienen que ser adjudicados del banco.

2. Los precios son los de tasación y son muy altos.

3. Las viviendas no se encuentran en las zonas buenas de las ciudades donde todos queremos vivir, sino en zonas deprimidas de las afueras y PAUs fantasmas.

Por todo ello creo que no compraré nada con ellos, prefiero buscar un piso del centro por mi cuenta y financiarlo aunque sea con otro banco o caja y en peores condiciones.

Puntuación 18
#26
albergue y bocata calamares
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bueno y 600 euros ya es carito en todo caso si es algo en el palacio real si me lo quedo si no a 4 eurillos y pensandomelo que me lo rebaje otros 2 eurillos que si no nada EN EL ALBERGUE SE DUERME BIEN LO MALO ES EL TUFILLO

Puntuación 1
#27
maite foraneo
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rana nos salió z'paro parecia que todo regalado y mira ahora resulta que todo hay que pagarlo y caro mecachis

Puntuación 1
#28
franki
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Y cuantas han vendido entre todos los bancos, porque si les entran solo en embargos 150.000 al año, eso son una cantidad para hundir los balances mas saneados, estan vendiendo que les va muy bien pero me parece que los bancos estan muy jodidos.

Puntuación 13
#29
andr
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Lo que pasa es que los bancos juegan con una gran ventaja al no tener una red de oficinas independiente, además que venden al precio mercado o un poco más caro, pero no a los precios de las inmobiliarias que viven de eso, mientras que para un banco es un negocio secundario

Puntuación -5
#30
libre
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dicen en este articulo q para el primer semestre de este año los precios ya se estabilizaran, pos no se quien va a poder los pisos.

Seran pisos pa todos menos pa los currantes.

Puntuación 6
#31
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Cuando a ZP lo echen del gobierno, con toda su cuadrilla, habremos puesto el primer ladrillo de nuestra nueva casa.

Puntuación 9
#32
Otras opciones
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Opcion interesante, de la que no se habla mucho: invertir fuera de España, en Francia o Alemania. Yo lo he hecho, y les aseguro que estoy encantado..aqui no me juego yo ni un centimo.

Puntuación 8
#33
Fabian
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Los bancos españoles estan dando los cultimos coletazos. Sacan lo que pueden, porque ahora sus inmobiliarios valen muy poco. Ademas, ya tienen encima la avalancha de impagos que no pueden soportar. Año de sustos.

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#34
trufillo
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por aqui hay un tufillo a ladrillero podrido, que le vamos a hacer, yo no compro ni con un 80% de descuento como inversion, el ladrillo ya no es inversion,, sera como dice por ahi uno -la vacaburra- que nadie querra ni ver.

Puntuación 9
#35
Fede
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lo malo para los bancos no es vender los pisos, sino despues cobrar, que eso ya es mas dificil. Ya me contaran, con la avalancha de parados, el mal funcionamiento de los negocios, quien podra pagar las hipotecas, esto huele muy mal.

Puntuación 11
#36
Adrian
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Los bancos venden muy pocos pisos y las inmobliiarias apenas ninguno.. esa es la verdadera noticia.

Puntuación 10
#37
...
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El BBV esta enviando a todos su ex-empleados un libro_catalogo gordisimo de casas para que ellos o sus familiares compren...advierto EL LIBRO ES GORDISIMO GORDISIMO y no venden nada!!

Puntuación 13
#38
AZ
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Tú lo has dicho "Inypsa" #5 el sistema (capitalista/capitalismo) está en quiebra. Esto es algo que muchos/as No quieren reconocer, les cuesta creer, ya que el capitalismo actual (neoliberalismo, nada que ver con el de sus inicios en 1815) sirve de marco para la especulación, caciquismo, amiguismo, tráfico de influencias, pelotazo...pero sigue dependiendo de lo de siempre: crédito, financiación, y si los principales bancos (FED, BCE, FMI) cierran la mano, pues lo demás se va a la mierd... Se ha crecido a base de deuda, pero esa deuda es físicamente insostenible, por lo que ya estamos iniciando una transición sistémica. Lo que venga después seguro que será mejor que lo que hay ahora, más justo, mejor, sobre todo con el espectacular auge que tendrán las TICs todas estasprácticas que arriba he dicho ya no tendrán razón de ser.

Puntuación 4
#39
Pozi
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Parece mentira que en un mercado como el inmobiliario con precios a la baja y caída de operaciones no se plantee ninguna medida fiscal de ayuda.

Resulta que si se compra algo que vale 100, el comprador debe pagar 100 del precio más 7 de ITP o IVA. A su vez el vendedor en el caso de que sea de segundamano y lo comprara en su día por 20 debe paga el 21% de la plusvalía. Es decir que pagaría 16,8. Además existe la plusvalía municipal que es confiscatoria, y en cuya formula "la vivienda siempre sube", en una venta de un importe de 100 podría ser perfectamente un 3.

En total 7 + 16,8 + 3 = 26,8 para un inmueble que cuesta 100 y que el año que viene puede valer menos.

Estos impuestos abusivos que financian al Estado, CCAA y Ayuntamientos con gastos sobredimensionados no son de recibo. Se aguantaban mientras la vivienda subía, pero con precios a la baja o estancados son absolutamente excesivos y cuasi confiscatorios.

Nadie se plantea su reducción, ni aun con caracter temporal con objeto de dinamizar un sector que ha llegado a ser el 18% del PIB español.

Ahora se comprende que el mercado se haya estrechado tanto, y no todo debido a la falta de crédito y a la bajada de precios.

Puntuación 7
#40
Memento
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(Hace un año)

Yo:Dile a la promotora que le ofrezco X por esa vivienda.

Inmobiliaria:Que va ese precio no se lo puedo comentar

(Hace una semana)

Yo:Dile a la promotora que le ofreco X por esa vivienda

Inmobiliaria:Voy a llamarles a ver que les parece.

Me han dicho que no pero ya tienen una de las urbanizaciones con problemas no pueden acabarlas,espérate unos meses.

En el mercado de valores esto se llama divergencia bajista y como con los inmuebles el mercado se llena de papel,no hay compradores y se retroalimenta la vorágine bajista.

La corrección en el precio sólo ha llegado a algunos valores(o zonas)para que las manos fuertes(inversores institucionales)sigan aguantando los valores necesitan acudir al interbancario(y en éste la desconfianza a las entidades financieras españoles es muy elevada).

Se necesita liquidez, el gobierno emite deuda, los bancos se la compran(menos liquidez para los particulares y empresas privadas pymes),sigue endeudándose aumentando el gasto(los reinos de taifas también ayudan y el apoyo en el Congreso tiene un precio económico).

Las agencias de calificación empiezan a tener la mosca tras la oreja y avisan.

Luego llegan las grandes economías europeas para con su crecimiento(y los temores de Tranchete por la inflación)aumentar el euribor............

Éste hace que los créditos al promotor(hasta ahora aguantando los que pueden ya que casi todos están referenciados al euribor)se vuelvan impagables(no tienen entradas de dinero en su "caja de resistencia" por lo que todos sabemos PIB,paro,expectativas de bajadas,etc,etc).

El siguiente paso el embargo por el 80% del valor de tasación(os puedo asegurar que éstas han bajado hasta el 25% a lo largo 2009)luego tienen margen de maniobra para bajar los precios(MAFO estimaba hace poco que los bancos podían bajar hasta el 40%).

Luego están las penalizaciones del BdE con provisiones(en 2010 hasta el 20% del valor de tasación)y con aviso de aumentarlo un 10%(viviendas terminadas con mas de un año).

Sumémole la morosida encubierta(CCM reconocía sólo el 6% cuando una auditoría externa después de la intervención la aumentaba al 17%)........

No sigo que ya me aburro pero las cifras son las que son, y que van a bajar y mucho lo sabe hasta el tonto del pueblo.

Puntuación 20
#41
Pros
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Los Bancos se han quebrado a si mismo. Han logrado matar la gallina de los huevos de oro. (Por avaricia) Todavía les ha pasado poco, yo espero que cierren unas cuantas entidades, se lo merecen por cabr.....

Puntuación 11
#42
WWWWWWWWWWWWWW
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Creo que en justicia....los bancos deberían de quebrar...ellos son los que han propiciado y siguen propiciando esta crisis que ya no tiene pinta de ser ni en V ni en W sino peor

Puntuación 9
#43
kxis
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Estoy en desacuerdo sobre el articulo y enuna gran mayoria de opiniones.

Ya que directamente el principal ingrediente de la banca, o mejor dicho del que vende, es la rebaja de precio, conozco promotores que en este último año han vendido todas sus viviendas y otros ninguna, la diferencia la rebaja de precio

Puntuación 5
#44
kxis
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Luego para opinar el deseo de alugnos la quiebra de la banca, creo que no saben lo qaue dicen y que si la mayoria de la banca española quebrase, hasta los propios funcionarios españoles correrían peligro con su puesto de trabajo y los subsidios de la seguridad social se debería de corregir y quitarle a más de uno dicho subsidio, ya que como todos sabemos, todo el mundo tiene un familiar cobrando una paga y por otro lado hace sus horas extras, si no estas para trabajar no trabajes ni en A ni en B, y a lo mejor salvamos la tasa de desempleo entre todos.

Puntuación -2
#45
Memento
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Y no digo que los bancos no tengan culpa de ello(ellos y sus superinfladas tasaciones) pero las ayudas que reciben del gobierno a cambio de titulaciones de activos inmobiliarios(FAAF) el FROB y la tan anunciada eliminación de la desgravación por adquisición de vivienda para 2011(otra ayudita mas para meter el miedo en el cuerpo a quien quiera comprar y forzarlo a que compre a los bancos después que estos embarguen a los promotores e inmobiliarias).

2011 es el año perfecto para comprar(si el precio ha bajado un mínimo de un 40%) si no que se les vayan pudriendo y que comiencen a cerrar oficinas ya que hay un banco en cada esquina y al final estamos pagándolos todos los españoles a través de comisiones o de nuestros impuestos.

Puntuación 5
#46
Fede
A Favor
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WWWWWWWWWWW, se trata de crisis en L, en la que se desciende de nivel, pero ya no se recupera el anterior. Lo peor es que todavia no hemos terminado de bajar...

Puntuación 11
#47
Anarquí­a Total
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Anarquía Total:

Pisos gratis para todos, que para eso pagamos impuestos, y salario mínimo por ciudadano español de 1.000 €, así todos con mismos derechos.

Y luego cada uno en su nueva casita haga lo que quiera.

Quiebra a bancos, Estado, CCAA y a vivir que son dos días, paso de trabajar y me gusta disfrutar de la vida a mi manera como dice la canción.

El imperialismo yanki y neoliberalismo se ha muerto y matado a los empresarios, ja ja ja !

Puntuación -3
#48
DEPOSITOS BANCARIOS
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eso no quiere decir que sean buenos vendedores sino que tienen el activo repleto de activos inmobiliarios sobrevalorados.

Puntuación 1
#49
santana
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En Contra

Pero que sinverguenzas sois, las grandes inmobiliarias no representan ni un 30% del volumen total del mercado!!!!!!, El economista, no sigo leyendo vuestro periodico dáis asquito.....

Puntuación -6
#50