Las cajas de ahorros españolas han comenzado a vender las grandes carteras inmobiliarias que aceptaron como colateral frente a deudas impagadas en un intento por mejorar sus ratios de solvencia, lo que podría producir nuevos descensos en los valores de los inmuebles y eso, eventualmente, restaría valor al conjunto de sus activos, tal y como relata The Wall Street Journal en un artículo centrado exclusivamente en el delicado caso del mercado inmobliario español.
En España, la crisis financiera mundial, que comenzó en 2007, puso fin al boom de activos inmobiliarios y de construcción, lo que sumergió al país en una recesión cuyo fin aún no se vislumbra.
La economía del país ha evolucionado peor que la del resto de naciones de la eurozona, contrayéndose un 4% interanual hasta el tercer trimestre y un 0,3% en dicho trimestre, cuando las economías de muchos otros países europeos volvieron a crecer.
Tasa de paro disparada
La mala evolución de la economía española también ha disparado la tasa de desempleo que ha subido por encima del 19%, la segunda más alta en la Unión Europea por detrás de Letonia. Al aumentar de una forma tan desorbitada el desempleo, los impagos por créditos relacionados con el sector inmobiliario han crecido de manera exponencial dañando aún más un mercado moribundo.
Como en muchas ocasiones, han asumido los inmuebles a cambio de rescindir los créditos, las entidades financieras, particularmente las cajas de ahorros, se han quedado con 8.500 millones de euros en activos inmobiliarios en los últimos 12 meses.
Hasta la fecha, los bancos no se han desprendido de la gran mayoría de sus carteras inmobiliarias. Los principales responsables de las cajas de ahorros han dicho que la creación de sociedades inmobiliarias no es el principal negocio de un banco pero, en vista de las circunstancias, no quedan muchas más opciones.
Dolor de cabeza para los bancos
Los bancos ven la creación de sociedades inmobiliarias como una simple operación hasta que la recuperación económica permita la venta de estos activos a precios aceptables, estrategia adoptada con éxito durante la recesión de principios de la década de 1990.
La acumulación de propiedades ha evitado el fuerte descenso de los precios y las dolorosas rebajas de valor de sus carteras que tienen que hacer los bancos cuando cae el valor de sus activos. Hasta ahora, la estrategia ha funcionado, los precios de las propiedades en España han sido inusualmente resistentes. Los precios medios han caído un modesto 9% en los últimos 12 meses. En los últimos cinco años de burbuja inmobiliaria, los precios medios aumentaron un 71%, según datos del Ministerio de Vivienda.
Aumento de provisiones para la banca
Las presiones que tienen los bancos por motivos de solvencia vienen desde varias direcciones. En primer lugar, la crisis ha supuesto la reducción de los flujos de entrada de efectivo en depósitos y cuentas bancarias. En segundo lugar, el Banco de España solicitó recientemente a las instituciones financieras nacionales que reservaran más dinero para protegerse ante eventuales pérdidas por el posible descenso del valor de los inmuebles en sus carteras. Los bancos deben ahora provisionar el 20%, frente al 10% del valor de cada una de las propiedades que tengan en cartera durante más de un año.
Poner en venta más vivienda
Como los bancos cuya liquidez está terminándose son reacios a dedicar más fondos a cubrir eventuales pérdidas, esta medida les obliga a poner en venta más viviendas y evitar una acumulación excesiva de propiedades en sus libros.
Finalmente, se ha iniciado una gran reestructuración del sector de cajas de ahorros, por lo que las entidades necesitan fondos para sanear sus carteras crediticias. Con tales incentivos para liquidar las carteras inmobiliarias, los bancos ahora incrementan las estrategias de ventas, creando divisiones de gestión de inmuebles y ofreciendo descuentos en un intento por atraer a potenciales compradores.
"Activos inmobiliarios complicados"
"Tres de las cinco empresas inmobiliarias que más propiedades han vendido este año están controladas por instituciones financieras", dijo Manuel Romera, director del Sector Financiero del Instituto de Empresa IE Business School.
"Los bancos se están dando cuenta de que desprenderse de activos inmobiliarios es mucho más complicado de lo que esperaban", afirma José Luis Suárez, profesor de gestión financiera del IESE. "La perspectiva a corto plazo no es positiva", añade. Sin embargo, la falta de experiencia en la venta de inmuebles no es el único problema de los bancos.
Ante la ausencia de actividad en el mercado inmobiliario, el proceso de fijación de precios podría mostrar que el valor de mercado de muchas propiedades está muy por debajo de su valor en libros.
Tendrán que vender con pérdidas
"Las entidades financieras en un futuro próximo se verán forzadas vender activos inmobiliarios con pérdidas, en función de las tasaciones y el calendario de provisiones", afirmó Ángel Serrano, director de desarrollo de negocio de la consultora inmobiliaria Aguirre Newman. Los analistas creen que algunos bancos y cajas de ahorros, especialmente los más pequeños, podrían sufrir pérdidas en el primer semestre de 2010.
A su juicio, los bancos con elevados ratios de eficiencia, niveles de gastos respecto a ingresos, podrían verse en peligro. "Las perspectivas de crecimiento y empleo para España son más pesimistas y, junto con la pérdida del apoyo de la inmigración y la demanda externa, es difícil apostar por una recuperación del mercado inmobiliario a corto plazo, sobre todo, a la vista del enorme exceso de oferta", señala HSBC.
Caídas en el precio de la vivienda
El departamento de estudios del BBVA estimó en junio que los precios de las viviendas caerían un 10% en 2009 y un 12% en 2010. Además, auguró una caída del 30% desde su nivel más alto. En la revisión que realizó en diciembre no cambió sus estimaciones. Según el Banco de España, más del 70% de los activos inmobiliarios por valor de 30.000 millones de euros que controlan las entidades financieras está en manos de las cajas de ahorros, muchas de ellas de pequeño tamaño y con presencia regional.
Según el dato del INE que ha salido hoy, el precio de la vivienda cayó un 7% en el tercer trimestre.
Posibles fusiones
Para evitar que estas pérdidas se conviertan en un problema mayor, que podría llegar a requerir intervención estatal, el Banco de España anima a los bancos a buscar compañeros de fusión. La entidad cree que la reducción del número de bancos y el incremento de tamaño de los mismos podría mejorar su eficiencia y reforzar su ratio de solvencia.
Más de una docena de las 45 cajas de ahorros españolas están negociando una fusión actualmente. Sólo una caja de ahorros, Caja Castilla-La Mancha, ha sido intervenido por el Estado. El Banco de España decidió intervenir CCM en marzo para evitar su quiebra y prevenir que cundiera el pánico en el sistema financiero español. Sin embargo, otras dos entidades, la caja andaluza CajaSur y la catalana Caixa Catalunya, empezaron a tener serios problemas por el aumento de los niveles de morosidad por encima de la media del sector fruto de su elevada exposición a la evolución del mercado inmobiliario.
Como resultado, las dos cajas están en proceso de fusión con otras entidades: Caixa Catalunya con Caixa Tarragona y Caixa Manresa, operación que, de salir adelante, daría lugar a la cuarta caja de ahorros de España; y CajaSur con Unicaja y Caja Jaén, que crearía la sexta caja por activos.
INE: El precio de la vivienda cayó un 7%
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