El desplome del negocio inmobiliario ha sacudido los cimientos de todo el sector. Ni siquiera joyas de la corona como Testa, la filial de alquileres de Sacyr Vallehermoso, es inmune a esta caída, como ha constatado en su última valoración de activos, un examen que la compañía realiza al cierre de cada ejercicio y, en esta ocasión, ha saldado con peores notas.
Fuentes próximas a la compañía han confirmado a elEconomista que el valor de los activos de Testa durante 2008 ha descendido entre un 6 y un 8%. En este calculo, pendiente del cierre definitivo, se incluyen los 450 millones en que el mercado valora la torre que posee Sacyr en la antigua Ciudad Deportiva del Real Madrid.
No obstante, en estas valoraciones debe diferenciarse entre el valor de mercado que confieren las consultoras, en este caso Richard Ellis, y el valor neto de los activos, que es el utilizado por los bancos acreedores de Sacyr.
Desde un punto de vista meramente sectorial, la rebaja de valor de Testa (TST.MC) podría considerarse muy positiva, ya que las caídas medias del sector son muy superiores. Por ejemplo, Colonial reconoció en septiembre de 2008 una caída del valor de sus activos del 22 por ciento.
El problema es que Testa es la garantía adicional que aportó Sacyr (SYV.MC) cuando solicitó el crédito sindicado de 5.175 millones de euros para comprar el 20 por ciento de Repsol YPF (REP.MC). Entonces, los bancos valoraron los activos netos de la inmobiliaria en 2.500 millones de euros (frente a los 4.725 de valor de mercado) y la constructora sólo se comprometió a inyectar títulos hasta un máximo de 1.275 millones.
Empresa pignorada
Estas garantías adicionales son el colchón que pusieron los bancos para cubrirse las espaldas si la cotización de Repsol se desviaba de los 26,7 euros por acción que pagó Sacyr, como desgraciadamente ha ocurrido. Y de manera mucho más brusca de lo que nadie habría podido imaginar.
Ayer, la petrolera cerró en 13,84 euros por acción, tras perder un 3,82% durante la sesión. Precisamente es en estos niveles en los que se encienden las alarmas del crédito que pidió Sacyr para adquirir Repsol, ya que se llega al límite a partir del cual los activos de Testa resultan insuficientes para cubrir la diferencia entre el precio que pagó la constructora y el valor de mercado actual de la petrolera.
Para evitar aportar nuevas garantías, Sacyr lleva meses negociando con sus bancos acreedores, capitaneados por Santander (SAN.MC) y Citi (C.NY), una refinanciación del crédito. Negociaciones que ahora se ven endurecidas por la caída de la valoración de Testa.
Para inyectar tranquilidad a sus entidades, y subrayar su compromiso con la participación en Repsol, la compañía presidida por Luis del Rivero decidió el pasado 18 de noviembre pignorar el 99% de Testa, ya que hasta entonces, como se ha señalado, sólo estaba obligada a aportar activos adicionales hasta un importe máximo de 1.275 millones.
Fuentes próximas a las negociaciones aseguran que esta nueva vuelta de tuerca tendrá como principal consecuencia que las entidades endurecerán la refinanciación del crédito. Aunque cada día se negocian nuevos escenarios, los bancos pueden dirigir su estrategia a controlar cualquier nueva inversión de Testa e, incluso, de Sacyr.
También, esta caída del valor de Testa puede terminar forzando a la constructora a elevar el pago de los intereses anuales del crédito, a cambio de eliminar la obligación de aportar garantías adicionales. Actualmente, Sacyr sufraga estos desembolsos con el dividendo que percibe de Repsol.
