A río revuelto... más competencia en el mercado hipotecario. Comisiones y aranceles más bajos, menos costes en la amortización anticipada y amortización de las hipotecas, independencia de los tasadoras con respecto a los bancos y cajas...
La nueva ley hipotecaria rebajará casi el 40 por ciento los costes por cambiar o modificar una hipoteca, según el Gobierno. Coja la calculadora, busque y compare. La ley puede ser una realidad la próxima primavera.
1. Tasación independiente
Una de las novedades es la independencia de las tasadoras inmobiliarias con respecto de las entidades financieras. Hasta ahora, era la propia entidad financiera la que efectuaba la tasación de la vivienda que se pretende hipotecar. Ahora, estas sociedades especializadas tendrán que elaborar un reglamento interno que evite el conflicto de intereses con los bancos. Las entidades de crédito que cuenten con servicios propios de tasación o encarguen tasaciones a una sociedad de tasación de un mismo grupo deberán constituir, además, una comisión técnica que vele por el cumplimiento del reglamento interno. Los costes de este trámite se abonan aunque la hipoteca luego no llegue a realizarse.
2. Condiciones de la hipoteca
Conozca bien las condiciones de una hipoteca: el tipo de interés, la forma en que se devuelve el préstamo (plazos y cuotas) y las comisiones de apertura, de amortización anticipada, por modificación de las condiciones (la llamada novación) o por la subrogación (ver apoyo).
La nueva ley limita en el 0,5 por ciento la penalización máxima para las cancelaciones anticipadas y las subrogaciones. Hasta ahora, el máximo era del 1 por ciento para las hipotecas con un tipo de interés variable y del 2,5 por ciento para las de tipo de interés fijo. La penalización por riesgos de tipo de interés no tiene limitación pero sólo se cobrará en las hipotecas de tipo fijo o mixto (no en las variables) y sólo si el banco sale perdiendo.
3. Seguros
Con la hipoteca hay que formalizar un seguro obligatorio por el inmueble hipotecado y los bancos y cajas suelen incorporar un seguro de vida ligado al pago de la hipoteca. No es obligatorio suscribir estas pólizas con los bancos con los que se realiza el préstamo.
4. Aranceles notariales
El coste del notario para una hipoteca de 100.000 euros sería de unos 264 euros. El arancel es del 0,24 por ciento del precio de una vivienda con un valor de 120.000 euros y desciende hasta el 0,12 por ciento cuando la vivienda vale 300.000 euros. Las viviendas de protección oficial (VPO) de menos de 90 metros cuadrados tienen unos honorarios notariales fijos de 60,10 euros. Además, se aplican reducciones de un 50 por ciento para las Viviendas de Promoción Pública (VPP) de más de 90 metros cuadrados y del 25 por ciento para las viviendas libres.
Los honorarios notariales por la modificación, subrogación y novación de los préstamos hipotecarios son del 90 por ciento si se pasa de un tipo de interés variable a uno fijo y del 75 por ciento para el resto. La reforma prevé bonificar ahora el 90 por ciento de todas estas modificaciones.
5. Constitución de la hipoteca
Hay que pagar a las comunidades autónomas entre el 1,6 y el 2 por ciento de la cantidad solicitada por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
6. Impuestos por la compraventa
Por una vivienda nueva, el comprador paga al vendedor el 7 por ciento por el IVA y el uno por ciento del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Para las VPO el IVA se reduce al 4 por ciento. Si la vivienda es usada, el comprador paga el 7 por ciento por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) (el 4 por ciento para las VPO). En ambos casos, el impuesto se liquida en la notaría.
7. Gestor administrativo
Una vez firmada la escritura pública, el gestor administrativo es el que la presenta en las oficinas de Hacienda para liquidar el impuesto -plusvalías a los ayuntamientos, AJD y Transmisiones Patrimoniales a las autonomías y el IVA el Estado- y después presenta la escritura a favor del nuevo dueño en el Registro de la Propiedad. Para algunas entidades financieras realizan, además, un informe especial señalando que todo ha quedado inscrito conforme a la oferta vinculante. Este informe es un requisito del Banco de España para poder titulizar la deuda.
8. Registro de la Propiedad
Para que una hipoteca tenga efectos jurídicos frente a terceros es necesario su inscripción en el Registro de la Propiedad. El coste para una hipoteca de 120.000 euros es de 79,18 euros, y para un préstamo de 240.000 euros asciende a 105,62 euros.
9. Hipoteca inversa
Aprovechando la reforma, también se regula la hipoteca inversa: los propietarios mayores de 65 años, podrán solicitar una hipoteca para su vivienda y obtener una renta complementaria a su pensión sin vender la casa.
