El sector inmobiliario está empezando a coger brío gracias al impulso de la inversión foránea. Así lo muestran las últimas cifras que publican fuentes como el Ministerio de Fomento, la Sociedad de Tasación, los Notarios o los Registradores, los cuales inciden en la importancia del comprador extranjero frente al nacional.
Tanto es así que fondos y actores relevantes del mercado fueron los primeros en posicionarse en España en 2010, mientras se producía la desbandada de los inversores nacionales y los bancos se veían abocados a ejecuciones, embargos y depreciaciones aceleradas de sus carteras de crédito y activos inmobiliarios.
La entrada de toda esta inversión ha supuesto un movimiento de profesionalización y adaptación a modelos de desarrollo inmobiliario presentes en otros países del entorno. Especialmente, en el terreno financiero, la presión de los capitales entrantes sobre la regulación, permitió alumbrar un vehículo de inversión crucial para entender la recuperación de precios, la selección de activos y la tan buscada recuperación de las rentas: las socimi. La reconversión de las sociedades patrimonialistas, el saneamiento de las carteras de las empresas constructoras, la irrupción de los REITs españoles y la vuelta a un sector más capitalizado, con menores riesgos y una gestión más eficiente, genera un mercado muy diferente al de los últimos años y en condiciones para contribuir de forma importante a la generación de riqueza en España.
Es probable que no vuelva a tener el peso que llegó a tener en el PIB en el peak de la burbuja -fue de un 21 por ciento en términos de Valor Añadido Bruto- situado ahora en el entorno del 10 por ciento. Sin embargo, con una contribución más modesta, pero creciendo a un ritmo superior o paralelo al del PIB se convierte en una fuente importante tanto de valor añadido como de nuevos empleos.
La importancia de la inversión foránea se traduce en los siguientes datos. En primer lugar, el flujo de inversión extranjera en el sector constructor (epígrafe 41 del CNAE donde se encuadran diversos sub-epígrafes que recogen las distintas actividades inmobiliarias) entre enero y marzo de 2016 supera los 195 millones de euros, lo cual supone una tasa de crecimiento menor que en 2015, pero muy significativa (+4 por ciento).
Destaca especialmente el crecimiento espectacular que tuvo la inversión en vivienda en 2014 -año en que España regresó de forma masiva a los mercados de capitales- que logró situarse en 5.625 millones de euros y los más de 4.700 millones de 2015.
En este sentido, el sector de la vivienda acapara una quinta parte de los más de 23.419 millones de euros brutos de inversión en 2015 según el DataComex de la Secretaría de Estado de Comercio y los 2.966 millones que han entrado en el primer trimestre de 2016. Dentro de los principales inversores, la característica más sobresaliente es su efecto sede, ya que los principales países inversores están basados en lugares como Países Bajos, Luxemburgo o Singapur, entre otros. Es una señal más de que la inversión foránea se está canalizando a través de fondos, hedge funds, capital riesgo y otros vehículos financieros que buscan diversificar sus carteras y aportar más alfa a su gestión. Tales flujos de inversión extranjera se traducen en un aumento significativo de la formación bruta de capital fijo en construcción. Tal como refleja la Contabilidad Nacional del INE, desde el primer trimestre en que se registró crecimiento prácticamente cero del PIB interanual (de abril a junio del año 2014), la inversión en construcción aumenta en términos acumulados un 37,5 por ciento. Es el mayor rebote del sector desde que existen series históricas y con tasas promedio anuales que superan el 3 por ciento.
Por último, se genera un efecto arrastre evidente en términos de empleo. Tomando las cifras que proporciona la Seguridad Social en su registro mensual de afiliaciones medias, la rúbrica de "actividades inmobiliarias" acogidas al Régimen General del mes de agosto, ha desacelerado su crecimiento al 3,5 por ciento mientras que la de construcción aumenta al 3,7 por ciento interanual, intentando superar la barrera de los 700.000 cotizantes, actualmente algo más de 693.000.
Oportunidades de negocio
En suma, la evolución del ladrillo nacional pasa por seguir generando confianza y oportunidades de negocio para los inversores foráneos. Sin embargo, los movimientos en el marco regulatorio de las principales urbes de España y la incertidumbre en torno a la situación política, frenan la entrada de más capitales dispuestos a establecerse. Así lo muestran indicadores adelantados como el consumo de cemento o las peticiones industriales de bienes de construcción.
Cierta ralentización no es en sí un hecho preocupante en un sector que se ha recuperado de forma muy rápida y que necesita consolidación en aras de evitar cometer errores del pasado. Una estabilización de los precios y concesiones de obra nueva (más de 2.000 sólo en el mes de mayo) es un buen punto de partida para tomar impulso y seguir creciendo en un país como España en el que casi se lleva en el ADN la compra de vivienda.
