Los rascacielos nacieron por pura necesidad económica. No es algo especialmente sorprendente porque, en realidad, casi todo nace como respuesta a un mejor aprovechamiento de los recursos. Lo que pasa es que, en el caso de los rascacielos, el proceso fue muy evidente: a finales del XIX, los precios del suelo en el centro de las grandes ciudades eran cada vez más elevados, así que la solución pasaba por exprimir sus posibilidades. O sea, por maximizar la superficie disponible multiplicándola en altura.
Al principio los rascacielos no eran realmente rascacielos porque no eran realmente muy altos, apenas diez o doce plantas, y no porque las técnicas constructivas no lo permitiesen, sino porque nadie estaba dispuesto a subir y bajar ciento cincuenta peldaños cada día. Fue la aparición del ascensor eléctrico y las mejoras en su seguridad lo que permitió que los edificios comenzasen una escalada por ver quien llegaba más cerca del cielo.
Durante el primer tercio del siglo XX, Estados Unidos se llenó de edificios cada vez más altos, Nueva York adoptó el sobrenombre de "La ciudad de los rascacielos" y, con el paso de los años, el fenómeno se extendió paulatinamente por todo el mundo. El atractivo de las torres elevadas tenía cada vez menos importancia económica directa y más condición de monumento, de hito urbano que sirviese como reclamo e identificador de la ciudad donde se construía el edificio en cuestión.
Curiosamente, fueron las mismas circunstancias que poblaron Estados Unidos de rascacielos las que los hicieron caer en relativa desgracia, al menos como construcción de nueva planta. A finales del XX, tras las diversas crisis económicas, el precio del suelo urbano volvía a ser insostenible por mucho que el edificio tuviese 300 metros de alto, así que el fenómeno del rascacielos se desplazó a las potencias emergentes de Oriente Medio y Asia, que lo abrazaron con decidido entusiasmo.
Sin embargo, desde hace un par de décadas, y precisamente en Nueva York, se viene desarrollando un nuevo tipo de rascacielos que intenta responder a las solicitaciones económicas contemporáneas mediante un elemento definidor que no es necesariamente la altura, sino la esbeltez. Son los super-slenders.
Un edificio alto no es una torre
Cuando era estudiante en la Escuela de Arquitectura de Madrid, Ricardo Aroca nos decía a menudo que un edificio alto no tenía que ser una torre y que, de hecho, una torre no siempre tiene que ser un edificio alto. Por ejemplo, la Gran Pirámide de Guiza, en Egipto, tiene casi 150 metros de altura (el equivalente a unas 48 plantas) pero nunca podríamos clasificarla de torre.
Lo que define a una torre es, efectivamente, su esbeltez; esto es, la proporción entre la base y la altura. De alguna manera, un edificio no se considera realmente esbelto hasta que esa proporción no es al menos de 1:10. En este sentido, ni siquiera una construcción tan aparentemente esbelta como las torres gemelas entraría dentro de esta clasificación, porque su esbeltez era de 1:7. Sin embargo, un edificio de apenas 10 plantas cumpliría estas condiciones siempre que el ancho de su crujía no tuviese más de 3 metros.
Parece muy exagerado pero, como explica la exposición "SKY HIGH & de logic of luxury", esto es precisamente lo que está sucediendo con los super-slenders. Son edificios principalmente residenciales de altura no excesivamente significativa respecto a los rascacielos más altos del planeta, pero cuya esbeltez no se puede calificar como menos que desafiante: entre el 1:10 de la Central Park Tower y el brutal 1:23 del 111 W. 52 Street. Para que se hagan a la idea, se trata de un edificio de 80 plantas y 438 metros de altura cuya crujía tiene escasamente 19 metros de ancho. Más o menos igual que el largo del área pequeña de un campo de fútbol.
No obstante, 438 metros no es precisamente bajito. Un ejemplo especialmente significativo de que la esbeltez no tiene que ver con la altura lo encontramos en el edificio Sky House, en la 11 E. con la 29. Con tan solo 179 metros de altura, apenas llega a dos tercios de la altura de las torres de la Castellana en Madrid o a una quinta parte del Burj Khalifa de Dubái. Sin embargo, con una crujía de 15 metros, la imagen es excepcionalmente esbelta.
111 West 57th Street, Central Park Tower, 432 Park Avenue
Construcciones al límite
¿Y cómo es posible construir edificios tan esbeltos? En primer lugar, poniendo casi al límite las técnicas constructivas. Piensen que, a partir de cierta esbeltez, el peso del edificio no tiene ninguna importancia para calcular su estructura, su única solicitación es el empuje horizontal. Es decir, el viento. Digamos que un super-slender no se comporta como un edificio convencional, sino más bien como una ménsula colocada verticalmente.
A tal fin, los estudios de arquitectura calculan los sistemas estructurales para resistir esos esfuerzos horizontales y, en la mayoría de los casos, se apoyan en herramientas que parecen reservadas a la ingeniería mecánica o aeroespacial, como el túnel de viento. No vamos a entrar en detalles técnicos, pero digamos que los núcleos de hormigón o los sistemas de fachada tubular que sostienen el edificio no están reforzados para soportar su propia carga, sino que el refuerzo se coloca verticalmente, precisamente para resistir el vuelco.
Es un cálculo muy delicado porque, la torre tiene que ser lo suficientemente flexible para que no se produzcan grietas, pero también tiene que ser rígida para que los movimientos que produce el viento (y que, en algunos casos son perfectamente apreciables) no interfieran en la comodidad del usuario. Y más aún cuando el usuario es una persona que se habrá gastado una ingente cantidad de dinero en comprar su flamante nueva vivienda.
Un edificio 'Ferrari'
Porque esa es la característica que realmente define a los super-slenders y que, precisamente, hace que sean viables económicamente. Como son edificios con muy poca superficie total destinada en su mayoría a viviendas de lujo, no tiene que vender muchas de estas viviendas para amortizar su coste u obtener beneficio. Por ejemplo, el One Madison reparte un total de 16.783 m2 cuadrados entre sus cincuenta plantas ocupadas.
Teniendo en cuenta los espacios de ascensores, escaleras y comunicaciones, quedan unos 280 m2 por planta destinados a vivienda. Teniendo en cuenta que solo dispone de 69 viviendas, nos encontramos con que cada planta cuenta con una única unidad habitacional o a lo sumo dos. Eso sí, carísimas.
Digamos que los promotores de estos edificios se comportan como lo haría Ferrari o Lamborghini: no necesitan vender muchas unidades de su producto para ser rentable. Y al igual que las marcas de superdeportivos, apelan al lujo de la exclusividad, a vivir sin vecinos y con vistas a Manhattan.
Por cierto, para que estos edificios tengan vistas no vale con que sean altos. Si son tan pequeños en planta es porque no se construyen en grandes solares sino en pequeñas parcelas, habitualmente entre medianeras. Técnicamente, no podrían abrirse huecos a las medianeras porque el dueño del solar vecino podría decidir derribar su edificio y construir un rascacielos similar. Aquí es donde aparece el peculiar fenómeno de los air rights, los derechos sobre el aire.
Los air rights merecerían un artículo expreso dedicado exclusivamente a ellos pero, resumiendo, podríamos decir que un solar tiene el derecho de poder edificarse todo lo alto que se quiera. Así, cuando un promotor quiere levantar un super-slender en una parcela entre medianeras, no solo tiene que comprar dicha parcela, sino también los derechos sobre el aire que está encima de los edificios colindantes.
A veces, esa construcción colindante no tiene mucho margen de negociación porque se trata de un edificio con protección patrimonial y está obligado a no modificarlo ni ampliarlo de ninguna forma. Sin embargo, hay casos en los que se han desembolsado cantidades desorbitadas por los air rights. El récord lo tiene la Christ Church en Park Avenue con la 60, donde, en 2005, los promotores vecinos pagaron unos 5.000 euros por m2 de aire sobre el tejado de la iglesia, llegando a un total de casi 40 millones de euros por la venta.
Así que ya saben, si quieren irse a vivir a Nueva York y disponen de unos cuantos milloncejos de dólares, siempre pueden comprarse un apartamento en uno de estos super-slenders. Quizá no sea el más alto de la ciudad, pero seguramente será el más exclusivo; al fin y al cabo no solo serán propietarios de su vivienda sino también del aire que la rodea.
