Economía

"Los precios de la vivienda han caído en EEUU la mitad de lo que deberían"

Robert J. Shiller, profesor de la Universidad de Yale. Foto: GETTY.

En medio de la peor crisis financiera e inmobiliaria desde la Gran Depresión de los años 30, Robert J. Shiller se erige como el cirujano que ha conseguido diseccionar los entresijos de un acontecimiento que todavía muchos no tienen claro. El profesor de Economía de la Universidad de Yale y creador del índice de precios inmobiliarios S&P 500 Case/Shiller -junto con el también economista Karl Case- ha publicado el libro "La solución subprime".

En él analiza cuáles son los puntos de sutura necesarios para cerrar una profunda herida que todavía sangra a borbotones. Autor de otros best-sellers, como Exuberancia Irracional, Shiller concedió una entrevista a elEconomista días antes de la intervención de las firmas hipotecarias Freddie Mac y Fannie Mae.

¿Qué ha provocado la marea de problemas que estamos viendo en el mercado inmobiliario?

Soy un economista del comportamiento. Esta situación es producto de una burbuja especulativa y éstas son una epidemia social. Necesitamos que sean los sociólogos los que nos expliquen el por qué de estos comportamientos. Durante mucho tiempo hemos tenido la percepción de que invertir en el sector inmobiliario es una idea magnífica, ya que tenía pocas probabilidades de fallar. La gente pensaba que los precios de las casas nunca bajarían, aunque en otras partes del planeta, como Japón, sí lo hicieron anteriormente, aunque los ciudadanos intentaron omitir o bloquear esta evidencia. Esta situación se convirtió en un masiva ilusión mental.

¿Cree que los precios de la vivienda ya han tocado fondo en EEUU?

No puedo predecir precios porque elaboro el índice S&P Case/Shiller. Pero veámoslo de esta forma: los precios de la vivienda en EEUU han caído la mitad de lo que deberían caer. La última vez que estudié la situación, aún bajaban.

¿Cómo ayudarán los 300.000 millones de dólares inyectados por el Congreso al mercado hipotecario de Estados Unidos?

La Ley de Recuperación Económica e Inmobiliaria aprobada el pasado julio es muy importante, pero hay que tener en cuenta que no es una solución a largo plazo. Fue simplemente un rescate o compra por parte de las autoridades federales. Ellos no lo llaman así, pero yo sí lo hago. Aún así creo que es importante que hagamos esta clase de cosas, de lo contrario la gente podría sentirse maltratada. Cualquier economía se apoya en personas que tienen un sentido de confianza entre ellas. Mucha gente adquirió hipotecas que parecían seguras y los líderes nacionales no hicieron nada por avisar sobre los posibles peligros. Pienso que ahora es necesario comprar y ayudar a los ciudadanos. Desafortunadamente, hay más gente afectada por los acontecimientos que los que realmente se verán beneficiados por esta ley.

Los inversores que compraron activos respaldados por hipotecas 'subprime' eran muy sofisticados. ¿Por qué no vieron el riesgo que conllevaban? ¿Qué les hizo continuar fomentando esta situación?

El problema es que hasta las personas más sofisticadas pensaron que los precios de las casas no iban a caer o, al menos, no demasiado. Era una intuición que fue creciendo más y más hasta hacerse muy fuerte. ¿Por qué pensaban eso?, creo que porque no hemos visto un descalabro en los precios de la vivienda desde los tiempos de la Gran Depresión, allá por los años 30, y la gente comenzó a pensar "bueno, eso no volverá a pasar otra vez". La existencia de bancos centrales y una política gubernamental más desarrollada hicieron pensar que la situación estaba controlada, por lo que los precios no podían caer. Nadie quiere salir a la luz pública, bueno, yo sí, y afirmar que el valor de la vivienda podría caer porque eso sonaría a antisocial. Se desarrolló un convencionalismo al pensar que no había nada por lo que preocuparse. Con esta percepción de que los precios no bajan y tienden a subir, la gente comenzó a comprar e invertir sin freno, y eso es una burbuja. Es extraño que hasta la gente más inteligente no sea capaz de reconocer este patrón.

¿Cómo pueden las constructoras controlar el riesgo?

Esa es parte de mis soluciones a largo plazo. Nos gustaría que los constructores fueran capaces de controlar su riesgo. Por esta razón lanzamos un mercado en la Bolsa Mercantil de Chicago. Ahora no pasa por su mejor momento, pero confío que llegaremos a ver un significativo mercado de futuros en el que los constructores no sólo tendrán la oportunidad de controlar su riesgo, sino también una previsión futura del precio de la vivienda.

¿Por qué siempre ha tratado con cierto escepticismo la idea de "sociedad de la propiedad" que George Bush ha prodigado?

Las personas suelen ser mejores ciudadanos y se sienten mejor conectados si poseen una casa. Este sentimiento se prodiga especialmente entre las minorías, quienes sienten que son simples invitados en el país y no realmente parte de él. Cuando poseen una parte del terreno, se sienten mejor consigo mismos. Sin embargo, el lado oscuro de esta situación es que quizás se ha llevado este sentimiento demasiado lejos porque comenzamos a colocar a la gente en casas de las que serían desahuciados posteriormente y eso no es una buena experiencia.

¿Ha escuchado algún tipo de propuesta interesante por parte de Barack Obama o John McCain para solventar la crisis?

Ambos han apoyado la Ley de Rescate Inmobiliario, incluso McCain, cuando la mayor parte de los republicanos no se mostraron convencidos. Esa parece ser la línea de defensa ahora mismo y una vez aprobada, la preocupación de los candidatos ha pasado a un segundo plano. Los dos tienen otras propuestas interesantes. Por un lado, McCain quiere recortar los impuestos sobre los beneficios corporativos, algo que fomentará la productividad. Ésta es una política que podría ser muy beneficiosa. Por su parte, Obama habla sobre un posible nuevo estímulo para la economía. Esto pone de manifiesto que los dos candidatos se preocupan por este tipo de cosas. Tengo la esperanza que cualquiera que salga elegido pensará más detenidamente sobre lo que está ocurriendo tras las elecciones.

¿Se puede vincular la crisis subprime con los problemas en los mercados discutidos en su libro "Exuberancia Irracional"?

Bueno, realmente hemos tenido entre dos y tres burbujas. Tuvimos una burbuja en Wall Street durante los 90. A ella le siguió de cerca una burbuja en el sector inmobiliario. Después vino otra en las materias primas, sobre todo en el petróleo. Pero la pregunta reside en cuál es la relación entre ellas. Todas han tenido lugar en un momento de la historia en el que estamos exaltando el capitalismo, y en un momento en el que creemos que éste produce un enorme crecimiento económico, que lo hace. Esto nos ha llevado a desarrollar una mentalidad especulativa. Creo que la burbuja de los 90 cambió la forma en que la gente se veía a sí misma con respecto a otros, algo que provocó que comenzaran a verse cada vez más como inversores. No es una sorpresa que la burbuja inmobiliaria llegase cuando llegó. Es la psicología lo que dirige estas situaciones y la psicología no es lógica.

Entonces, ¿son las crisis y las burbujas evitables o forman parte de los ciclos económicos?

Ciertamente son parte de los ciclos económicos, y cuando tenemos una economía que da vía libre a la gente para hacer lo que quiera, van a ocurrir cosas tan divertidas como las que están ocurriendo. Al fin y al cabo, las burbujas no son el fin del mundo. Conseguimos capearlas y últimamente tener un sistema con un sector financiero desarrollado consigue orientarnos al crecimiento económico. Eso sí, en la otra cara de la moneda hay que reconocer que las burbujas implican algunos costes. Lo que hemos visto en varios países, incluido España, es que se ha producido un descomunal incremento de la construcción mientras los precios se disparaban. Con este panorama, sus economías se sobrecargaron durante un tiempo y ahora estamos viendo el lado oscuro de ello. No es una situación ideal. La cuestión es si podemos reducir la incidencia de las burbujas, y creo que podemos. El desarrollo financiero es la mejor ruta porque no queremos inhibir los mercados, queremos desarrollarlos más allá, junto con las instituciones, para probar que la protección natural del capitalismo está ahí.

Usted hace referencia a España y otros países del mundo y describe la crisis financiera como un evento global. ¿Cómo puede, entonces, EEUU coordinar una solución con otras naciones?

Existen propuestas a largo plazo que son difíciles de implantar y necesitarán un amplio desarrollo para llevarse a cabo. No es como si existiera una solución inmediata a la recesión global que podríamos estar sufriendo. Tenemos algunas herramientas que ya se están usando potencialmente, como la política monetaria. Sin embargo, ésta puede verse inhibida por factores como una elevada inflación durante el proceso, entonces, estamos en una situación diferente. Me gustaría que se tomase esta oportunidad para realizar un progreso fundamental. Normalmente la innovación, especialmente en finanzas, es difícil de lograr porque tenemos muchas formas de hacer cosas que están engranadas, tenemos regulaciones que están ahí con un buen propósito, pero que hacen difícil cambiar las cosas. Por este motivo, cualquier crisis es una oportunidad para cambiar y pienso que es así como deberíamos ver esta situación.

¿Plantea un problema moral que la Reserva Federal rescate entidades financieras como Bear Stearns?

Es una cuestión muy interesante. Bear Stearns es una compañía de inversión, no es un banco, y el sistema de la Reserva Federal está diseñado sólo para lidiar con bancos. El problema reside en los derroteros que ha tomado nuestra economía. Ahora hay más instituciones financieras que tienen el tipo de inestabilidades que los bancos solían tener, por lo que creo que la Fed debería aumentar sus funciones. Sin embargo, una vez más debemos pensar qué podemos hacer para solventar esta inestabilidad. Debemos revisar la Ley de Bancarrota estadounidense para que sus medidas tengan más en cuenta los intereses del público. Ahora mismo, los tribunales de bancarrota hubieran cerrado Bear Stearns y eso hubiera tenido grandes repercusiones.

En medio de esta crisis, ¿cree que Alan Greenspan se merece asumir alguna culpa de lo ocurrido?

Creo que actuó correctamente casi todo el tiempo. En 1987 intentó blindar a los mercados financieros del colapso tras el crash de 1987 y después de 1998 hizo todo lo que estuvo en su mano para que EEUU no se contagiase de la crisis rusa de bonos. Desde este punto de vista su trabajo fue bueno. El problema es que cuando haces eso repetidamente y desarrollas cierta inmunidad, la gente comienza a creer que nada malo puede pasar y es cuando las burbujas comienzan a formarse. Greenspan nunca hizo referencia a una burbuja inmobiliaria, no hizo ningún tipo de reconocimiento hasta que los precios ya se habían comenzado a hundir.

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comentariosforum19

Pedro
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Bien a las claras que cualquiera que invierta en cualquier "producto" sea lo que sea está a merced de la economía.

Ésta sube y baja.

¿Que es que las constructoras e inmobiliarias tienen derecho de pernada sobre el español pagador de sus tributos?

Las propuestas económicas del gobierno son eso:Demagogia barata que no va a impedir el "crash" económico que hace meses con los datos que circulaban se vaticinaba.

Nos hemos quedado sin la gasolina del consumo,sin la de las inversiones extranjeras,sin la estafa piramidal de las viviendas,sin los ingresos estatales y autonómicos que estos representaban.

Puede ir a peor:

!Yo digo que si!

Y ahí está el paro,el PIB,la deuda externa,el déficit público,producción industrial,márgenes comerciales, para corroborarlo.

Nadie quiere bajarse del carro de la riqueza fácil y contínua(baja el consumo aumentamos márgenes)echo de menos el espíritu de que si se gana menos hay que producir mas y mas barato para corregir el desfase.

!Que paren este mundo que yo quiero bajarme de él!

Puntuación 25
#1
trento
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No compreis!!!!No compreis!!!Dejad que se hundan los Estafadores Inmobiliarios!!!!

Puntuación 23
#2
Laura
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Me parece un hombre muy valiente, se atreve a decir aquello que la gente no quiere oír ni reconocer!!

Ojalá personas como este señor gobernasen España, seguro que saldríamos mejor parados de esta.

Puntuación 38
#3
Javi
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Ya hay gente realmente desesperada. Venden hasta un 50% mas barato. Ya va siendo el momento de empezar a comprar o por lo menos mirar algunas cosas. Tambien hay algunas subastas interesantes. Aunque, segun todos los estudios, los precios seguiran cayendo hasta finales del 2009.

Puntuación -12
#4
Chimicho
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Hace 3 años un buen amigo compró un casa, y su palabra más repetida era: Hay que comprar ahora que en dos años será mas caro. Hoy se ha dado cuenta de una cosa. Las viviendas también pueden bajar su precio. Esto le ha pasado a mucha gente, y le va a traer problemas serios, ya que sus costes de financiación son altos, el precio del activo que compraron no fue (ni es) real... De aquí a 2 años vamos a ver lo mismo que vieron en Japon hace 20 años... Pisos por doquier, precios ajustados y falta total de interes por compra de vivienda.

Puntuación 27
#5
Mercados
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Así me gusta, un señor hablando claro y con mucho raciocinio.

Puntuación 9
#6
Manuel
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Esto es, simplemente, un ajuste más de la economía. Ahora tenemos muchas viviendas terminadas y vacías que tendrán que salir al mercado a precios de demanda. Peor es estar hablando de tener que hacerlas ¿Quién daría el dinero?

En un plazo de dos años el mercado de la vivienda empezara a ajustarse. Los que chillaban porque se estaba construyendo mucho, verán su sueño conseguido al ver casas más baratas. De las empresas constructoras sólo quedaran los profesionales. La mano de obra de la construcción, acostumbrada a ganar más que la media y cambiar de empresa cada obra, a seguir haciendo lo mismo pero en otras actividades.

Lo que me preocupa es cuando a los políticos se le ocurre pensar y no deja al mercado hacerlo.

La solución es muy fácil: privatizar toda la actividad y exigir control.

Los políticos dedicarse a legislar y controlar. La empresa privada a hacer su trabajo.

Sí los impuestos fueran dirigidos a inversiones y no a gastos de personal otra economía cantaría.

ASI TODO NO SE PREOCUPEN, ELLOS QUE SON LOS RESPONSABLES NO LO ESTAN.

Puntuación -5
#7
alex
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A PisosBudapest: Por que no le explicas a la gente que Hungria es el pais con la peor situación economica del Este y que esos precios estan infladisimos, y que solo es un juego de pasapiseros zumbados españoles.

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#8
jose maria guerrero
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en españa hay 25 millones de viviendas. 3 millones de ellas estan vacias por que a sus dueños no les interesa o tienen miedo de alquilarlas. hay 1,5 millones hechas esperando ser vendidas, otros 2 millones de pepitosnuncabaja que compraron y se van a quedar en la calle. el paro va a subir a los 5 millones hasta 2011 y de esos unos cuantos tambien perderan su casa. los bancos no dejan dinero por que ven lo que va a pasar y ya tienen tal cantidad de viviendas,coches,terrenos,etc, que no podrán mantenerlos y no podran venderlos. asi que quien diga que es buen momento para comprarse una casa ahora es porque esta hasta las trancas de endeudado. como pagar por una casa que cuesta de hacer 50.000 euros, 100.000 al promotor y 200.000 al banco. la hormiga vivirá y la cigarra llorará.

Puntuación 16
#9
cano
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Todo esto viene a corroborar lo que vengo diciendo desde hace 2 años, que la unica solucion es que los preciecios bajaran y bajaran drasticamente a pesar de muchos....de hecho cuando lo comentaba hace 2 años me decian que estaba loco ahora la gente cada vez lo va asumiendo pero es solo cuestion de apretar la soga un poco mas y los que se resisten o hacen creer que ya a tocado fondo la bajada de precios tendran que enfrentarse a la realidad..que es que los precios tienen que bajar y mucho.

De hecho el problema verdadero para mi es solo el precio...una familia no puede hipotecar su vida en una vivienda y llegar al punto de no poder ni ir a cenar fuera o tomarse un helado...en otras palabras deja de consumir no por que no quiere sino porque no puede...consecuencia ...RECESION DE LA ECONOMIA...resultado...logica pura y dura...LOS PRECIOS CAERAN EN PICADO...NO SOLO LA VIVIENDA...sino otros articulos.

Es cierto lo que dice Robert en este articulo que se han creado varias burbujas en casi dos decadas y las dos anteriores como la del sector de nuevas tecnologias en bolsa fue desastrosa cuando se desinflo..espero que la vivienda no sea tan brusca ya que esta en juego el bienestar de miles de familias.

Saludos a todos..ciao!

Puntuación 11
#10
Datos
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En EE.UU., más de 20% de las casas con hipotecas "subprime", estan pendientes de subastar.

En el valle de Coachella(400.000 habitantes, al este de los Angeles), el número total de viviendas ronda las 125.000; pues bien, 14.000 han sido abandonadas por falta de pago.

La morosidad total en hipotecas en EE.UU., está por encima del 6%; en comparación en España, todavia no llega al 2%.

Puntuación 4
#11
vetico
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Trento, TÚ también acabarás HUNDIDO. ¡Cuánta maldad!

Puntuación -4
#12
vetico
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José María Guerrero no tienes ni idea de lo que dices. Una casa vale 50000 euros construirla! Debes de ser un niñato, seguro. O un ocupa

Puntuación -5
#13
jose maria guerrero
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soy un ocupa del(0) de tu madr3.

cuanto promotor y pepitosnuncabaja hay en españa!! soy un empresario que se ha forrado cobrando por los pisos lo que pedia. pero como sabia lo que valia un piso me compre hace 4 años un piso para reformar de 18.000 euros. mas 6.000 en reformarlo. y 3000 para el prestamo. total 27.000 euros por una vivienda digna. pero como la gente quiere vivir en el centro de madriz,varcelona,balencia,etc. pues que les jodan. cuando naces pobre, hay que morirse pobre pero feliz. y no darle al estado,al banco y al promotor la mitad de tu vida o 3/4.

Puntuación -2
#14
ANA
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los pisos pueden quedarse en bajar solo la mitad DE MOMENTO porque en realidad los que están sufriendo más el golpe son aquellos que especulando se podian comprar dos yates, bueno, pues ahora solo uno, lo cierto es que no van a subir más, pero a medida que los del yate se queden sin fuelle porque no tienen otra forma de ganar dinero acabarán agachando las orejas y aceptando nuevas bajadas, en esta crisis la última palabra la tendrá la economía productiva real, que será la que ponga a cada uno en su sitio, dentro de unos años, si despega nuestra industria y nuestro comercio exterior, la clase trabajadora productiva será la que tenga la ultima palabra en lo que están dispuestos a pagar por una vivienda

Puntuación 3
#15
Messy
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Jejeje...Muy bueno, #10

Puntuación 1
#16
Anton
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PisosBudapest parece que aqui no vas a hacer mucho negocio ... je je je .... te han pillado pringao

Puntuación 3
#17