La Ley 8/2007, de suelo, postula con insistencia la imposibilidad de tener en consideración las expectativas urbanísticas, llegando a afirmar en su Exposición de Motivos que "debe valorarse lo que hay, no lo que el plan dice que puede llegar a haber en un futuro incierto.
No obstante, pese a la clara intención del legislador de excluir cualquier tipo de expectativa urbanística, recobrando en definitiva el sentido del artículo 36 de la Ley de Expropiación Forzosa, el artículo 22 de la Ley 8/2007, relativo a la valoración en suelo rural, siembra cierta confusión".
Por un lado, el artículo 22.2 apunta que en ninguno de los casos previstos en el apartado anterior, podrán considerarse expectativas derivadas de la asignación de edificabilidades y usos por la ordenación territorial o urbanística que no hayan sido aún plenamente realizados.
Sin embargo, por otro lado, el artículo 22.1.a) permite, de acuerdo con lo que "reglamentariamente se establezca", la posibilidad de corregir al alza (incluso hasta el doble) el resultado de aplicar estrictamente el mecanismo de capitalización de rentas, y ello en función de una serie de factores objetivos que enuncia, tales como la localización, la accesibilidad a núcleos de población o a centros de actividad económica, o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico.
¿Existe contradicción?
Ante la constatación de que esos referidos factores objetivos se identifican con los criterios que tradicionalmente se utilizaban para justificar la incorporación de las correspondientes expectativasurbanísticas, en el Foro del Boletín de Urbanismo de El Derecho, con la coordinación de Dimitry Berberoff, magistrado de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, se reflexiona sobre los siguientes aspectos: ¿Existe en este punto una contradicción dentro de la propia Ley? ¿La derivación a la regulación reglamentaria puede afectar negativamente la seguridad jurídica?
La mayoría de las opiniones de los expertos juristas intervinientes describen un panorama legal susceptible de generar cierta confusión en la práctica que, no obstante, algunos matizan, infiriendo una mayor seguridad jurídica ante criterios jurisprudenciales heterogéneos, confiando en un uso adecuado de la habilitación reglamentaria que aprecian como necesaria para ponderar individualmente los correspondientes valores, enfatizando, incluso, la futura importancia de su depuración hermenéutica.
Falta de concreción
Lo difuso de la regulación se hace patente en la técnica de la remisión al reglamento (que se dibuja como estatal), en la falta de concreción del amplio margen de corrección que la Ley dispensa (al cobrar gran dimensión la necesidad de motivación), no faltando quienes, centrándose en la elección del método, se muestran críticos con la desaparición del comparativo de valoración, propenso a la incorporación de expectativas, frente al más neutro de la capitalización.
Incluso, entre aquellos que no perciben contradicciones internas en la Ley, se apuntan incongruencias al reconducir la valoración a una delimitación del suelo próxima a la técnica de la clasificación que la misma Ley aborrece.
Las respuestas traslucen el carácter de numerus apertus de los índices de corrección, de los que se sustantiviza la renta de localización o de ubicación, dando cuenta, finalmente, de una jurisprudencia que parece seguir incorporando expectativas que, según alguno, pasan a denominarse ahora "renta de situación".
