A pesar de su disolución en abril, una sentencia, dicta que debe abonar las rentas y gastos hasta el fin de los contratos
La disolución de la Sociedad Pública de Alquiler (SPA), desde el pasado mes de abril de 2012, no le exime de su obligación de cumplir sus contratos ni de indemnizar a los propietarios de las viviendas que hayan sufrido perjuicios.
Así lo establece una sentencia del Juzgado de Instrucción nº 4 de Valencia, del que es titular la magistrada-juez Patiño Rubio, de 20 de junio de 2012, cuyo litigio se centraba sobre un contrato de arrendamiento firmado en junio de 2008 y con vigencia hasta 2013.
En noviembre de 2011, la vivienda quedó desocupada y la SAP trató de modificar las condiciones del contrato alegando que el mercado inmobiliario había sido alterado por la crisis, lo que fue rechazado, al tiempo que se reclamaban los impagos hasta ese momento.
La SPA aducía en su defensa que el cumplimiento del contrato debía considerarse hasta la fecha del acuerdo de publicación de la disolución de la SPA, el 27 de abril de 2012, o de su publicación en el Boletín Oficial del Registro Mercantil (Borme).
Por el contrario, la ponente determina que la disolución de la sociedad no lleva consigo, sin más, la extinción de su personalidad jurídica, "ni puede obstar este hecho a que la demandada deba cumplir o indemnizar a sus contratantes en los perjuicios ocasionados, pues conforme al artículo 1256 del Código Civil el cumplimiento del contrato no puede quedar al arbitrio de un contratante".
Alteración extraordinaria
La SSPA alegaba también, la alteración sustancial de las circunstancias sobre las que se firmó el contrato a consecuencia de los efectos de la actual crisis económica.
Sin embargo, la sentencia cita las sentencias del Tribunal Supremo de 21 de marzo de 2003, 20 de noviembre de 2009, 21 de febrero y 27 de abril de 2012, en las que se considera que aplicar la cláusula sic rebus stantibus (estando así las cosas) "exige una alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento del cumplimiento del contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración; desproporción exorbitante y fuera de todo cálculo entre las prestaciones de las partes contratantes , que derrumban el contrato por aniquilamiento de las prestaciones; y que todo ello acontezca por la sobrevenida aparición de circunstancias radicalmente imprevisibles".
A la vista de este tratamiento jurisprudencial, la sentencia determina que el análisis estadístico del Colegio de Registradores de la Propiedad que aportó la SPA, entre otras resoluciones, "no sirven para acreditar la situación de mercado de alquiler" en Valencia, entre otras razones, porque la estadística se refería al mercado de las compraventas y no al del alquiler, "datos que no tienen por qué ser coincidentes", afirma la ponente.
Además, se sorprende de que una entidad que pertenecía a la Administración del Estado pueda alegar que la situación era imprevisible, cuando "no puede negar que debía tener una información privilegiada ya en la fecha en que se firma el contrato con los actores, 30 de junio de 2008, de la situación que se iba a producir e incluso de la trascendencia de la misma" .
A lo anterior, indica que es necesario añadir la dificultad de considerar que es difícil aceptar la imprevisibilidad de las circunstancias en estos supuestos, cuando un particular concierta con la SPA para que gestione el alquiler de su vivienda -asumiendo un precio inferior al que abona el inquilino (ya que en la diferencia estaba el beneficio de la demandada)- precisamente para evitar el riesgo que supone el incumplimiento de los contratos por parte de los inquilinos a causa de la propia alteración de las circunstancias económicas que podían llegara producirse.
De esta forma, la Administración pretendía fomentar el mercado del alquiler "de modo que asumía la SPA el riesgo que para los particulares suponen los contratos de este tipo, de larga duración".
Finalmente, la magistrada-juez condena a la SPA al pago de las rentas reclamadas hasta la demanda, más las devengadas después, sin perjuicio de que si durante el periodo de vigencia del contrato se alquila la casa se elimine esta obligación o se descuente la diferencia si la renta es menor a la pactada.
