Es nulo el contrato de compraventa de un inmueble con una cláusula de retroventa por la cual el comprador hace suya la vivienda si en un plazo establecido el vendedor no devuelve una cantidad determinada, puesto que esta actuación se considera venta simulada para encubrir un préstamo y el acuerdo se considera pacto comisorio.
Así lo determina una sentencia del Tribunal Supremo, de 27 de enero de 2012, que establece que esta operación incurre en nulidad conforme a lo regulado por el artículo 1859 del Código Civil.
El ponente, el magistrado O'Callaghan Muñoz, explica que un caso típico, incluso históricamente, es la llamada venta a carta de gracia, que es una compraventa simulada (que disimula el préstamo) en la que una persona (el supuesto vendedor, realmente el prestatario) vende la cosa al comprador (realmente, el prestamista) con el pacto de retro. Así, si en tal plazo no ejercita el retracto (no devuelve el dinero, que se fijó como precio) el comprador (prestamista; que en muchas ocasiones es un usurero) adquiere la propiedad de la cosa.
La sentencia dictamina que el préstamo, a pesar de todo, es válido y la entidad prestataria -demandante en la instancia y recurrente casación- debe devolver la cantidad que le fue prestada (no constan intereses pactados), sin que sea válida la transmisión del derecho de propiedad, por razón del pacto comisorio.
Con ello, el Tribunal Supremo difiere de la doctrina aplicada en la sentencia de Instancia que declaró nulo el contrato de compraventa y el pacto de retroventa y declara válida la transmisión de la propiedad, por más que precise que es una transmisión formal en garantía y tanto más cuanto el adquirente transmitió las fincas a tercero y éste a otros más. Con todo ello, queda declarado nulo el título de transmisión y válida ésta. Para el Supremo es un contrasentido, que integra la incongruencia interna. No cabe anular el título y mantener la transmisión.
En el caso en litigio se condena al contratante que hizo suyas indebidamente tales fincas, en virtud del pacto comisorio, "prohibido desde tiempos pretéritos", lo que afecta al primer adquirente, pero no a los compradores que le siguieron, quienes actuaron de buena fe. Por ello, ante la imposibilidad de restitución de la finca se determina una compensación por el valor de la misma.
